【土地相続の手続き】遺産を相続する際の流れや費用を解説

「遺産相続の手続きって、どうやるの？」「相続した土地を売却する方法は？」遺産相続に直面しているあなたは、こういった疑問をもっているのではないでしょうか？

相続の手続きは複雑ですが、わかりやすく解説します。
特に、土地などの不動産を相続した場合には、売却しないといけないケースもあり、相続について理解をしていないとスムーズに相続を勧められません。最悪の結果として、親族間で裁判を争うことになるケースもあります。

そこで今回は、土地などの不動産を相続したときの手続きや相続にかかる費用、相続した土地を売却する方法について解説します。ぜひ、相続を行う際の参考にしてください。また、相続した不動産を売却する際は不動産売買専門のSUMiTAS（スミタス）にご相談ください。

土地を相続したときに行う手続き

土地を相続したときに行う手続きは以下の6つです。

• 遺言書の確認
• 法定相続人の確定
• 相続財産の調査
• 遺産分割協議書の作成
• 必要書類の作成、取り寄せ
• 不動産相続登記

それぞれの詳しい内容をご紹介します。

遺言書の確認

最初に行うのが、遺言書の確認です。
遺言書がある場合は、遺言書に記載されている内容に沿って相続手続きを行わなければなりません。さらに、遺言書には「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」、「秘密証書遺言」の3種類があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

「公正証書遺言」以外の遺言書である場合には、家庭裁判所で検認を受けることが必要です。この検認をうけるためには、裁判所で開封しなければなりません。
そのため、遺言書の種類によってはその場で開けてしまうと、遺言書の効力がなくなってしまう可能性がありますので注意しましょう。

遺言書がない場合

遺言書がない場合には、相続人全員の共有資産となるため、遺産分割協議が必要です。もし協議を行わない場合には、民法で規定されている相続割合にそって、相続手続きを進めていきます。

法律で規定されている割合は以下の内容です。

法定相続人の確定

次に、法定相続人を調査して確定します。その際、遺言書に相続内容や相続人の指定があれば、指定された人が相続人となります。

一方で指定がない場合には、民法に規定されている内容に従って、相続人を決めることが必要です。民法では、配偶者と子や孫、亡くなった方の両親、兄弟姉妹が相続人になれると規定されています。また、相続人には、以下のように順位が決まっています。

このように規定されているため、上位の方が生きている場合には、下位の方が相続できません。
例えば、配偶者や子どもが生きている場合には、両親は相続人になれないのです。

法定相続分

法定相続分という法律によって相続できる遺産の割合が決まっており、相続人の人数や順位によって変わります。

主な具体例は以下の通りです。

この割合は目安であるため、遺産分割協議で違う割合にして相続することも可能です。

相続財産の調査

相続人が決定したら、相続財産の調査を行います。不動産や貯金、金融商品、車、貴金属などの一定の価値があるものが調査対象です。また、借金も相続財産になるため、金融機関の借入額などを調べることも忘れないでください。

もちろん、住宅ローンが残っていた場合には、住宅ローンも相続対象になります。ただし、団体信用生命保険に加入している場合には、返済する必要はありません。

このように、マイナス資産も相続するため、マイナス資産が多い場合には相続放棄を検討することをおすすめします。

遺産分割協議書の作成

遺言書で相続内容が決まっていない場合には、遺産分割協議を行って遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書とは、相続人ごとの相続財産の割合を記載した書類です。この書類がなくても、相続人全員で協議を行っていれば法的には問題ありません。

しかし、不動産の名義変更などで遺産分割協議書の提出が必要です。
また、相続後のトラブルを防ぐこともできるので、作成することをおすすめします。作成する際は、全員の同意があって作成された書類であると証明するために、全員分の署名と実印が不可欠になることを忘れないようにしてください。

必要書類の準備

不動産を相続したときに必要になる書類は以下の8つです。

• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本（死亡してから出生したときまでのもの）
• 被相続人の住民票の除票（本籍地が載っているもの）
• 不動産を相続する人の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書
• 遺産分割協議書

