不動産売却ガイド
築50年の一戸建ては「建物に価値がない」と評価され、売却時には土地価格で査定額が決まるといわれています。けれど大切な家を売却するのなら、できるだけ高値で売却したいものです。
そこで本記事では、築50年の家の売却相場をはじめ、売却方法を決めるポイントや、築50年の一戸建てを少しでも高く売る方法をお伝えします。
これから築50年の一戸建ての売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
目次
築50年の一戸建ての売却相場
まずは、築50年の一戸建ての売却相場をお伝えします。
建物の価値はほとんどない
築50年の一戸建てを売却するときに知っておきたいのが、冒頭にも書いたように「建物にはほとんど価値がない」ということです。
建物の価値は見た目や劣化具合だけではなく、耐用年数からも評価されます。日本では木造一戸建ての法定耐用年数は22年と定められているので、「築50年の一戸建ては建物に価値がない」と査定されるのです。
そのため査定額は「地価」を中心に決まり、築50年の一戸建ての売却相場は周辺の地価と同じくらいになります。
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条件や状態によっては高く売却できることも
法定耐用年数で見たときには価値がないと評価される住宅も、建物の状態や条件によっては高い評価を受けられることもあります。
たとえば伝統的な工法を用いて建てられた古民家や、歴史的価値を持つ貴重な建物の場合は一定の需要があります。京都のように歴史的な街並みが感じられる土地では、築古物件も建物に価値があると評価されることもあるでしょう。
築50年の一戸建てを売却する方法
築50年の一戸建てを売却する方法には、いくつか選択肢があります。
そのままの状態で売却する
築50年の一戸建ては、改修や解体をせずに売り出しても買い手が見つかる可能性があります。
「更地にしたほうが売りやすいのでは？」と考える方も多いのですが、近年リフォームやリノベーションブームによって、築古物件の需要も増えてきました。売却までに時間はかかるかもしれませんが、そのままの状態でも購入希望者が見つかる可能性はあります。
また、空き家になっている場合は、仲介販売以外に「空き家バンク」の選択肢もあります。空き家バンクを簡単に説明すると、空き家を売りたい人と買いたい人をつなげるマッチングサービスです。
売却を急がない場合は、空き家バンクを選択肢の1つとして考えても良いでしょう。
空き家を無料で手放す方法！損をしないための活用法3選
更地にして売却する
建物の老朽化が激しかったり草木が生い茂っていたりする場合は、建物を解体して「土地」として売り出すほうが、高く・早く売却できる可能性があります。
ただし、更地にするためには建物の解体費用がかかります。木造一戸建ての解体費用の相場は「3〜5万円/1坪」なので、建物の大きさによっては膨大な費用がかかるでしょう。さらに建物を解体すると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税負担が重くなる点にも注意が必要です。
更地渡しを前提で売却する
更地にして売却するのではなく、更地渡しを前提として売り出すのも1つの方法です。
この売却方法は売主負担で建物を解体し、更地にして引き渡します。
解体費用はかかってしまいますが、家屋を残しておけば買い手が見つかるまでは固定資産税の軽減措置が適用されるため、更地渡しよりも税負担が軽くなることがメリットです。
さらにこの売却方法では土地を探している人だけではなく、築古戸建てを探している人もターゲットとなるため、更地渡しよりも売却の可能性が広がります。
ただし更地渡しを前提で売却したほうがいいのか、それとも更地渡しがいいのかは、素人では判断が難しい部分です。
自己判断せず、不動産会社と相談しながら考えましょう。
リフォームやリノベーションして売却する
築古物件を売却するときには、リフォームやリノベーションを行い、すぐに入居できる状態にして売却する方法もあります。ただし、リフォームやリノベーションをしたからといって、改修にかかった費用を上乗せできるわけではありません。
先ほどもお伝えしたように、リフォームやリノベーションを前提とした物件探しをしている方も増えてきています。改修を前提としている方は物件を安く購入し、自分好みにカスタマイズすることが目的です。改修することで逆に売れにくくなる可能性があることも、頭に入れておきましょう。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産を売却するときには、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。この方法のメリットは、物件をすぐに現金化できることです。
不動産会社による買取では、売主が提示価格に納得すればすぐに売却が完了します。築古物件を早く、確実に売りたい方におすすめの方法です。
ただし、買取相場は市場価格の6〜8割程度なので、「できるだけ高値で売却したい」と考えている方には向いていません。時間がかかってでも高く売りたいと考えている方は、仲介での売却をおすすめします。
一戸建てを売却したときに適用される特例
一戸建ての売却で得た利益は「譲渡所得」の対象となりますが、特例によって非課税となる場合もあります。一戸建てを売却したときに適用される、3つの控除と特例を見てみましょう。
- 3,000万円の特別控除の特例
- マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 空き家の3,000万円特別控除
居住中の家や住まなくなってから3年以内の家を売却したときには、次の特例が適用できる可能性があります。
3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却したときの譲渡所得に対して、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が受けられる制度です。売却利益が3,000万円以下の場合は、3,000万円がすべて控除されて非課税となります。
マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの売却によって損失が出た場合、その損失を給与所得や事業所得などと損益通算することができます。損益通算しても損失が残った場合は、翌年以降に繰り越し控除が可能です。
なお、「3,000万円の特別控除の特例」と「マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は併用できず、前年または前々年に特例を受けた場合も利用できない点に注意してください。
住んでいない家（空き家）を売却したときには「空き家の3,000万円特別控除」の特例が適用されます。
空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却したときに最大3,000万円の特別控除が受けられる制度です。ただし、建築年や登記、相続開始前の居住状況などで一定の要件を満たす必要があります。
一戸建てを売却したときに利用できる特例や、節税性については不動産会社に相談するのが確実です。
築50年の一戸建ての売却方法を決めるポイント
築古物件は売却方法で悩みがちですが、売却方法を決めるポイントがいくつかあります。
これから紹介するポイントをもとに、自分の物件に適している売却方法を考えてみましょう。
①家屋の状態で決める
売却方法を決める1つめのポイントが、家屋の状態です。
家屋の損傷が激しい場合や管理状態が悪い場合は更地渡し、または更地渡しの約束をしてから売却することをおすすめします。
更地にしたときの固定資産税を不安に思われるかもしれませんが、家屋があまりにも損傷している場合は「特定空き家」に指定され、固定資産税の軽減措置を受けられなくなる可能性があります。
築古物件でも状態が良好であれば更地にする必要はありませんが、倒壊の危険性があるほど劣化している場合は解体を検討しましょう。
②売却の希望期間で決める
売却方法を決める2つめのポイントが、売却の希望期間です。
売却を急ぐ場合は、流通性が高い更地の状態で売却するのがおすすめです。更地にしておけば土地購入希望者が売却ターゲットになるため、買い手が見つかる可能性が広がります。
また「すぐに現金が必要」という方におすすめなのが買取です。提示価格に納得すれば、すぐに物件を買い取ってもらえます。
「買取り保証付き仲介」も検討してみると良いでしょう。買取り保証付き仲介を選択すれば、仲介売却で一定期間内に売却できなかった場合に不動産会社が物件を買い取ってくれます。
③控除の適用有無で決める
売却方法を決める3つめのポイントが、控除の適用有無です。
たとえば、先ほど説明した「空き家の3,000万円特別控除」を適用するには、相続で引き継いだ物件を取り壊して更地にするか、耐震基準を満たすように修繕する必要があります。
築50年の一戸建ての場合は耐震改修するよりも、解体して更地にしたほうが手元に多くお金を残せる可能性があります。特例は適用要件がとても複雑なので、必ず不動産会社に相談してから判断しましょう。
④土地の条件で決める
売却方法を決める4つめのポイントが、土地の条件です。
次の条件に当てはまる場合は、そのままの状態、または改修してから売却することをおすすめします。
- 接道義務を満たしていない物件
- 市街化調整区域にある物件
上記に当てはまる物件は「再建築不可物件」の可能性があり、再建築不可物件の場合は建物を解体すると新しく建物を建てられないからです。
建築基準法には「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」という決まりがあり、その条件を満たさない場合は建物を再建築することはできません。また、市街化調整区域にある物件も、原則として建物の再建築はできないので、更地にすることで売れにくくなる可能性があります。
所有する一戸建てが再建築不可物件にあたる場合は、そのままの状態、または改修してから売り出した方が良いのかを、不動産会社と慎重に検討しましょう。
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築50年の一戸建てを少しでも高く売る方法
築50年の一戸建てを売却する方法やポイントをお伝えしてきましたが、気になるのは「築古物件を高く売る方法」ではないでしょうか。最後に、築古物件をできるだけ高く売る方法をお伝えします。
周辺のニーズを知る
築50年の一戸建てを少しでも高く売るためには、周辺地域のニーズを把握することが重要です。周囲の取引事例やニーズを調べることで、どのような売却方法が最も高値で売却できるのかを見極めることができるでしょう。
たとえば、学校や公園、交通アクセスの良さなどが重視される地域では家族向けの住宅需要が高く、更地にすれば高く・早く売れる可能性があります。
郊外や田舎にある築古物件は、住宅としてだけではなく、古民家カフェやレンタルスペースとして活用される可能性があるので、解体せず、そのままの状態で売り出すのがおすすめです。
物件の周辺情報を総合的に考慮し、周辺のニーズに合わせて最適な売却方法を選びましょう。
築古物件の売却実績が豊富な不動産会社に相談する
ここまでさまざまな方法を紹介してきましたが、築50年の一戸建てを少しでも高く売りたいのであれば、築古物件の売却実績が豊富な不動産会社に相談するのが1番です。
築古物件の売却実績が豊富な不動産会社は、過去に多くの築古物件を扱ってきた経験から、その市場の需要動向に精通しています。売却のポイントや価値向上の方法も熟知しているため、適切なアドバイスをしてくれるでしょう。
築50年の一戸建ての売却でお悩みの方はSUMiTASにご相談を！
築50年の一戸建てには建物の価値がほぼなく、査定額は地価を中心に算出されるため、売却相場は周辺の土地価格と同じくらいになります。
しかし、適切な売却方法を見極めれば、築50年の一戸建てを高く売却することも可能です。家を売却する際に重要となるのは信頼できる不動産会社との出会いです。積極的に活動してくれる担当者がいる不動産会社に依頼することで、良い条件で売却できるでしょう。
SUMiTAS（スミタス）は築古物件の売却実績も豊富なので、物件の条件・状態に合わせた適切な売却方法を提案いたします。築50年の一戸建ての売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。