不動産売却ガイド
海外からの旅行客が増えている昨今、注目されているのが空き家を活用した民泊です。
建物を新築するよりも取得費用を抑えられ、空き家を所有している方ならばリノベーションをするだけで始められるなど、さまざまなメリットがあります。
一方で届出や管理、法律関係などで、知っておくべき注意点もあります。
そこで本記事では空き家を民泊にするメリットと注意点、法律についてわかりやすく説明しますので、空き家の活用をお考えの方はぜひ参考にしてください。
- 空き家を民泊にすることで初期費用を抑え、収益化が可能である。
- 民泊運営には営業日数制限や海外旅行者とのトラブルのリスクがある。
- 空き家で民泊を始める際は、専門家の相談を受け、適切な手続きを行う必要がある。
目次
空き家を民泊にするメリット
民泊や宿泊業は、建物を新築したり家の一部を改修したりする方法もありますが、空き家を活用するからこそ得られるのは、次のようなメリットです。
- 他の宿泊業よりも初期投資費用を抑えられる
- 集客がうまくいけば安定した収入を得られる
- 海外からの観光客と交流できる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
他の宿泊業よりも初期費用を抑えられる
ホテル、旅館、グランピング施設と、宿泊施設にはさまざまな種類がありますが、その中でも空き家を活用しての民泊運営は、初期費用を大きく抑えられます。
民泊を始めるために必要なのは、主に次のような費用です。
- 空き家の取得費用
- 改修（リフォーム・リノベーション）費用
- 消防設備
- 家具、家電
- リネン
- 清掃設備
上記の中で大きな割合を占めるのが、空き家の取得費用と改修費用です。空き家をすでに所有している方は空き家の取得費用がかからないため、初期費用を大きく抑えられるでしょう。
また、海外旅行客の多くは日本の伝統的な趣を感じられる民泊を好む傾向があるため、最低限の修繕で済ませられる点も、空き家を活用するメリットと言えます。
集客がうまくいけば安定した収入を得られる
空き家活用には賃貸物件にする方法もありますが、集客がうまくいけば賃貸よりも民泊のほうが大きな利益を期待できます。
たとえば空き家の家賃は月10万円以内の場合がほとんどですが、民泊で1泊3万円に設定すれば、月10組が利用すれば月の売上は30万円です。
集客さえうまくいけば、少ない初期投資で安定した収入を得られるようになるでしょう。
海外からの旅行者と交流できる
田舎や地方にあるような民泊を利用する人の多くは、海外からの旅行者です。
英語で話をしたり、日本の文化を伝えたり、自分が管理・運営に携わっていれば旅行者とのコミュニケーションを楽しむことができます。
海外旅行者が多い点は、異文化コミュニケーションが好きな方にとっては、民泊を運営する大きなメリットとなるでしょう。
空き家を民泊にする注意点とリスク
民泊は初期費用を抑えられる空き家活用といっても、運営にはリスクがつきものです。ここでは空き家を民泊にするときの注意点とリスクを説明しますので、しっかりと目を通してください。
- 営業日数に制限がある
- 海外観光客が多くトラブルになる可能性がある
- 宿泊需要の見極めが難しい
営業日数に制限がある
民泊は「住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）」に沿った運営をしなくてはなりません。
民泊新法にはさまざまな決まりがありますが、中でも重要なのが“1年間のうち人を宿泊させる日数が180日を超えないものとする”という営業日数に関する決まりです。
期間は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までで、その間に営業できる日数が180日まで（自治体によっては180日以内の可能性もある）と定められています。
営業日数の考え方は“正午から翌日の正午までの24時間単位”なので、宿泊日の正午にチェックイン、翌日15時にチェックアウトした場合の営業日数は2日とカウントされます。
180日を超えて運営をするためには旅館業として新たに許可を取得し、開業しなくてはなりません。
民泊新法については後ほど詳しく説明します。
海外からの旅行者が多くトラブルになる可能性がある
民泊運営のメリットとして海外旅行者との交流を挙げましたが、文化の違いによって時にトラブルを招くこともあります。
よくあるのが、次のようなトラブルです。
- 設備の破損、汚損
- 備品の持ち帰り、破壊
- 騒音による近隣トラブル
- 禁煙の部屋での喫煙
