不動産売却ガイド 
ローンを組んで自宅を購入したなら、毎月決められた金額の支払いをしなければなりません。しかし、ライフスタイルの変化などで金銭的に困窮し、ローンの支払いを滞納してしまう可能性もあります。
このとき考えたい選択肢のひとつとして、任意売却があります。この記事では、任意売却と通常の売却や競売との違いやメリット・デメリットを詳しく解説していきます。
目次
任意売却とは競売を避けるために行う売却
そもそも任意売却とは、簡単にいえばローン滞納時に競売にかけられることを避けるために行う売却方法のひとつです。任意売却ではローンが残った状態、つまり抵当権が依然設定されたままでも売却できるため、通常の売却とは異なります。
通常の売却では抵当権抹消が必要
ローンを組んで不動産を購入する際には、該当の不動産に対して抵当権が設定されます。抵当権は、万が一支払いが滞った際に該当の不動産を競売にかけて売却し、その金額を持って返済に充てるために設定されています。
通常の売却だと、事前にローンを完済しておくか、売却時点でローンが残っていても売ったお金で残債を払いきれる前提で売却が可能となりますが、どちらにしても手放す際に抵当権が設定されている場合には抵当権の抹消が必要です。
任意売却の場合はこれを行わず、抵当権が残った状態で売却することを意味します。つまり、不動産の差し押さえも可能な抵当権が残った状態であるため、任意売却を行うためには金融機関からの承諾が必要で、自由に売却できるわけではないことは覚えておきましょう。
任意売却と競売の違いは強制力
競売とは、住宅ローンの債権回収が難しいと判断された場合、債権者である金融機関が裁判所を通じて不動産物件を強制的に売却します。
任意売却は債務者の意思で売却活動を行えますで、残債分を少しでも回収できるように価格交渉できます。販売価格も市場価格で取引が行なえます。
しかし、競売は債権者である金融会社が現金化するために強制的に売却するので、市場価格より安い価格で取引されるケースが多いのも特徴です。
支払滞納の対処をしない場合は競売が開始
ローンの支払が滞ると、任意売却や別の方法で対処を考えます。このときに何の対処も行わないと、自動的に不動産は競売にかけられ、強制的に売却されるため注意しなければなりません。
競売が開始となるのは、住宅ローンを滞納してから10～12カ月程度が多く、居住者はこれに逆らうことはできないことは覚えておきましょう。そもそもローンが残っていて抵当権が設定されている状態の場合は金融機関が抵当権者であるため、居住者の意思に関係なく、支払いが一定期間滞った場合抵当権を行使することが可能です。
競売で売却した場合は売却価格からローンの残りを差し引き、それでも残債がある場合は、一括での返済を求められるため注意しなければなりません。
また、競売での売却は通常の売却よりも安く、市場価格の7割程度まで下がってしまうことも多いです。そのため、売却後も残債が出やすいため、少しでもローン残債を減らしたいなら、通常の売却か任意売却を実施したほうが良いでしょう。
任意売却ができる条件
任意売却を行うためには次の条件を満たさなければなりません。
- 銀行等（債務者）の合意を得ている
- 税金の滞納で物件が差し押えされていない
- 売却活動時間が十分に確保されている
- 物件に市場価値がある
- 共有者の同意を得ている
- 連帯保証人の同意を得られている
- 管理費・修繕積立金の滞納がない（一定以上）
これらの条件を満たしていないと任意売却ができないので注意が必要です。
任意売却する5つのメリット
なぜ支払を滞納した際に任意売却という手段が有効かというと、5つのメリットがあるからです。
- 現実的な金額で返済していける
- 売却条件に自分の意思を反映できる
- 競売より高値で売却できる可能性がある
- 新しい生活を始めるまでの出費を減らせる
- プライバシーを侵害されない
任意売却ならではのメリットを把握しておきましょう。
現実的な金額で返済していける
任意売却をしても、ローンが残ってしまうことは多々ありますが、金融機関が金銭的な事情を考慮して、無理のない返済プランを提案してくれることもあります。残債分は分割返済することになりますが、月々の支払額は以前のローンよりも安くなり、毎月の固定出費が減らせることは大きなメリットでしょう。
売却前よりも返済額を下げて返済を行える点は魅力的といえます。
売却条件に自分の意思を反映できる
通常の売却と任意売却は、細部は異なりますが売却の流れや方法などは基本的に同じです。つまり、売却時には条件にこだわって売り出すことができ、自分の意思を反映して好条件での売却を目指せることも、メリットのひとつです。
これは、競売と比較した場合のメリットで、より好条件で売りたいなら任意売却のほうが適しているでしょう。競売は確実に売却できて、ローン残債への充当分を確保できるものの、売却先や金額などは、全て裁判所の決定に従わなければなりません。
売却価格が市場価格の7割程度になるのは、これが理由でもあり、自分の意思に関係なく売却を求められます。一方、任意売却は自分主導で売却活動を進められるため、買主の承諾次第で好条件での売却を成立させることも可能です。
競売より高値で売却できる可能性がある