登記事項証明書は法務局で取得できます。遺産分割協議書は相続人が作成します。残りの書類は全て市役所で手に入れることが可能です。
相続人が多いうえ、転居している場合は戸籍謄本の取得に時間がかかることがあるため、早めに手続き行うようにしてください。

不動産相続登記

書類の準備ができたら最後に行うのが、相続した不動産の名義を変更する不動産相続登記になります。
名義の変更を申請しないと所有者が確定されないため、土地を無断で売却されるといったトラブルの原因になってしまいます。

申請方法は、管轄の法務局の窓口で行うか、郵送またはインターネットで申請するという2つがあります。
ただし、郵送とインターネットの場合には不備があっても訂正できないため、書類の内容を何度も確認するようにしてください。
インターネットで行う場合には、必要書類の送付を忘れないことも重要です。

土地相続にかかる費用はいくらくらい？

土地相続にかかる費用は以下の4つです。

• 相続税
• 登録免許税
• 書類の準備費用
• 司法書士への依頼料

それぞれについて説明します。

相続税

相続税とは、遺産を相続するときに、遺産総額に対してかかる税金のことです。
ただし、相続税には基礎控除額があり、遺産金額が基礎控除額を超えた場合にのみ相続税がかかります。

相続税の計算方法

相続税を計算するためには、基礎控除額を計算する必要があります。その基礎控除額を超えた金額に相続税率を乗ずることで計算が可能です。

基礎控除額の計算式は以下の方法になります。

例えば、相続人が3人の場合には、3000万＋600万×3＝4800万円です。
この4800万円を超えた金額に対して相続税が課せられます。

相続税率は以下の通りです。

相続税の具体例

以下の条件で相続税を計算する場合について、具体例をご紹介します。

このように、相続人ごとの相続税を算出して、全体としてかかる相続税を計算します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記を行うときにかかる税金です。土地を相続した場合には、相続登記を行う必要があるため、登録免除税がかかります。

相続の場合にかかる登録免許税は、以下の計算方法で計算が可能です。

土地と不動産の両方を相続する場合には、両方の評価額を合算して計算します。

書類の準備費用

相続登記に必要な書類を集めるときにも郵送費や発行手数料などの費用が必要です。全ての書類を準備するために必要な費用は、5,000円〜2万円程度といわれています。

例えば、戸籍謄本は1通450円です。また、郵送で取り寄せる場合には、郵送料が500円ほど必要になります。

司法書士への依頼料

相続登記は専門的なものが多く、複雑であるため司法書士に依頼する場合が多いです。
そのため、司法書士への依頼料が必要になります。

依頼料の相場は5〜8万円程度です。当然、相続内容や依頼する司法書士によっても変わります。

相続時に活用したい特例

相続時に活用できる特例に「小規模宅地の特例」というものがあります。
この特例は、相続によって多額の相続税が発生し、事業や生活に支障をきたすことを防ぐために作られたものです。

ここからは、小規模宅地の特例について詳しく説明します。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、被相続人が居住していた土地や事業を行っていた土地を相続した場合に、土地の評価額を減額する措置です。ただし、この特例を利用するためには一定の要件を満たす必要があります。

この要件は宅地の種類は4つあり、種類ごとに要件が異なります。

• 特定事業用宅地等 
• 特定同族会社事業用宅地等
• 特定居住用宅地等
• 貸付事業用宅地等

特定事業用宅地等

特定事業用宅地とは、被相続人が店舗や工場などの事業に使用していた宅地のことです。
また、被相続人と一緒に生活を共にしていた親族が事業で活用していた宅地も当てはまります。

主な要件や内容は以下の通りです。

• 事業継承：対象の土地で行っていた事業を相続税の申告期限までに引き継いでいること
• 保有継続：対象の土地を相続税の申告期限までに所有していること
• 事業内容：貸付事業以外
• 土地上限：400平方メートル
• 減額割合：80％

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地とは、被相続人または被相続人と一緒に生活していた親族が、50％以上の株式を所有している会社の事業に活用していた土地のことです。

