仲介手数料の上限はいくらか。計算式・早見表と、800万円以下の特例

不動産を売るときに一番大きな費用が、不動産会社に払う仲介手数料です。ただ、いくらになるのかは物件の価格で変わるため、「自分の場合はいくらなのか」がすぐには分かりません。

先に答えをお伝えします。仲介手数料の上限は「売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。3,000万円で売れた場合なら105万6,000円、4,000万円なら138万6,000円が上限になります。

この記事では、まず計算式と早見表で自分の物件の金額に辿り着けるようにし、あわせて2024年7月に始まった800万円以下の物件の特例、上限より安くなる場合の条件まで整理します。

仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は次の式で計算できます。

仲介手数料の上限 ＝（売却価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1

最後の1.1は消費税です。3,000万円の物件なら、（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）＝ 96万円に消費税が加わって、105万6,000円が上限になります。

ここで押さえておきたいのは、これが上限だという点です。宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で「これを超えて受け取ってはいけない」という額が決められていますが、下限は決められていません。つまり法律上は、上限の範囲内であればいくらでもかまわないことになります。

実務では、この上限どおりの金額を提示する会社が多数です。そのため資金計画は上限額で見ておくのが安全ですが、「必ずこの金額」ではないことは知っておいてください。どういう場合に上限より安くなるのかは、記事の後半で条件ごとに説明します。

なお、この上限は売主と買主それぞれに対する額です。売主が105万6,000円、買主も105万6,000円という形で、不動産会社が双方から受け取れる仕組みになっています。

上限の計算式。3段階の割合を1本にまとめたもの

「3%＋6万円」という式は覚えやすいのですが、なぜ6万円という半端な数字が出てくるのか分かりにくいと思います。ここは仕組みを知っておくと、400万円以下の物件のときに間違えずに済みます。

本来は価格を3段階に分けて計算する

告示で決められているのは、次の3段階の割合です。売却価格を3つの部分に分けて、それぞれに割合をかけ、合計します。告示の割合はもともと消費税を含んだものとして定められています（消費税を納める課税事業者の場合）。

1,000万円の物件で計算してみます。

• 200万円までの部分: 200万円 × 5.5% ＝ 11万円
• 200万円超400万円までの部分: 200万円 × 4.4% ＝ 8万8,000円
• 400万円を超える部分（600万円）: 600万円 × 3.3% ＝ 19万8,000円
• 合計 39万6,000円

「3%＋6万円」の式でも、（1,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 39万6,000円で同じ金額になります。

「＋6万円」は段階計算との差を埋める数字

なぜ両方の計算が一致するのか。消費税を抜いた割合（5%・4%・3%）で考えると分かりやすくなります。全額に3%をかけると、200万円以下の部分（本来5%）で2%分、200万円超400万円以下の部分（本来4%）で1%分だけ足りなくなります。この不足分が、

• 200万円 × 2%（5%と3%の差）＝ 4万円
• 200万円 × 1%（4%と3%の差）＝ 2万円
• 合計 6万円

です。つまり「＋6万円」は、低い価格帯の高い割合を1本の式で埋め合わせるための固定額です。

400万円以下の物件では速算式が使えない

この成り立ちから分かるとおり、速算式が使えるのは売却価格が400万円を超える場合だけです。300万円の物件に「3%＋6万円」を当てはめて消費税を加えると16万5,000円になりますが、正しくは段階計算で15万4,000円（200万円×5.5% ＋ 100万円×4.4%）です。400万円以下のときは3段階の計算に戻してください。

ただし、800万円以下の物件にはこのあと説明する特例があり、実際にはそちらが適用される場合があります。

消費税の扱い

割合をかける対象になるのは、消費税を含まない売買代金です。土地の売買には消費税がかからず、建物には売主が事業者の場合に消費税がかかりますが、個人が自宅を売る場合の建物には消費税がかかりません。上の表の「消費税込みの割合」で計算すれば、消費税を含んだ上限額がそのまま出ます。2026年8月時点の消費税率は10%です。

800万円以下の物件は上限33万円（2024年7月の改正）

早見表を見る前に、売買価格が800万円以下の物件だけに適用される特例を説明しておきます。次の表に「特例が適用される場合」の列があるのは、この制度があるためです。

2024年7月1日から、売買価格が800万円以下の宅地・建物については、通常の計算による上限を超えて、30万円の1.1倍（税込33万円）までの報酬を受け取れることになりました。国土交通省の告示改正によるものです。

