不動産売却ガイド 
不動産の価格を知る方法には、「鑑定」と「査定」の2種類あります。
鑑定は不動産鑑定士に依頼して不動産の適正な価格を算定することで、査定は不動産の売却価格を決めるために不動産会社が行う調査です。どちらも不動産の価値を知るために受けるものですが、適している場面が異なります。
そこで本記事では、鑑定と査定の違いや特徴などを説明し、どのようなときに依頼すべきなのか、場面ごとに解説します。
鑑定と査定のどちらを受けるべきか悩んでいる方は、参考にしてください。
目次
不動産鑑定と査定の違いとそれぞれの特徴
冒頭でも説明したように、鑑定と査定は「不動産の価値を知る」という意味では同じです。しかし、依頼先と目的、提示された価格の信用度も異なるため、場面に応じて使い分けをする必要があります。使い分ける基準を知るためにも、まずは不動産鑑定と査定の違い、共通点を確認していきましょう。
鑑定は不動産鑑定士が行う独占業務
「不動産鑑定」は、国家資格を有する不動産鑑定士が行う独占業務です。決められた手順に沿って不動産の細やかな調査を行い、「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産を評価します。
鑑定には2種類あり、それぞれ調査内容や作成される書類が異なります。
- 一般鑑定：不動産の価格やその根拠を示す「不動産鑑定評価書」が発行される
- 簡易鑑定：簡易的な「意見書」または「不動産調査報告書」が発行される
不動産鑑定評価書は信用度が高く、裁判所や税務署などの公的機関に提出する資料として利用できます。しかし、意見書や不動産調査報告書は簡易的なものなので、立証資料にはなりません。一般鑑定と簡易鑑定も、目的に応じて選ぶ必要があります。
不動産鑑定の特徴や鑑定方法をまとめた用語説明がありますので、こちらも参考にしてください。
査定は不動産会社が行うサービス
「不動産査定」は、不動産会社のサービスで、営業行為の一環として行われます。不動産を売りたいと考えている人のために、不動産会社が独自の方法で査定額を算出するのが特徴です。
不動産会社が行う査定には、次のような種類があります。
- 簡易査定（机上査定）
- AI査定
- 訪問査定
簡易査定は、簡単な物件情報や過去の取引データをもとに、“おおよその査定額”を算出する方法です。AI査定も簡易査定と似た位置づけですが、人ではなく“人工知能（AI）”が査定額を算出します。
そして訪問査定では、物件情報や過去の取引データに加えて、室内や周辺環境などの細かい部分までを不動産会社の担当者が現地に出向いて調査します。訪問査定でわかるのは“3か月以内に売れるであろう価格”なので、売却活動を行う前には訪問査定が必要です。
鑑定と査定の共通点は、信用性は違うものの、どちらも“不動産の価格がわかる”という点です。また、鑑定も査定も「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つを組み合わせて不動産の価値を算出します。
鑑定と査定で大きく違う点は“公的信用度があるか、ないか”という部分です。鑑定によって作成された不動産鑑定評価書は、公的機関に立証資料として提出できますが、査定額には信用性がなく、立証資料として活用することはできません。
不動産鑑定を受ける流れと費用相場
不動産鑑定を受けるときには、どのような流れで調査が進み、費用はどのくらいかかるのかを説明します。
不動産の鑑定評価を受ける流れ
不動産の一般鑑定にかかる期間は1〜2週間ほど、簡易鑑定は2〜3日です。ここでは一般鑑定を受けるときの流れを見てみましょう。
- 不動産鑑定事務所に相談する
- 見積もりを依頼し、納得すれば委託契約をする
- 不動産に関する資料を提出する
- 不動産鑑定士が現地調査や資料収集、必要があればヒアリングを行う
- 不動産鑑定士が不動産鑑定基準に基づいて鑑定を行い、鑑定評価書を作成する
- 不動産鑑定評価書を受け取る
- 不動産鑑定評価書の説明を受けて、不備がないか確認する
依頼主の手続きが必要なのは手順1〜3までと7のみで、他の作業はすべて不動産鑑定士が行います。鑑定では国が定めた基準をもとに評価するため、鑑定事務所によって大きな差が生まれることはありません。
鑑定評価にかかる費用
鑑定結果はどの鑑定事務所も同じくらいになりますが、料金は事務所によって異なります。ここでは鑑定にかかる費用相場を見てみましょう。
| 鑑定評価額1,000万円以下 | 土地のみ：20万円前後土地＋建物：25万円前後マンション：30万円前後 |
| 鑑定評価額5,000万円以下 | 土地のみ：20～30万円土地＋建物：25～50万円マンション：35～70万円 |
| 鑑定評価額1億円以下 | 土地のみ：30～40万円土地＋建物：40～60万円マンション：60～80万円 |
表を見てわかるように、鑑定にかかる費用は、建物の種類や評価額、調査範囲によって異なります。詳細な費用は鑑定が終了するまでは、確定しない点に注意しましょう。