主な要件や内容は以下の通りです。

• 保有継続：対象の土地を相続税の申告期限までに所有していること
• 事業内容：貸付事業以外
• 土地上限：400平方メートル
• 減額割合：80％

特定居住用宅地等

特定居住用宅地とは、被相続人の宅地や被相続人と生活を共にしていた親族の居住用に利用されていた宅地の2種類があります。

主な要件や内容は以下の通りです。

• 土地上限：330平方メートル
• 減額割合：80％

ただし、宅地の種類によって、上記以外の適用要件が異なります。
それぞれの適用要件の違いについて説明します。
被相続人の宅地の主な要件や内容は以下の内容です。

では、被相続人と生活を共にしていた親族の居住用に利用されていた宅地の要件について説明します。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地とは、被相続人が駐車場やマンションなどを貸付事業に利用していた宅地のことです。

主な要件や内容は以下の内容です。

• 事業継承：対象の土地で行っていた貸付事業を相続税の申告期限までに引き継いで、継続していること
• 保有継続：対象の土地を相続税の申告期限までに所有していること
• 土地上限：200平方メートル
• 減額割合：50％

不動産を分割して相続する方法

相続人が複数いる状態で不動産を分割して相続することがあります。そのときに、不動産を分割する方法は以下の4つです。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

それぞれについて、説明します。

現物分割

現物分割は不動産や車など遺産を換金などせずに、そのまま相続人ごとに分けて引き継ぐ方法です。例えば、株式と車は長女が相続し、自宅は長男が相続するといったケースが現物分割に当たります。
また、土地の場合は土地を複数に分けて登記する分筆を行うことで、土地を分けて引き継ぐことも可能です。

現物分割の特徴は以下の内容になります。

このように、現物分割の場合は手続きが簡単に行えるので、迅速に相続を終わられたい人におすすめです。ただし、不公平になりやすいので、遺産分割協議書は必ず詳細に残すようにしてください。

代償分割

代償分割は、相続人の一人や一部が現物で遺産を相続して、現物を相続出来なかった人や相続した金額が低い人に代償として自分の資産を渡すものです。
例えば、相続人数が2人の際に、5,000万円の不動産を一人が引き継ぎ、公平さを保つために2,500万円分の資産をもう一方に支払うといったものが代償分割にあたります。

代償分割の特徴は以下の内容になります。

このように、代償分割は公平性が高く、現物を残せる分割方法のため、自宅などを残して公平に分割したい人におすすめです。
ただし、代償分割を行うためには代わりに支払うための資産が必要になるので、十分な資産があるかを確認してから行うようにしてください。

換価分割

換価分割は、不動産や株式などの価値のある遺産を売却して、売却金を相続人に分割する方法です。
例えば、相続人が2人、遺産が預金400万円、不動産3,400万円のような場合、全て現金化して1,900万円ずつ分割するといったものが換価分割にあたります。
主に、代償分割を行おうとしても資産がない場合に、換価分割を実施するケースが多いです。

換価分割の特徴は以下の内容になります。

このように、換価分割は1円単位で分割ができるため、公平性は非常に高い分割方法です。
そのため、遺産分割で揉めそうな場合や資産がなくて代償分割を行えない場合に、おすすめの方法になります。

ただし、遺産を売却するため、相続がすべて終わるまでに相応の時間が必要です。

共有分割

共有分割とは、不動産などの権利を相続人で共有する方法です。
例えば、兄弟が遺産をそれぞれ50％相続する場合であれば、土地と建物の権利を共有名義にするのが共有分割にあたります。

共有分割の特徴は以下の内容になります。

 共有分割は、他の相続者に無断で遺産を処分されない事以外にメリットがありません。
さらに、自宅などの遺産管理が難しいなどのデメリットも多いため、おすすめできない遺産分割の方法です。

共有分割をおすすめしない理由 　

共有分割は分割方法で揉めにくく、意見がまとめやすいので安易に選択しがちですが、先ほども述べたようにおすすめできません。

共有分割がおすすめできない理由は以下の3つです。

• 売却しにくいため
• 共有者が増える可能性があるため
•  固定資産税を支払うのに手間がかかるため

それぞれについて、説明します。

売却しにくいため

共有分割だと、売却には全員の同意が必要なので、自分の意思だけで売却できません。
例えば、現在は相続人同士の仲がよく意思の疎通がとれていても、相続人が他界し代替わりすると疎遠になってしまうケースがあります。