制度上の名前は「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」ですが、空き家である必要はありません。国土交通省の解釈・運用の考え方では「低廉な空家等」の定義について、価格が800万円以下であればよく、その宅地や建物の使用の状態は問わないとされています。つまり、いま住んでいる家でも、貸している家でも、800万円以下で売るなら対象になります。名前から「空き家の話だ」と読み飛ばしてしまう方が多いので、ここは注意してください。

背景にあるのは、低額な物件でも現地調査や役所調査の手間は高額な物件と変わらない、という事情です。300万円の物件だと通常の上限は15万4,000円で、遠方の現地調査や境界の確認をすると採算が合わず、結果として流通しにくくなっていました。この改正は、そうした物件を扱いやすくするためのものです。

なお告示には「当該媒介に要する費用を勘案して」という条件がついていますが、これは実費と同額にしなさいという意味ではありません。解釈・運用の考え方では、取引の態様や難易度に応じて見込まれる費用の水準を考慮することを求めるもので、費用を上回る報酬を禁じる趣旨ではない、と説明されています。

改正前は「400万円以下・18万円（税抜）」という特例でしたが、これが「800万円以下・30万円（税抜）」に広がりました。

価格帯別の早見表

自分の物件に近い価格の行をご覧ください。すべて税込の上限額です。

表を見ると、800万円のところで通常の上限と特例の額がちょうど同じ33万円になり、そこから下では特例のほうが高くなります。この段差が、いま説明した改正で生まれた部分です。

参考までに、当社の10秒査定でよく査定されている条件（戸建てなら建物100㎡・土地115㎡・築18年前後、土地なら160㎡前後）に近い物件が、実際にいくらで取引されているかを国土交通省の取引価格情報で確認すると、中央値は戸建てで2,700万円、土地で1,300万円でした。上限額でいえば、戸建てが95万7,000円、土地が49万5,000円あたりが目安になります。

800万円以下の特例を受けるための条件

ここからは、売買価格が800万円以下の物件を売る方に向けた内容です。それより高い物件の方は読み飛ばしていただいて構いません。

適用には「媒介契約の前の説明と合意」が要る

ここが売主として一番大事な点です。この特例は自動的に適用されるものではありません。国土交通省の解釈・運用の考え方では、媒介契約を結ぶ際にあらかじめ、上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意することが必要とされています。

つまり、次のようになります。

• 媒介契約の前に説明を受け、合意した場合 → 最大33万円
• 説明も合意もないまま契約した場合 → 通常の計算による上限（500万円なら23万1,000円）

500万円の物件だと、この差は約10万円です。「800万円以下だから33万円です」と契約後に言われても、事前の説明と合意がなければその前提が崩れます。なお、この説明と合意をどういう形で行うかまでは決められていません。電話や対面での口頭のやりとりでも要件は満たします。ただし合意した金額は媒介契約書の「約定報酬額」の欄に記載されるので、契約を結ぶときに、その欄の金額が聞いていたとおりかどうかを確かめてください。

逆に、事前にきちんと説明されて合意したのであれば、それは制度どおりの正しい運用です。金額だけを見て不当だと考える必要はありません。

対象になる物件はどのくらいあるのか

「800万円以下」と聞くと自分には関係ないと感じるかもしれませんが、実際の取引を見ると珍しい価格帯ではありません。

国土交通省の不動産取引価格情報（2024年1月から2025年12月までに取引された全国の住宅地）で、取引価格が800万円以下だったものを数えると、次のようになりました。

戸建てのおよそ4件に1件、土地では3件に1件が800万円以下の価格帯です。三大都市圏を除いた地方圏に限ると、土地は約半数がこの範囲に入ります。相続した実家や、使っていない土地を売る場合には、十分に起こりうる話だと考えてください。

※ 国土交通省「不動産取引価格情報」（不動産情報ライブラリ）から、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに取引された全国の住宅地を対象に、戸建ては用途に住宅を含むものに絞り、取引価格が800万円以下だった件数を数えたものです。この情報は取引当事者へのアンケートにもとづく公表値で、すべての取引を網羅したものではありません。

上限どおり請求されるのが普通なのか。相場は「上限額」

「上限は分かったけれど、相場はいくらなのか」という点に答えます。

結論から言うと、仲介手数料の相場は上限額そのものです。実務では上限どおりの金額が提示されることが多く、「相場は上限の8割くらい」といった別の水準があるわけではありません。理由は単純で、仲介手数料は不動産会社にとって成功報酬であり、売却活動にかかる広告費や人件費をここから賄っているためです。標準的な媒介契約書でも、報酬の額は「国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます」と書かれており、協議の結果として上限額に決まるのが通例です。

