不動産売却ガイド 
2024年（令和6年）4月1日より、相続登記の義務化が施行されます。
これまで「売れそうにないから相続したくない」「手続きが面倒」などの理由で相続登記をしていなかった方も、必然的に不動産を所有することとなるでしょう。
本記事では、相続登記が義務化される背景と、売却や活用が難しい不動産を相続した際の具体的な対応策について解説します。過去に相続があった不動産もこの義務化の対象となるため、関係する方はぜひ早めの手続きをおすすめします。
目次
相続登記の義務化は2024年4月1日から！
「相続登記（そうぞくとうき）」は、亡くなった人（被相続人）から不動産を相続した際に、名義を相続人に変更する手続きです。これまでの相続登記は義務ではなく、手続きをしないからといって罰せられることもありませんでした。
しかし今回の義務化によって、法定相続人であるにもかかわらず相続登記を行っていないと、過料が発生する可能性があります。もう少し詳しく説明しましょう。
相続登記の義務化における期限と罰則
相続登記の期限と罰則は、次のように定められています。
- 期限：相続の開始および、所有権を取得したと知った日から3年以内
- 罰則：10万円以下の過料
参考：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地 ！～」
期限には“所有権を取得したと知った日から3年以内”とありますが、これは過去の相続が対象外という意味ではありません。義務化以前の相続は、施行日から3年を猶予期間とした2027年（令和9年）が期限となります。
もし正当な理由なしに期限を過ぎると、ペナルティとして10万円以下の過料が科される可能性があります。政府が示す“正当な理由”は、相続人の特定に時間を要する場合や、所有者の重病で手続きができないなどの、やむを得ない理由です。
転出入届や転居届、出生届、死亡届などの届出を、定められた期間内に行わなかったときに科せられるのが「過料」です。目的は秩序維持なので、相続登記も過料にあたります。
一方で罰金は犯罪行為に対して科される刑罰で、道路交通法や窃盗、器物破損などの刑事罰にあたる行為をした際に命じられます。似たようで、全く違う場面で使われる点を覚えておきましょう。
相続登記が義務化された理由と特例措置について
相続登記が義務化された理由は、“所在不明の土地や未登記の土地が増えたこと”です。対策をしないままでは経済損失を招くことが問題視され、義務化に至りました。
そして義務化によって空き家を所有することになった人のために、売却に関する特例措置として「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の拡充・延長も同時に行っています。
少し概要を見てみましょう。
【空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除】
- 概要：空き家を売却した際に譲渡所得が3,000万円控除される
- 期限：3年（令和6年1月1日～令和9年12月31日までは4年）
- 拡充内容：買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする
参考：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
控除期限の延長はもちろんですが、拡充によって大きく変わったのは、耐震改修工事や家屋の除却を一定期間内に買主が行う場合も控除対象になるようになった点です。
土地を探している、または耐震改修を含めてリノベーションを検討している購入希望者を募れば、売却前に手を加えることなく控除を利用できます。
相続登記の義務化で所有することになった売れない不動産の選択肢
義務化について説明したので、ここからは売却も活用も難しい不動産の選択肢をお伝えします。
主な選択肢は次の3つです。
- 自らが居住する
- 相続土地国庫帰属精度で手放す
- 相続放棄する
選択肢1：自分が居住する
賃貸物件で暮らしている、あるいは住み替えを検討しているのであれば、自分が相続した不動産で暮らす方法があります。相続した不動産に居住すれば不動産の取得費用がかからないだけではなく、若者世帯や子育て世帯向けのリフォーム補助金や、耐震リフォームの補助金などを利用して費用負担を大きく抑えられる点がメリットです。
また、同居していなかった場合でも「家なき子特例」に当てはまれば「小規模宅地等の特例」が利用できるので、土地の評価額を最大80％減額して税負担を軽くすることもできます。
参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
選択肢2：相続土地国庫帰属制度で手放す
2023年4月27日から始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続や遺贈によって取得した土地を国に引き取ってもらえる制度です。この制度を利用すれば、売却も活用もできない不動産を手放すことができます。
しかし不動産を引き取ってもらうためには要件を満たす必要があり、さらには費用もかかるため、誰しもに適している方法ではありません。
制度のメリットとデメリットは次章で詳しく説明します。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
選択肢3：相続放棄する
相続の発生を知ってから3か月以内であれば、相続放棄が可能です。相続放棄の手続きをすれば不動産を相続する必要がなくなるので、相続登記はもちろん、固定資産税の納税や管理義務もなくなります。
ただし相続放棄をすると、不動産だけではなく他の財産も放棄しなくてはなりません。プラスの財産が大きい場合は、「相続土地国庫帰属制度」を利用したほうが手元にお金を残せる可能性もあるため、財産総額を把握してから検討することをおすすめします。
