【中古マンションが高く査定されるコツ】査定時のチェックポイントと注意点

マンションを売却するなら、少しでも高く売却をしたいと考えると思います。売却方法を工夫することで、査定額を上げたり査定額以上で売ったりすることもできます。

少しでも好条件でマンションを手放すためにも、査定の流れや高額査定を獲得するポイントを知り、スムーズに売却活動を進めていきましょう。

マンション査定から売却までの流れ

売却活動を進めるためには、どのような流れで査定から売却を行うのかを知っておきましょう。査定から売却までの大まかな流れは、次の通りです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. マンションの現地調査
3. マンション売却に必要な書類を準備する
4. 査定結果を確認する

これら4つのステップを踏んで、マンションの売却を行いましょう。

1. 不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼し、そこから詳細なスケジュールを決めます。簡易的な査定だけならネット上で完了できますが、より詳細な査定額を算出してもらうためには、一度不動産会社にマンションを見てもらう必要があります。

利用する不動産会社を選定したあとは、メールや電話などでコンタクトを取り、査定に来てもらう詳細な日時を決めます。訪問による査定は当日すぐには行えないことが多いため、早めから行動して都合がよいようにスケジュールを調整しておきましょう。

2. マンションの現地調査

予定していた日時に不動産会社が到着したら、詳細な現地調査を行ってもらいます。部屋の内装とその劣化具合や細かな部分もチェックされるため、ネット上の査定とは提示される金額が違うことも多いです。

現地調査にかかる時間は不動産会社によって違いますが、30分から1時間程度はかかります。そのため、当日の予定はあけておき、余裕を持って不動産会社を迎え入れられるようにしておきましょう。

3. マンション売却に必要な書類を準備する

売却時には必要な書類を用意する必要があります。代表的なものでは次のものがあげられます。

• 登記簿謄本
• 売買契約書
• 物件のパンフレットなど

これらの書類を用意しておき、スムーズに売却できるようにしておきましょう。詳細な書類については、不動産会社に事前に確認しておくことが大切です。不動産会社によって求める書類が異なることもあるため、詳細を確認しておくとよりスムーズに査定を行ってもらえます。

4. 査定結果を確認する

査定が終了したあとは、不動産会社が結果を報告してくれます。査定額は、見積もり書などにまとめられて提示されることが多いため、このときに詳細な結果を確認しておきましょう。

査定額を確認する際には、合計の金額がいくらかだけでなく、なぜその金額になったのか、金額決定に至った根拠や細かい内訳まで確認しておくことが大切です。

査定額に納得できない場合は、疑問点が解消されるまで不動産会社に質問し、売却を依頼するなら結果にすべて納得してからにしましょう。

マンションの査定を依頼する4つのメリット

マンションを売却する際に査定を依頼するメリットとして、次の点が挙げられます。

1. 妥当な売り出し価格を設定することができる
2. 資金繰りの計画が立てやすくなる
3. 不動産会社選びに役立つ
4. 財産を公平に分配することができる

これら4つのメリットを詳しく解説していきます。

妥当な売り出し価格を設定することができる

マンションを売却する際には、いくらで売り出すかを考えなければなりません。査定額は、この売り出し価格を決める際の指標になり、これを参考にすることで妥当な金額を設定しやすいです。

売り出し価格は自由に設定できますが、相場より安く設定しすぎると売り損をし、高くし過ぎると売り逃しを起こしてしまう可能性が高いです。好条件で売却するためには、市場の需要に見合った適正価格を心がける必要があるので査定は重要です。

資金繰りの計画が立てやすくなる

マンション売却の際に住み替えを検討しているなら、おおよその売却価格を知っておくと、資金繰りの計画が立てやすくなります。どの程度で売却できるかがわかっていれば、新居の購入予算や、どれくらいのローンが組めるのかを把握することができます。

査定額はあくまで目安なので、確実にその金額で売れることを約束するものではありませんが、売却価格の目安にはなるため資金計画を立てる際の参考にすることができます。

不動産会社選びの一つの指標になる

同じマンションでも、不動産会社によって提示する査定額は異なるため、利用先を選定する意味でも、事前に査定を行うことは重要といえます。査定をせず、不動産会社を選んでしまうと、売却が苦手で低い条件でしか売れない不動産会社にあたってしまう可能性もあります。

利用する不動産会社次第で売却の条件が違ってくることもあるので、少しでも信頼度の高い不動産会社を利用するためにも、事前の査定は念入りに行っておかなければなりません。