そのうえで、上限より安くなる場合があります。安くなるのは会社の善意ではなく、その取引で会社側に余裕が生まれる条件が揃っているときです。主に次の4つです。

• 買主も自社で見つかる見込みがあるとき（両手仲介）。売主と買主の双方から報酬を受け取れるため、片方を下げても採算が合います。ただし自社で買主を見つけることを優先しすぎると、他社経由の購入希望者を断る「囲い込み」につながる恐れがあります。この点は不動産の囲い込みの記事で確認方法まで説明しています
• 専任媒介・専属専任媒介で依頼するとき。1社に絞って依頼する契約なので、会社としては成約したときに確実に報酬を得られます。契約の種類ごとの違いは媒介契約の記事にまとめています
• すぐ売れる見込みが高いとき。人気エリアの物件など、広告や販売期間のコストが小さく済む場合です
• もともと手数料の割引を掲げている会社に依頼するとき。この場合は交渉ではなく、最初からその料金設定です

逆に、価格が低い物件、権利や境界に手間のかかる物件、買主が見つかりにくい物件では、上限額でも会社の採算はぎりぎりです。こうした物件で無理に手数料を下げると、広告の量や販売活動の優先度に影響が出て、結果として売却価格や売れるまでの期間で損をすることがあります。

手数料が無料や半額の会社については、その仕組みと注意点を仲介手数料無料のデメリットの記事で解説しています。

仲介手数料のほかに払うもの、払わなくてよいもの

仲介手数料とは別に費用を請求されることがあるのか、という疑問にお答えします。

通常の広告費は仲介手数料に含まれる

不動産ポータルサイトへの掲載、物件資料の作成、レインズ（国土交通大臣が指定した、不動産会社どうしが物件情報を共有するネットワーク）への登録といった通常の販売活動の費用は、仲介手数料に含まれます。別途請求されるものではありません。

例外は、標準的な媒介契約書に定められている次の2つです。

• 売主が特別に依頼した広告の料金（通常の販売活動を超える新聞広告や折込チラシなど）
• 売主が特別に依頼した遠隔地への出張旅費

いずれも「売主が特別に依頼した場合」に限られ、事前の依頼がないものを後から請求することはできません。もし通常の広告費として請求された場合は、何にもとづく請求なのかを確認してください。

裏を返せば、広告費の原資は仲介手数料だということです。手数料を割り引けば、その分だけ広告に充てられる費用が減る可能性があります。割引を掲げる会社が手を抜くという意味ではなく、買主も自社で見つけられる物件に絞る、広告の範囲を絞るといった形で、どこかで採算を合わせているということです。手数料の割引を相談するときは、広告をどこに、どのくらいの期間出すのかもあわせて確認してください。

売買契約が成立しなければ発生しない

仲介手数料は成功報酬です。何か月も売却活動をして買主が見つからなかった場合でも、手数料はかかりません。媒介契約の期間が満了して更新しない場合も同じです。

支払いのタイミングについては、標準的な媒介契約書に「売買契約後に交付される書面（宅地建物取引業法37条の書面）を作成し、契約の当事者に交付した後でなければ報酬を受領できない」と定められています。実務では、売買契約時と引き渡し時に分けて支払う場合と、引き渡し時にまとめて支払う場合があります。支払いの時期は媒介契約のときに確認してください。

途中で解約した場合

媒介契約の期間中に売主の都合で解約した場合や、売主が自分で見つけた相手と直接契約した場合には、それまでの販売活動にかかった費用の償還を請求されることがあります。ただし標準的な媒介契約書では、請求できる費用の額は約定報酬額（媒介契約で定めた仲介手数料の額）を超えられないと定められています。

一方、不動産会社の側に義務違反（販売状況の報告が来ない、レインズに登録しないなど）がある場合は、是正を求めたうえで解除でき、この場合に費用を負担する必要は基本的にありません。

仲介手数料がかからない売り方と、買取との比較

仲介手数料は「仲介」を依頼したときの報酬です。したがって、仲介を介さない売り方であれば発生しません。

• 不動産会社による買取: 不動産会社が直接買主になるため、仲介にはあたらず手数料は発生しません
• 個人間の売買: 親族や知人など、自分で見つけた相手と直接契約する方法です。仲介手数料はかかりませんが、契約書の作成や物件の状態の説明を自分で行うことになり、引き渡し後のトラブルの責任も自分で負います。取引額が大きい場合は、契約書の作成だけを不動産会社や司法書士に依頼する方法もあります
• 空き家バンク: 自治体が売主と買主をつなぐ仕組みで、当事者同士の取引になれば手数料はかかりません。ただし自治体経由で不動産会社が仲介に入る場合は発生します

