都市計画税とは？課税される条件と計算する方法、税金の軽減特例もあわせて解説

市街化区域内に不動産を所有していると都市計画税を支払う必要があります。都市計画税は固定資産税と共に毎年支払う必要があるもので、その負担額も馬鹿になりません。

特に都市計画税は市街化区域にあるかどうかで課税されるかが決まるため、あらかじめしっかり調査しておくことが大切です。本記事では、都市計画税について課税条件や計算方法について詳しく解説していきます。

都市計画税とは

都市計画税は固定資産税と同時に毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して課税される税金です。ただし、区域内の道路や下水道の新設や整備を行う都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした税金であり、対象となるのは市街化区域内の不動産のみとなります。

市街化区域とは

市街化区域とは、市街化を促進するエリアに指定される区域のことで、大きな制限を受けることなく住宅を建てることが可能です。

市街化調整区域とは

市街化区域以外の区域として市街化調整区域がありますが、こちらは市街化を抑制する区域となっており、住宅を建てる際に一定の制限があります。

上記のような違いがあることから、一般的に市街化区域の方がそもそも固定資産税や都市計画税の課税額も高くなりやすい点に注意が必要です。さらに市街化区域では都市計画税も課されることになるため、住宅を建てる際にはその土地が市街化区域なのか市街化調整区域なのかについて調べておくようにしましょう。

都市計画税の課税条件

都市計画税が課税されるのは市街化区域内にある不動産です。土地や建物の売買を考えている場合は、対象の不動産が市街化区域内にあるかどうかを事前に調べておきましょう。土地が市街化区域内にあるかどうかを調べるに方法には以下のようなものがあります。

• 不動産会社で確認する
• インターネットで確認する
• 自治体の担当部署で確認する

不動産会社で確認する

不動産会社の提供する物件情報にはその物件が市街化区域内にあるのか、市街化調整区域内にあるのかが記載されています。また、不動産会社の担当者に直接聞けば情報を教えてくれるでしょう。

多くの場合、この方法で問題ありません。ただし、ごくたまに情報が間違っていることもあるため注意が必要です。不動産会社の担当者も複数の物件を担当しているため、全ての情報を完璧に把握しているわけではありません。万全を期すためにも、一度自分で調べてみることをおすすめします。

インターネットで確認する

自治体によってはインターネットで都市計画情報を調べられるようになっていることもあります。具体的には「地域名　都市計画」などで検索すると見つかるはずです。

例えば、東京都であれば東京都都市整備局による「都市計画情報等インターネット提供サービス」の「都市計画情報」を調べるとよいでしょう。ただし、こうしたインターネットサービスを提供していない自治体もあります。そのような場合は自治体に直接問い合わせるとよいでしょう。

自治体の担当部署で確認する

どの自治体でも、自治体の担当部署に行ったり、電話したりすることで市街化区域などの都市計画情報を得られます。担当部署は「都市計画課」といった名称になっていることが多いです。

そうした部署に対して連絡して土地の所在地を伝えれば、市街化区域かどうかを確認できます。なお、自治体では紙の「都市計画マップ」等を販売していることもあるため、気になる方は購入してもよいでしょう。東京都であれば「東京都市計画用途地域図」が1,064円で販売されているようです。

都市計画税はいくらかかる？計算方法は？

都市計画税は具体的にいくらかかるのでしょうか。仮に時価1,000万円・2,000万円、3,000万円のケースで見てみると、おおよそ以下のようになります。

以下、都市計画税の計算式について詳しく説明します。

都市計画税の計算式

まず、都市計画税は以下の計算式で求められます。

都市計画税の課税標準は固定資産税の課税台帳に登録された土地と建物の価格を元に算出されます。具体的には、「固定資産税評価額」のことだと考えるとよいでしょう。なお、都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村により定められるもので、固定資産税や都市計画税の税額の計算に用いられます。市区町村ごとに全ての不動産を調査する必要があり、マンパワーが求められるため、調査は3年に1回です。

このため、3年の間に不動産の評価が大きく変わることもあります。それによる納税者間の不公平をなくするために、おおむね時価の70%程度を目安に定めるものとされています。つまり、1,000万円の不動産であればおおむね700万円程となるのです。