財産を公平に分配することができる

査定は不動産の売却時だけではなく、財産分与の際にも役立ちます。現金と違って、明確に分割することが難しい不動産は、査定額を暫定の金額にすることでスムーズに分配できるようになります。これは、相続時の財産の分配や離婚時の財産分与などで用いられる方法です。

流動的で価格が曖昧になりやすいからこそ、査定額を参考に個人の取り分の目安を立てることができ、トラブルなく公平に財産を分配しやすくなります。

マンション査定額の3つの算出方法

マンションの査定額を算出する方法もいくつかありますが、主なやり方としては次の3つがあげられます。

それぞれで算出方法が異なるだけでなく、算出できる金額が少しずつ違ってくることもあります。違いを把握して自分でも簡単にできる方法を探しておくとよいでしょう。

原価法

原価法は、不動産を新築で取得した場合の価格（再調達価格）を参考にし、それを新築後の経過による価格の低下を減額（減価修正）して不動産の価値を推定します。

収益還元法

その物件を「賃貸などの収益物件とした際に、どれくらいの利益が出るか」を元に査定額を算出する方法が、収益還元法です。

収益還元法は、年間の利益を利回りで割る「直接還元法」と、将来的な収益を参考にする「DCF法」があります。個人で計算することは難しいため、不動産会社に依頼して計算してもらうことが基本です。

取引事例比較法

周辺で売りに出されている物件や、過去の成約事例を参考にして価値を算出する方法が、取引事例比較法です。周辺の売却価格や成約事例を参考にするため、できるだけ多くの情報を確認しなければなりません。情報量が少ないと、査定額が変動することも多いため注意が必要です。

マンション査定の際にチェックされるポイント

マンションの査定をする際には、主に次の4つのポイントがチェックされます。

• マンションの築年数
• 部屋の階数とベランダの向き
• マンション全体の管理状況
• 共用施設の充実度

これらのポイントがどのように見られているのかを解説していきます。

マンションの築年数

築年数は住宅売却における重要な要素であり、基本的には築浅の物件ほど高く、築年数が古い物件ほど安くなると考えましょう。

築年数によって下落率は異なるため、それぞれの違いを把握しておくことが大切です。

部屋の階数とベランダの向き

同じマンションでも、「どの階に部屋があるか」「ベランダの向きはどうなっているのか」によって、査定額は変わってきます。マンションで高額査定を獲得しやすいのは角部屋で、高層階だとより高値がつきやすいです。また、ベランダが南向きで日当たりがよいと、これも高額査定につながりやすいです。

マンション全体の築年数や内装の劣化具合だけでなく、部屋そのものの位置によって価値が変動することは、理解しておきましょう。

マンション全体の管理状況

個人の部屋の状態がどのようになっているかだけでなく、マンション全体の管理状況も重要です。エントランスや廊下など、共用部分のメンテナンスが実施されていないと、物件全体の価値は下がってしまうため注意しなければなりません。

反対に、定期的な管理が行われていると物件価値が高まるために査定額が上がることも多いです。一度管理会社に相談して、メンテナンス状況を確認しておくとよいでしょう。

共用施設の充実度

共用部分のメンテナンスができているかどうかだけでなく、共用の施設がどの程度充実しているかも、査定額には影響します。共用施設は充実しているほど査定額は高くなりやすく、次のような設備があると、高額査定も期待しやすいでしょう。以下の項目が特に評価されやすいです。

• 宅配ボックス
• キッズルーム
• ラウンジ
• ジム
• コンシェルジュサービス

また、周辺環境も重要で、公園があったり、スーパーや病院などの生活に必要な設備があったりするかによっても、査定額は変動します。

マンション査定を行う際の2つの依頼先

マンションの査定を依頼する際には、2つの選択肢があります。

これらの特徴を把握して、ケース別でどちらに依頼するほうが適しているのかを、知っておきましょう。

不動産会社：マンションを売却する場合

マンションを売却するなら、不動産会社に依頼するのがおすすめです。不動産会社なら基本的に査定は無料で、詳細な査定でも時間は1時間程度で済みます。不動産鑑定士に依頼に依頼する場合は、正確な不動産の価値はわかりますが費用が高くなるのと期間が長くなってしまうので注意が必要です。

少しでも費用をかけずに期間を短縮したいなら、不動産会社に依頼することがおすすめです。

机上査定：過去のデータに基づいて査定を行う

不動産売却の査定は2つありますが、より簡単な方法として机上査定があげられます。机上査定は、過去のデータに基づいて査定額を決定するため、実際に物件を見に来ることはありません。似た物件の成約価格や売り出し中の類似の物件、市場の動向などさまざまな点が考慮されます。