不動産査定を受ける流れと費用相場
不動産査定を受ける流れと、費用について解説します。
不動産査定を受ける流れ
不動産査定にかかる時間は、簡易査定であれば数時間〜数日、訪問査定の場合は1〜2週間ほどです。なお、SUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」は、情報入力からすぐにおおよその査定額が算出されます。
ここでは、訪問査定を受ける流れを見てみましょう。
- 不動産会社に訪問査定を依頼する
- スケジュール調整をする
- 訪問査定を受ける
- 不動産会社が物件情報と過去の取引データから査定額を算出する
- 査定額を確認する
訪問査定を受ける際には、建物の間取りがわかる書類や購入時の契約書、パンフレット、広告などを用意しておくと良いでしょう。。登記簿謄本や測量図などの書類は、不動産会社が用意するのが一般的です。
査定にかかる費用
不動産会社が行う査定は、一般的にどの会社に依頼しても無料です。
査定を受けた結果、媒介契約を見送ったとしても費用を請求されることはありません。売却を検討段階の方でも気軽に利用できるのが、査定のメリットと言えます。
不動産鑑定が適しているケース
不動産鑑定が適しているのは“不動産の正確な価値を知る必要があるとき”です。
それがどのような場面なのか、ここでは以下3つのケースを説明します。
- 第三者に不動産の適正価値を提示するとき
- 不動産を融資の担保にしたいとき
- 相続や財産分与をするとき
詳しく見ていきましょう。
第三者に不動産の適正価値を提示するとき
ここまでお伝えしてきたように、鑑定では国で定められた「不動産鑑定評価基準」をもとに、不動産の評価額を算出します。そのため、次のような“第三者に不動産価値を提示する必要があるとき”には、鑑定が適しています。
- 相続で遺産を平等に分けたいとき
- 相続で不動産を複数人で共有するとき
- 離婚で財産分与をするとき
- 節税対策をしたいとき
- 親族や知人に不動産を売却するとき
相続や財産分与では、不動産を平等に分けなければなりません。しかし不動産は現金のように1円単位での分割が難しいため、鑑定で出た評価額をもとに不動産の代償金を決めたり、共有分割をしたりします。
不動産を分けたあとに売却するのならば、先に不動産査定を受ける方法もありますが、正しい価値を知りたいのなら、鑑定を受けましょう。
また、相続によって、崖地、傾斜地などの特殊形状の土地や広い土地を取得したときには、鑑定を受けることで路線価よりも評価を下げられる可能性があります。鑑定によって評価が下がるとは限りませんが、節税対策として活用する方法もあります。
そして、親族や知人などの身近な相手に不動産を売却するときにも、不動産鑑定を受けておくと安心です。鑑定結果をもとに価格を決めれば、売却後に価値に対して価格が高かった、安かったというトラブルを防ぐことができます。
不動産を融資の担保にしたいとき
不動産を担保に金融機関から融資を受けるときには、不動産の価値が借入額を決める指標のひとつになります。資産価値は固定資産税の納税通知書で確認することもできますが、不動産鑑定評価書があれば、より正確な担保価値を示すことができます。
ただし、不動産鑑定には不動産の種類や評価額に応じた費用がかかるので、本当に鑑定が必要なのか、金融機関に相談のうえ検討しましょう。
不動産査定が適しているケース
不動産査定が適しているのは、“不動産を売りたいとき”です。
仲介や買取で不動産を売却するのなら、訪問査定で提示された査定額さえわかれば、売り出し価格を決められます。
なぜなら、最終的な売却価格は購入希望者との交渉によって決まるからです。不動産の売り出し価格も定期的に見直しができるので、売却前には3か月以内に売れるであろう価格さえわかれば十分だと言えます。
不動産を売却するのなら査定がおすすめ！ケース別に鑑定と査定の使い分けを！
不動産鑑定は、不動産鑑定士が行う独占業務であり、査定は不動産会社の営業行為であることがわかりました。第三者や公的機関に不動産の正しい価値を提示する必要があるときには「鑑定」を、不動産を売却するときには「査定」を依頼しましょう。
親族や知人に不動産を売るときには、査定よりも鑑定を用いたほうがいいケースもありますが、記事内でお伝えしたように、鑑定には決して安くはない費用がかかります。本当に鑑定が必要なのか、不動産会社の担当者に相談のうえ検討しましょう。
仲介や買取で売却するのであれば、不動産会社が行う査定で十分です。もし売却の意思が決まっているのなら、訪問査定の依頼をおすすめします。
SUMiTAS（スミタス）では、簡単に物件情報を入力するだけで、すぐにおおよその査定額がわかる「簡単10秒査定」や、スタッフが現地に向かう訪問査定を承っております。不動産の売却を検討中の方は、お気軽にご相談ください。