建物の固定資産税評価額について

土地は単に時間が経過するだけでは劣化することはありませんが、建物は時間の経過により劣化していきます。この劣化分についても、固定資産税評価額に反映しなければなりません。

具体的には「再建築費評点数」と「経年減点補正率」を基準に評価されます。再建築費評点数とは、評価時点においてその場所に評価の対象となった家屋を新築するものとした場合に必要とされる建築費を点数に置き換えたものです。経年減点補正率とは、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。

^{参考URL：経年減価補正率表}

例えば、木造住宅の場合築10年の経年減価補正率は0.38となっています。

仮に再建築費評点数が1,000万円だった場合、この建物の固定資産税評価額は
1,000万円×0.38=380万円です。

都市計画税の標準税率

都市計画税の税率は自治体により個別に定められるとされていますが、上限は0.3%です。先述の通り、時価1,000万円の不動産はおおむね700万円程度の固定資産税評価額となるため、これに0.3%をかけると税額は2.1万円です。

また、建物については築10年の建物で380万円になると計算しましたが、こちらに税率をかけると380万円×0.3%=1.14万円となります。このように、都市計画税の税額はおおよそ自分で計算可能です。

都市計画税が軽減される特例とは？

都市計画税の税額の計算方法についてお伝えしましたが、一定の要件を満たすと軽減措置の適用を受けられます。ここでは、都市計画税の軽減措置について見ていきましょう。

住宅用地の特例

都市計画税は一定の要件を満たすとその面積に応じて以下のように軽減を受けられます。

上記軽減を受けるための一定の要件とは以下のようなものです。

• 住宅用の土地であること
• 併用住宅の場合は1/4以上が居住の用に供されていること

なお、上記「住宅用の土地であること」については、居住用の住宅であればよく、賃貸住宅でも該当します。また、固定資産税には土地だけでなく建物にも軽減措置がありますが、都市計画税については建物に関する軽減措置は存在しません。

ただし、自治体によっては個別に軽減措置が用意されていることもあるようです。気になる方はそれぞれの自治体のホームページを調べたり、直接問い合わせたりしてみるとよいでしょう。

都市計画税の支払い方法について

都市計画税は毎年5月～6月に自治体から、不動産の1月1日時点の所有者に対して送付される納付書で支払います。納付書が6月、9月、12月、2月など4回の納付期限に分けて4枚送られてくるので、1回で支払ってもよいですし、まとめて支払うことも可能です。（納付期限は自治体によって異なります。）

都市計画税は固定資産税と併せて支払うようになっています。納付書を持って自治体の窓口やコンビニ、郵便局で支払ってもよいですし、自治体によってはクレジットカードで支払うことも可能です。クレジットカード払いはポイントが貯まる一方で手数料がかかるため、注意しましょう。

売却する不動産の都市計画税

不動産を売却する場合、都市計画税の支払い方法はどうなるのでしょうか？都市計画税は1月1日時点の所有者に対して課されるものなので、年の途中で売却すると納付書は売主に対して送付されることになります。

その年の都市計画税についてどうするかは、売主と買主で話し合うことになりますが、一般的には売却日を区切りとした日割り計算とすることが多いです。

なお、都市計画税の納付書は毎年4～6月頃に送付されるため、上記売却の決済時点ではこの年の負担額が分かりません。この場合、納付書が届いてから後日精算とするか、前年の納付書を参考に決済しておき差額があった場合だけ後日調整するといった方法が取られます。

いずれにせよ、売主と買主の合意で決められるもので、お互いが納得すればどのように計算しても構いません。売却前にあらかじめ条件を確認しておくとよいでしょう。

まとめ

都市計画税についてその内容や計算方法、支払い方法についてお伝えしました。都市計画税は市街化区域内の不動産のみを対象に課税されるものです。

市街化区域かそうでないかによって、毎年の納税負担が大きく変わることもあるため、事前にしっかり確認しておくようにしましょう。

この記事を書いた人

逆瀬川勇造

宅建士 / FP2級技能士(AFP) / 相続管理士。地方金融機関勤務後、不動産会社にて営業部長を務め、住宅の新築や土地の売買、相続などさまざまなお客様を担当。その後、金融や不動産を中心としたライターとして独立し、実務経験を活かして読者の悩みに寄り添う記事を執筆。