海外旅行者とのトラブルでとくに多く見られるのが、備品の持ち帰りです。枕や座布団、湯呑、シャンプー類などの備品を、お土産として母国へ持ち帰ってしまうというトラブルがあります。
日本人旅行者ならば返還を求めたり相当額を請求したりできますが、外国人旅行者の場合は回収が難しいケースが多く、その都度買い替えなくてはなりません。
施設利用前にしっかり注意喚起しても、文化や認識の違い、言語の壁などがあるため、トラブルを0にするのは難しいのが現実です。海外旅行者をターゲットにするのなら、さまざまなリスクを納得したうえで運営を始める必要があります。
宿泊需要の見極めが難しい
インバウンド需要が高まっているとはいえ、民泊に適した地域と適さない地域があります。
たとえば近くの観光地から電車で数十分〜数時間でいける範囲ならば、海外旅行者からの宿泊需要があるので、集客や誘致を望めます。
しかし近くに全く観光地がないような田舎の場合は、よほど凝った外観・内装・おもてなしをしなければ、宿泊のためだけに訪れる旅行者は少ないでしょう。
空き家を民泊にするときの基礎知識と法律
前章の注意点で挙げたように、民泊には営業日数の制限のほか、さまざまな決まりがあります。知らずに営業を始めると違法営業になってしまう恐れがあるため、ここで最低限の基礎知識を頭に入れておきましょう。
住宅宿泊事業法（民泊新法）について
民泊のトラブルを防ぐために、2018年6月に施行されたのが「住宅宿泊事業法（民泊新法）」です。いくつか制限や要件はあるものの、旅館業法と比べて内容が緩和されています。
民泊新法で設けられているのは、
- 設備要件
- 居住要件
の2つです。設備要件にあるのは、台所、浴室、便所、洗面設備を設けることです。
空き家になる前に住宅として使われていたのならば、これらの設備は備わっている場合が多いので、修繕や交換などの軽微なリフォームで対応できるでしょう。
また、居住要件には次の3つが挙げられます。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
- 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
参考：国土交通省「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？」
上記を簡単に説明すると、住宅として人が居住するための家屋でなければ空き家で民泊を運営できないということです。
民泊を始めるために必要な届出と認定
民泊を始めるためには、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届出を提出する必要があります記入内容は全部で20項目ありますが、ここでは一部を見てみましょう。
- 商号、名称または氏名及び住所
- 役員の氏名（法人の場合）
- 住宅の所在地
- 住宅宿泊管理業者の商号、登録番号、管理受託契約の内容など（管理業者に委託する場合）
- 運営者の連絡先
- 住宅の不動産番号
- 住宅の規模
参考：国土交通省「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」
また、上記を記載した届出のほか、図面や登記事項証明書、宣誓書などの添付書類も必要になるので、国土交通省の「民泊制度ポータルサイト」で確認してください。
空き家を民泊にする流れ
空き家で民泊を始めるときには、次のような流れで進んでいきます。
空き家をすでに所有している方は、不動産会社に相談すればリフォーム会社や住宅宿泊管理業者の紹介を受けられるでしょう。
自分で管理業者を探すこともできますが、空き家の条件によっては民泊ではなく他の活用方法が適している可能性があるので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
民泊を始める準備が整ったら、届出書類を作成・収集して提出しましょう。受理されたら、民泊仲介サイトや貸別荘サイトへの登録や、SNSを使った集客活動を始められます。
空き家で民泊を始めるには専門家の意見が必須！まずは窓口に相談を
空き家を活用した民泊は、他の活用方法と比べて初期費用を抑えられ、運営が軌道に乗れば安定した収入を得られる点がメリットです。しかしその一方で、営業日数の制限や海外旅行者とのトラブルなど、さまざまなリスクもあります。
そしてインバウンド需要が高まっているとはいえ、立地もとても重要です。民泊運営を成功させるためには、所有する空き家に民泊が適しているのかを、さまざまな観点から考える必要があります。
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