このような場合には、家が老朽化してきて売却したいと思っても、手間と時間がかかる可能性が高いです。
また、意見がまとまらず、売却できずにトラブルになっているケースも珍しくありません。

共有者が増える可能性があるため

相続して名義を共有した人が他界した場合には、その人の配偶者や子どもに権利が移ります。
この配偶者や子どもに権利が移ることで、名義の共有者が増えかねません。

そして、共有者が増えると、売却や改修などの不動産に関わる様々なことに全員の同意が必要になり、非常に手間がかかります。特に、遠方に相続人がいる場合には、ちょっとしたやりとりにも時間がかかりかねません。

最悪の場合、共有者が増えることにより、土地の所有者が特定できなくなってしまう可能性も高いです。
所有者が特定できなくなった土地は「所有者不明土地」といわれており、社会問題にもなっています。

このように、共有分割は将来的にこういった問題を発生させてしまう可能性があり、次世代に禍根を残してしまう可能性もあるのです。
そのため、共有分割を行わないようにするか、共有分割を行ったとしても自分たちの代で共有名義を解消することをおすすめします。

固定資産税を支払うのに手間がかかるため

共有分割で不動産を所有している場合でも、固定資産税を支払う必要があります。
ただし、共有名義にしている場合には、それぞれ個別に固定資産税を支払うことはできません。

つまり、代表者を一人決めて、その人が支払う必要があります。
そのため、誰が支払うかで揉める可能性も高く、相続人が多くいる場合には手間もかかるので、非常に面倒です。

相続した土地を売却したい場合の手順

土地を相続した場合、「相続した土地を売却したい」と考える人は珍しくありません。
そして、その際「どういった手順で売却すればいいのか」と悩む人も少なくないはずです。

そこで、以下では、相続した土地の売却手順について説明します。

1. 相続人の確定
2. 相続登記で名義換えを行う
3. 不動産業者に売却を依頼する
4. 売却を行う

主な手順は上記の4つです。

相続人の確定

土地を売却するためには、まず相続人を確定することが必要です。遺言や遺産分割協議会で、土地の相続人を決定します。

相続登記で名義換えを行う

土地を相続しても、土地の名義人が被相続人（亡くなった方）のままでは買い手が不安を持ち、売却が難しくなる可能性があります。

このような事態を防ぐためにも、相続登記で名義換えを行うことが重要です。

不動産会社に売却を依頼する

相続登記ができたら、不動産会社に依頼を行います。
しかし、不動産会社に依頼をしようと思ってもどこの会社に依頼すればいいのかわからないと思います。
ですから、ここでは、不動産会社の選び方について説明します。

• 適正な価格で査定してくれる
•  対象地域を確認する
•  自分に合った売却の仕方を提案してくれる

それぞれについて説明します。

適正な価格で査定してくれる

不動産会社を選ぶ上で最も重要なのは、適切な価格で査定してくれることです。
このように聞くと「高く査定してくれる不動産会社の方がいいのではないか」と考える人も多いと思います。

しかし、「複数の会社で査定をして一番高い会社に売却依頼をしたのに、不動産が売れずに値下げしたため、他の会社の査定額よりも安くなってしまった」というようなケースは珍しくありません。
こういったことを防ぐためにも、適性価格で査定してくれる会社に依頼することが重要になります。

関連記事：土地を査定する3つの方法｜相場の調べ方や査定額が変動するポイント 

対象地域を確認する

不動産会社によっては、売却したい不動産のある地域がエリア外になるため、依頼できないことがあります。
そのため、事前に売却したい不動産が対象地域にあるのかを確認するようにしてください。

自分に合った売却の仕方を提案してくれる

売却したい人の中には、時間がかかっても高く売却したい人やすぐに売却して現金化したい人など、さまざまなケースがあります。
そのため、自分のニーズにあった提案をしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

中には、早く成績を上げたいがために、強引に売却することを勧めてくる不動産会社もあるので注意してください。
また、自分のニーズにあった提案をしてくれる不動産会社を選ぶポイントは以下の2つを特にチェックしてみてください。