このうち検討する機会が多いのは買取だと思いますが、判断は手数料の有無ではなく手取りで比べてください。買取は不動産会社が買主になり、リフォームして再販することを前提にするため、価格は市場相場の6〜8割程度になるのが一般的です。

たとえば、仲介なら3,000万円で売れる見込みの物件で比べます。

• 仲介で3,000万円で成約: 3,000万円 − 手数料105万6,000円 ＝ 2,894万4,000円
• 買取で2,400万円（相場の8割）: 手数料はかからず 2,400万円

手数料の105万6,000円は消えますが、手取りは仲介のほうが約494万円多くなります。手数料の有無より、価格差のほうがはるかに大きいからです。

買取の価値は手数料ではなく、買主を探す期間が要らないこと、内覧の対応をしなくてよいこと、引き渡し後の契約不適合責任を負わずに済む場合があることです。売却の期限が決まっている、近所に知られたくない、相続で早く現金化したいといった事情があるときに、その速さと確実さに対して価格差を払う、という選択になります。

買取価格が6〜8割になる理由や、買取が向いているケースは不動産買取の流れの記事で詳しく説明しています。

よくある質問

仲介手数料の上限はいくらですか？

売却価格が400万円を超える場合は「売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」です。400万円以下の場合は、200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%（いずれも消費税込みの割合）をかけて合計します。ただし売買価格が800万円以下の物件は、事前の説明と合意があれば上限33万円（税込）となる特例があります。

仲介手数料の上限は30万円ですか？

30万円という数字は、2024年7月に始まった「売買価格が800万円以下の物件」に限った特例の金額（税抜）で、税込では33万円です。すべての取引の上限ではありません。800万円を超える物件では、通常どおり「価格×3%＋6万円＋消費税」で計算します。

仲介手数料が2か月分請求されたら違法ですか？

「〇か月分」という数え方は賃貸の仲介手数料のもので、売買には出てきません。売買の上限は本記事の計算式で決まる金額です。もし上限を超える金額を請求された場合、宅地建物取引業法に違反する可能性があるため、その根拠を確認したうえで、都道府県の不動産業を担当する窓口に相談してください。

支払った仲介手数料は税金の計算で差し引けますか？

売却で利益が出て譲渡所得税を計算する場合、仲介手数料は「譲渡費用」として差し引けます（国税庁タックスアンサーNo.3255）。領収書は必ず保管してください。実際の税額の計算は税務署か税理士にご確認ください。

会社によって仲介手数料が違うのはなぜですか？

法律で決まっているのは上限だけで、下限はないためです。上限の範囲内であれば各社が自由に設定できます。ただし金額だけで会社を選ぶと、販売活動の内容が見えないまま契約することになります。何にいくら使って、どう売るのかを説明できるかどうかで比べてください。会社の選び方は不動産売却はどこがいいかの記事にまとめています。

土地を売る場合も計算は同じですか？

同じです。土地・戸建て・マンションのいずれでも計算式は変わりません。土地の場合に特有の費用や注意点は土地の売却で仲介手数料はいくら必要かの記事で解説しています。

まとめ: 上限は式で出る。次は「何をしてもらえるか」

仲介手数料の上限は「売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」で、3,000万円なら105万6,000円です。これは上限であって定額ではなく、下限の定めはありません。売買価格が800万円以下の物件については、2024年7月から上限33万円（税込）の特例があり、適用には媒介契約の前の説明と合意が必要です。

金額が分かったら、次に確認したいのは「その手数料で何をしてもらえるのか」です。媒介契約を結ぶ前に、どのポータルサイトに、どのくらいの期間、どんな内容で掲載するのか、販売状況をどの頻度で報告するのかを聞いておくと、あとで食い違いが起きません。

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本記事の内容は2026年8月時点の制度にもとづきます。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法46条にもとづく「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）の第二、800万円以下の特例は同告示の第七（2024年7月1日施行）と「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、媒介契約の条項は標準媒介契約約款（平成2年建設省告示第115号・最終改正 令和4年国土交通省告示第583号）、譲渡費用の扱いは国税庁タックスアンサーNo.3255によります。消費税率は10%で計算しています。取引価格の集計は国土交通省「不動産取引価格情報」（不動産情報ライブラリ・2024年第1四半期〜2025年第4四半期・全国の住宅地）をもとに作成しました。物件条件の中央値は当社10秒査定の利用履歴81,859件（2025年7月〜2026年7月）によります。