机上査定はネットだけで完結し、物件の情報を入力するだけで済むため、匿名での査定もできます。売却を考えていなくても、物件の概算の価格を知りたい場合にもおすすめです。

訪問査定：現地に訪れて査定を行う

机上査定を行ったあとは、実際に物件の詳細を確認するために訪問査定を行います。訪問査定では、内装やマンションの共用部分の状態や部屋の位置など、さまざまな場所をチェックされます。

訪問査定は立ち会いが必須であるため、複数の会社に依頼するには少し手間がかかります。そのため、依頼するなら不動産会社を事前に選定してから行うと、より効率的に査定を進められるでしょう。

また、基本的には訪問査定も無料ですが、不動産会社や依頼する地域によっては別途出張費を請求されることもあるため、この点も事前に確認しておきましょう。

不動産鑑定士：相続や離婚で財産を分配する場合

相続や離婚などで財産分与をする場合は、不動産鑑定士によって詳細な査定額を出してもらうことが大切です。不動産鑑定士による査定は、鑑定評価基準に基づいているため、より公平な金額を算出することが可能です。

不動産会社による査定でも、財産分与時の参考にはなりますが、依頼する不動産会社によって金額が変わってしまう点には注意しなければなりません。

そのため、分配者それぞれで不動産会社に査定を依頼すると、お互いが依頼した不動産会社同士で金額の差が出て、これがトラブルの原因になることもあります。一定の基準に従って査定が行える、不動産鑑定士のほうが価値の差が出づらく、トラブルにもなりづらいでしょう。

マンションの査定額を高くするための3つのコツ

査定額は、基本的に市場の動向によって決まりますが、工夫次第で高値にすることも可能です。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
2. きれいな状態にしておく
3. 査定を依頼するタイミングを考える

査定額を高くするためには、これら3つのポイントを押さえ、工夫して売却活動を進めていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

同じマンションでも査定額は不動産会社によって異なる場合が多いです。そのため、少しでも高い査定額を獲得するためには、複数社で比較してより好条件を提示した不動産会社を利用することがおすすめです。

適正価格でスムーズな売却をするには、より良い不動産会社に依頼することが大切です。SUMiTASなら、ネットで簡単に査定が依頼でき、適正な価格で査定してくれます。さらに、売却活動の際も全国ネットワークによりいち早く買主を見つけることができます。また、売却活動を家族などに知られたくないという人も、世に情報を出さない秘密厳守の売却活動も可能です。

きれいな状態にしておく

不動産の査定額は、部屋の印象によっても異なります。そのため、できるだけきれいな状態にしておくことをおすすめします。玄関周りや水回りなどが汚れていないか確認したり、散らかっている場合は、訪問査定までにきれいに片付けておきましょう。

個人での清掃に限界がある場合は、ハウスクリーニング業者に依頼しても良いでしょう。また、物が散乱していると印象が悪いので必要に応じてトランクルームを借りて、一時的に荷物を移動させるなど工夫しましょう。

査定を依頼するタイミングを考える

同じ物件でも、査定に出すタイミングによって査定額が異なることがあります。そのため、不動産重要が高まるときを見計らって査定に出すことが大切です。

季節でいうと4月からの新生活が控えている1～3月は、需要が増えるため売れやすい時期です。また、9月頃も会社の人事異動が増える時期なので引越し希望者が増えます。

マンション売却で失敗しがちな点

マンション売却を行うほとんどの人が売却の経験がないため、マンション売却に失敗してしまう人も多いです。ここでは、そのような失敗に陥らないよう、失敗しがちな代表的なパターンについてあらかじめ知っておきましょう。

• 時間的な余裕がなく焦ってしまう
• 不動産会社の選択ミス
• 価格設定のミス
• 売却タイミングのミス
• 内覧対策をしていない

時間的な余裕がなく焦ってしまう

マンション売却は、短時間で終了することはほとんどありません。マンションの売買活動と引き渡し等も含め、最低でも4カ月〜半年程度はかかるでしょう。つまり、もしある時期までにマンションを売却したいと考えるなら、その時期の少なくとも半年前から準備を始める必要があると言えます。

マンション売却にかかる時間を短く見積もってしまうと、思ったタイミングで売却できずに焦りが生じてしまうでしょう。このような焦りから、相場よりも安い値段で購入したいという希望者に売ってしまうことが起こります。これを「売り急ぎ」といいますが、このような事態にならないためにも、余裕を持って売却の計画を立てるべきでしょう。

不動産会社の選択ミス

続いての失敗要因は、不動産会社の選択ミスです。不動産会社の中にはマンション売却が専門でない企業も存在します。同じ不動産でも、戸建て住宅とマンションでは専門性が違い、マンションの場合の方が高い専門性が求められます。マンション売却が不得意な不動産会社を選択することで、売却がうまくいかなくなるリスクがあります。