• 売却プランが複数あり、売却方法を選ぶことができる
• 担当者が面談などで、売却理由や優先事項を詳しく聞いてくる

上記のような不動産会社の場合は、自分にあった不動産売却を提案してくれる可能性が高いです。

不動産売却はSUMiTAS（スミタス）がおすすめ

上記で説明した不動産会社選びのポイントを全て満たしているのが、SUMiTAS（スミタス）です。
まずSUMiTAS（スミタス）は、全国に販売網をもっているため、全国各地で売却依頼ができます。さらに、全国各地でさまざまな物件を取り扱っており、豊富な査定実績があります。

そのため、他社よりも適正な査定を行うことが可能です。そして、スピード重視の買取による売却などニーズにあった売却方法を提案してくれます。

このように、SUMiTAS（スミタス）は不動産会社選びのポイント3つを全て満たしています。 以下のバナーより無料査定が行えるので、興味がある方は確認してみてください。

 売却を行う

依頼する不動産会社が決まったら買い手を探してもらい、買い手が見つかったら、売却手続きを行い売却が完了します。

土地相続で揉めないために  

土地などの不動産は高額なため、相続の際はトラブルの原因になることが多いです。
また、現在はトラブルになっていなくても、将来的に起きる可能性もあります。

トラブルを防ぐためには、不動産を相続した場合に、以下2点に注意することが重要です。

• 不動産の価値を把握する
• 売却に必要な費用を記録する

それぞれについて、解説します。

不動産の価値を把握する

不動産を相続する場合に、不動産の価値を把握しておくことはとても重要です。
特に、不動産を換価分割や代償分割などによって分割して相続する場合には、不動産の価値を把握しておかないとトラブルの元になります。

例えば、代償分割で相続した不動産に代わる資金を支払う場合には、お互いが納得する不動産価値を提案する必要があるからです。

では、どういった方法で不動産の価値を知るのが良いのでしょうか？

それは、不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価を行うのがおすすめです。不動産鑑定士は国家資格であるため、信頼性が高く、不動産の評価の根拠を明確にしてくれます。そのため、他の相続人にも納得してもらいやすいです。
ただし、費用が約15〜30万円の費用が必要になります。

費用をかけたくない場合には、不動産会社に査定を依頼する方法もあります。

SUMiTAS（スミタス）では、豊富な不動産売買の実績があるため適正な査定が可能です。ホームページから無料の査定依頼ができますので、ぜひ利用ください。

売却に必要な費用を記録する

不動産を売却して相続する場合には、売却するのに掛かった様々な費用を記録しておくことをおすすめします。
不動産を売却するときにかかる経費は、印紙代や仲介手数料、登記にかかる費用などがあり、数十万円かかります。そのため、誰がいくら払ったかを記録しておかないと、トラブルの原因になりやすいのです。

例えば、あなたが全て支払った場合に、詳細を伝えず無断に売却額から経費を差し引くと不満をもつ人が出てきてしまいます。
このような事態にならないためにも、領収書や明細など、不動産を売却するときにかかった費用は全て記録しておくようにしておいてください。

関連記事：不動産売買における仲介手数料の相場や計算方法について解説 

まとめ

遺産相続の手続きや相続の方法は非常に複雑です。とくに、不動産を相続する場合には、登記や売却などの様々なことに対応しなければいけません。
その際、相続の分割方法や手続きを理解していないと、トラブルの原因になってしまいます。

また、相続した不動産を売却する際も、不動産会社選びなど気をつけるポイントはたくさんあります。ですから、この記事では土地などの不動産を相続したときの手続きや相続にかかる費用、相続した土地を売却する方法を詳しく説明してきました。

この記事を読んで得た知識を役立てることで、あなたの相続に関する悩みも解決できるはずです。そして、不動産会社選びに迷っているのであれば、SUMiTAS（スミタス）にご相談ください。
適切な査定と相続に関わる税金等のアドバイスも行っています。

この記事を書いた人

米澤昭人

宅建士 / FP1級技能士(AFP)。学部を卒業後、大手建築会社に勤める。その後、大手コンサルタント会社に転職。これまでの経験で培った資格や経験を元にライターとして活動。不動産・建築・法律のような専門分野を「中学生でも分かる文章で伝える」を心掛けて執筆。