相続放棄にもメリットとデメリットがあるため、後ほど説明します。
相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリット
これまで売却も活用もできない不動産は、税金を納めながら所有し続けるしか選択肢がありませんでした。しかしそれが所有者不明の不動産が年々増える原因にもなっていたため、対策として創設されたのが「相続土地国庫帰属制度」です。
“不要な不動産を手放せる”という点ではメリットの大きい制度ですが、デメリットもいくつかあるため、この先説明するメリットとデメリットを比較したうえで検討しましょう。
相続土地国庫帰属制度のメリット
相続土地国庫帰属制度を利用するメリットは、次の2つです。
- 不要な土地を手放せる（他の財産を放棄する必要がない）
- 管理や納税義務がなくなる
納税や管理負担が大きい“土地”を手放せるのが、この制度を利用する大きなメリットです。相続放棄のように他の財産を放棄する必要がないため、プラスの財産を相続しつつ、土地だけを手放せます。
先述したように、不動産は所有し続ける限り、固定資産税の納税や管理などにさまざまな維持費がかかるものです。しかし相続土地国庫帰属制度で土地を国に引き取ってもらえば、これらの維持費が一切かからなくなり、管理義務もなくなります。
相続土地国庫帰属制度のデメリット
不要な土地を手放せる一見便利そうな制度ですが、見逃せないデメリットもあります。
- 要件が厳しい
- 手数料と負担金がかかる
相続土地国庫帰属制度は、不動産引き取り業者のようにどのような不動産でも引き取ってもらえるわけではありません。
まず制度で手放せるのは“土地のみ”なので、建物がある場合は制度の申請前に解体する必要があります。また、抵当権のような担保権が設定されている土地や、土壌汚染されている土地、崖地なども対象外です。
国が定めた要件を満たす土地のみしか引き取ってもらえない厳しさは、相続土地国庫帰属制度のネックと言えます。
また、審査から引き取りまでに次のような費用もかかります。
- 審査手数料：1筆あたり14,000円
- 負担金：20万円（ただし種目、区域に応じて算定）
負担金の支払いは一度のみですが、審査手数料は審査ごとにかかるため、再審査を受ける場合は新たに手数料が必要です。
また、負担金は宅地、田畑などは一律20万円とされていますが、市街化区域や用途地域が指定されている地域内にある土地は、算定式に応じて負担金が決まります。
先述の地域に当てはまる土地を所有する方は、「自動計算シート」を用いて負担金をシミュレーションしてみてください。
相続放棄のメリットとデメリット
続いて、相続放棄のメリットとデメリットを見てみましょう。
相続放棄のメリット
まずはメリットから説明します。
- 相続登記はもちろん、不動産を引き継がずに済む
- 費用があまりかからない
相続放棄をすれば不動産の相続義務がなくなるため、相続登記も不要になります。
自分で放棄の手続きをする場合、必要なのは印紙代と書類の取り寄せ費用のみなので、3,000～5,000円ほどしかかからない点もメリットと言えるでしょう。
司法書士に依頼する場合も3〜5万円程度なので、相続土地国庫帰属制度よりも負担を抑えられる場合がほとんどです。
相続放棄のデメリット
相続放棄は一見最も手軽な方法に思えますが、すべての財産を放棄することにはそれなりのデメリットもあります。
- 他の財産も放棄しなければならない
- 期限がある
前述のように、相続放棄では不動産だけではなく他の財産も放棄しなくてはなりません。「不動産だけを放棄して預金は相続する」のように、限定的な放棄ができない点がデメリットです。
また、放棄するには“相続を知った日から3か月以内”の期限があり、期限を過ぎてしまうとすべての財産を単純承認したとみなされます。相続が決まると原則として放棄はできないため、相続放棄を考えているのならば、相続を知ってすぐに手続きの準備を進めなければなりません。
売れない相続不動産を手放したいときの相談窓口
相続土地国庫帰属制度と相続放棄について説明してきましたが、売れない不動産を手放したいときにはどこに相談したらいいのでしょうか。最後に相談窓口を3つ紹介します。
- 不動産会社
- 市役所
- 不動産引取業者
売れそうにない不動産でも、専門家である不動産会社に相談すれば、不動産を手放すためのアドバイスをもらえるでしょう。もしかすると売却や買取ができる可能性もあるので、まずは不動産会社への相談をおすすめします。
また、相続土地国庫帰属制度を検討しているのなら、市役所に相談する方法もあります。予約制で司法書士や弁護士などの法の専門家に相談できる自治体もあるため、活用してみてください。
「建物があるまま手放したい」と考える方は、不動産引取業者を利用するのもひとつの手です。引取料は安くありませんが、どのような状態の不動産でも引き取ってもらえます。
相続登記は義務に！相続・放棄にかかわらず早めの行動を！
相続登記は、これから相続を行う方だけでなく、過去に相続があった方にも義務付けられています。相続の有無に関わらず、発生から3年以内には必ず手続きを完了させる必要がありますので、早めの対応をおすすめします。
相続した結果、売却や活用が困難な土地を所有することになった場合は、不動産会社や市役所に相談することを推奨します。また、速やかに不動産を手放したいときは、不動産引取業者を利用するのもひとつの方法です。ただし、悪質な業者も存在するため、会社選びは慎重に行ってください。
不動産を保持している限り、税金や管理費用が発生します。そのため、不要な不動産は早期に処分することが望ましいです。ご自身の状況や不動産の状態を考慮し、適切な相談窓口を選び、対応してください。