不動産売却ガイド 
「家を売りたい」と考えた時、どなたも最も気になるのは「いくらで売れるのか」ということではないでしょうか。適正かつ、可能な限り希望に近い価格で評価をしてもらいたいし、買主様にも気持ち良く住んでもらいたい……。でも家を売却するという経験は人生でそう何度も訪れることではありません。
不動産価格の算定は、最終的には専門家にその判断を委ねることになります。でも、出来ることなら、自分たちで出来ることは最善を尽くした状態で、納得して手放す日を迎えたいものですよね。
そこで今回は、SUMiTAS（スミタス）の調査結果などをもとに、家を売却する時に気をつけておきたいポイントを2回に渡ってご紹介。1回目は、建築のプロによるSUMiTAS独自の「建物診断」でわかった補修箇所の傾向を公開します。
きれいに住んでいるつもりでも長く住んだ家には、どうしても素人では判断しにくい劣化部分や補修が必要な箇所があるもの。建物診断によって、新築時には隠れていた設計、施工ミスが表面化し、建築基準法や耐震基準を満たしていないということが発覚するケースも！
それではさっそく、中古住宅の売却価格の算定方法や、売却前にチェックしておきたい建物の修繕ポイントを整理していきましょう。
中古住宅ってどうやって値段をつけるの？ 自分たちが納得できる価格で売却するために
中古住宅と一口に言っても、新築時のグレードや建て方、住んでいた人の暮らし方、メンテナンス状況などによってその状態は実にさまざま。一般的には、そこに周辺や近隣の事例や市場性、流通性などを考慮して評価され、物件ごとの特徴を見極めて不動産価格が算出されます。
ただ、一般的な不動産業者の多くは建築のプロではないため、建物そのものの調査自体は不十分である場合もあり、不動産価格の算定方法にあいまいな部分が発生してしまい、売主にとっては、納得できる価格ではなかったり、売買後に建物の問題が見つかったり、とトラブルの原因になることも。
そこで重要になるのが「建物診断」。SUMiTASの「建物診断」は、建物の問題箇所の発見と解決、透明性のある既存住宅の流通を目指して、建築の専門家が隅々まで家の状態を検査。この診断結果と不動産のプロによる判断のもと、適正な売却価格を算出します。
適正な不動産売却価格の決め方と成功する売却戦略建物は見えないところに意外なダメージが！ 調査結果でわかった補修が必要な５箇所とは
建物は経年劣化、自然損耗、メンテナンス状況で築年数の経過とともに新築時とは様変わりしてくもの。2016年までにまとめたSUMiTASのデータでは、建物診断の結果、一戸建て、マンション、それぞれで補修が必要と判断されることの多い箇所の傾向が下記の通りであることがわかりました。
一戸建て
- 基礎のひび割れ
- 窯業（ようぎょう）系サイディング（セメントと木質系成分を混合した人工の外壁材）の劣化
- 外壁のシーリング劣化
- 基礎コンクリートが欠損
- 床に6/1000を超える傾き
マンション
- 壁面のカビ
- 換気扇の作動不良
- カラン水漏れ
- 建具開閉不良
- ユニットバス・洗面所のひび割れ
一戸建てでは、「外側」の部分、基礎や外壁の部分に補修が必要な場合が多く、マンションでは、キッチンをはじめとした水周りに修繕が必要なケースが多いことが判明。一戸建てでは、外壁などの劣化はよほど進んでいないとなかなか判断できない場合もありますが、プロの詳細な検査により、納得して自分たちの住まいの適正価格を知ることができます。
欧米ではすでに「建物診断」は一般的。ですが、従来の日本の不動産業界では、建物の正確な状態が、売主にも買主にも情報共有されないまま売買が進められていたケースが少なくないそう。
売買契約の前に「建物診断」の情報を公開、共有することで、売主が事前に補修をする場合であれば自信を持って売却することができ、買主は診断結果をもとに「瑕疵保険」に加入するなど、双方が安心して売買に臨み、後々のトラブルを防ぐことができます。
「家を売りたい！」と思ったら、まずはじめに、現在の建物の状況をしっかり確認することが重要！ 「今すぐに」という場合ではなく、数年後、数十年後に売却を検討している場合でも、ぜひメンテナンスの際の参考にしてくださいね。
次回は、より魅力的に「我が家を商品化」するコツをご紹介します。
家を売るときこれだけは気をつけたい② ただ直すだけじゃダメ!?家を魅力的な「商品」に