その他にも、仲介料を自社で独占するために、他社を通した購入依頼を売主に相談なく断ってしまうような不動産会社、契約を取るために相場に対して極端に高額な査定を出す不動産会社などがあります。このような不動産会社を選択してしまうと、最終的に売主が損する結果に終わってしまう可能性があります。

価格設定のミス

価格設定のミスによる失敗も多いです。売却したいマンションの価格が相場よりも高く設定されている場合、同じスペックの別のマンションがあってそちらが低価格であれば、そちらのマンションが売れてしまいます。結果的に自分のマンションが売れ残る状況となり、焦って逆に相場よりも安い価格で売却してしまうというケースもあるようです。

このようなミスが生じてしまう原因として、査定が不正確だったという場合が多いです。契約のために相場よりも高い査定額を提示する不動産会社もあります。逆に、相場よりも少ない査定額を提示する不動産会社もあります。こうしたミスを防ぐためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場についても事前に情報取集しておくことが大切です。

売却タイミングのミス

マンション売却の成否は、売却タイミングによっても左右されます。まず、マンション自体は、築10年以内が最も人気です。築10年以内であっても築年数の経過によって価格は減少していきますが、築20年を過ぎてしまうと減少幅が大きくなります。築年数も考慮して売却タイミングを決めるのも重要です。

また、1年の中でマンションを売却しやすい時期と、しにくい時期があります。売却しにくい時期としては、年末年始やゴールデンウィーク、お盆の時期などが挙げられます。不動産会社も休みに入りることが多く、購入希望者も物件探しを中断しやすい時期です。このような時期を避けて売却の計画を立てることも大切です。

内覧対策をしていない

マンション売却をする上で、内覧対策は重要です。内覧時のイメージが悪ければ、見学者は購入意欲を無くしてしまいます。物件自体の破損や汚れの修繕はもちろん、売主が立ち会ってきちんと質問に答えるなど買主に良い印象を与えましょう。

クリーニングや小規模なリフォームは、必要に応じて行っておくべきです。このような対策をしない結果、マンションが売れない、売れても低価格になってしまうなどの失敗リスクが生じてしまうからです。部屋の中を魅力的にコーディネートする「ホームステージング」というサービスを利用するのも良いでしょう。

マンションの査定を依頼する時の3つの注意点

マンションの査定では、次の3つの注意点を守ることが大切です。

1. 査定額は最終的な売却額ではない
2. しつこく営業をしてくる悪徳業者
3. 査定前のリフォームは不要

これらのポイントを把握して、少しでも好条件で売却できるようにしましょう。

査定額は売却額ではないことを理解しておく

売却時には、査定額を参考にすることが大切ですが、査定額と売却額はイコールではないため注意しなければなりません。査定額はあくまで目安で、実際の売却額は買主との交渉次第で決まります。そのため、査定額が高くても、買主との交渉によって値下がりして、売却額が下がることも多いです。

反対に査定額が安くても、売り出し価格と売却の条件次第で高値で売れることもあります。

不動産会社から査定額の根拠を確認する

査定額をチェックする際には、その金額になっている根拠を確認しましょう。査定額の内訳は必ず確認し、ここから売却予定のマンションの強みを知っておきましょう。強みを把握しておくことで、売却時の交渉の材料となり、買主からの無理な値下げ交渉も断りやすくなります。

また、強みを把握しておくことで、売り出し価格を高く設定する根拠にもなり、売却の条件もよくなりやすいです。不動産の強みを把握しておかなければ、売却時の交渉や売り出し価格の設定に困りやすいため、詳細までチェックしておきましょう。

査定前のリフォームは不要

売却予定のマンションの査定額や売却額を高めるためには、部屋の状態をよくしておく必要がありますが、事前のリフォームは不要です。リフォームをすることで、査定額や売却価格が高くなることはありますが、これによって得をするとは限りません。

むしろリフォームにかかった費用分を回収できずに、損をすることのほうが多いです。また、全面的なリフォームを行ってしまうと、個人の趣味が出てしまい、売りづらくなってしまうこともあります。そのため、リフォームをする場合でも最小限の箇所に留めるようにしましょう。

マンションの売却では査定額よりも不動産会社選びのほうが重要

少しでもマンションを好条件で売却するためには、査定額が高い会社を選ぶことも大切ですが、それ以上に信頼できる不動産会社を選ぶことのほうが大切です。複数の会社を比較して、より良い不動産会社を選び好条件での売却を目指しましょう。