自分で自由に売却活動を行える任意売却では、競売よりも高値で売却できる可能性があります。買主がどのような条件に合意するかによっても異なりますが、相手の合意次第で高値で売れることがある点は魅力的です。
交渉次第で市場価格と同程度か、それ以上の金額で売れることもあります。競売よりも高値になる場合が多いので、毎月の支払額を減らせる可能性があります。
新しい生活を始めるまでの出費を減らせる
不動産売却の際には各種費用がかかりますが、任意売却ではこれらの費用を売却価格でまかなうことができます。つまり、現在の住宅を売却して、新居での生活を始めるまでの出費を削減でき、低コストで新生活をスタートしやすいです。
売却にかかる費用は、基本的に売却価格でまかなえて、交渉次第では新居への引っ越し費用も売却価格で補える場合があります。
プライバシーを侵害されない
競売にかけられると、その事実がネットや新聞などで公開されますが、任意売却ならこの心配はありません。そのため、「ローンを滞納している」「家を手放すことになった」という情報が外部に漏れる心配はなく、プライバシーを侵害されないこともメリットのひとつです。
任意売却の5つのデメリット
メリットの多い任意売却ですが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。
- 個人の信用情報に傷がつく
- 保証人になってくれた人に迷惑をかける
- 個人の判断だけで売却を決定できない
- 任意売却のタイムリミットを過ぎると競売
- 残債分の支払いは続く
通常の不動産売却と比較すると、少なからずデメリットはあるので、マイナス面も踏まえて検討しましょう。
個人の信用情報に傷がつく
任意売却では、競売のように経済情報が周囲に知られる心配はありませんが、金融機関が閲覧できる個人の信用情報には傷がつきます。任意売却をするということは、一定以上ローンを滞納しているということです。
つまり、信用情報にはローンを滞納したという事実が記載されるため、今後新規でローンが組みづらくなることは理解しておきましょう。金額や期間など、様々な条件によって異なりますが、一度滞納すると5～7年程度ローンが組めなくなることも多いです。
保証人になってくれた人に迷惑をかける
ローン契約をする場合には、保証人を設定することもありますが、任意売却だと保証人に迷惑をかけてしまうことがあります。支払いを滞納した場合は連帯保証人に請求が行くため、余計な費用負担を負わせてしまう可能性があります。
また信用情報に傷がつく可能性もあり、連帯保証人もローンやカード契約などの審査がおりづらくなることもあるため注意が必要です。
個人の判断だけで売却を決定できない
任意売却の主導権は金融機関が握っているため、個人の判断で自由に売却できないことは大きなデメリットです。任意売却をするためには各種条件を満たす必要があり、かつ金融機関などからの同意を得なければなりません。
同意を得るためには、明確な返済プランを提示する必要があり、あまりにも無謀な計画だと売却を断られることもあります。売却をするには金融機関からの同意が必ず必要で、状況次第では同意が得られないこともあります。
任意売却のタイムリミットを過ぎると競売
任意売却は、売却活動を開始してからいつまでも続けられるわけではなく、タイムリミットが設定されています。競売にかけられるまでのリミットは、その時々で異なりますが、ローンを滞納してから10～12カ月程度であることが多いです。
ただし、ローン滞納から6カ月程度で競売にかけられるというケースもあるため、期間の定めが一定ではありません。基本的には短期間での売却活動となる可能性が高いです。
そのため、売り急ぎで悪い条件で手放してしまう場合もあります。
残債分の支払いは続く
任意売却をしてローンが残った場合は、当然残債分の支払いは続きます。不動産に設定されている抵当権自体は抹消されても、ローン契約そのものが消滅するわけではありません。
競売とは違って一括返済が必須ではなく、分割での支払いは可能です。返済額は、不動産所有時点よりも安くて負担は減りますが、返済義務が依然残ります。
任意売却には基本的に費用はかからない
不動産を手放す際には、売却手続きでさまざまな費用がかかります。しかし、任意売却では売却価格によってそれらの費用を清算できるため、基本的にコストはかかりません。任意売却の際に発生し、かつ売却価格で清算できる費用は次の通りです。
- 滞納した管理費 / 修繕積立費
- 滞納した固定資産税
- 抵当権を抹消する費用
- 抵当権解除の書類作成の費用
- 不動産会社への仲介手数料
- その他売却活動にかかる費用
- 相談費用
最終的に費用の支払いは必要ですが、一時的に自己負担して、売却価格が手元に入るまで立て替えるといった必要がないため、実際的なコスト負担は軽いでしょう。ただし、売却価格がそのままローン残債に充当できるわけではなく、ローン残債からこれらの諸費用をすべて差し引かれる点には注意が必要です。
また、業者によっては相談費用を有料にすることもあります。ただし、相談費用は基本的に無料であることが多いため、業者を利用する際には事前に確認を取っておくと良いでしょう。
任意売却で失敗しないための3つのポイント
上手に任意売却を行うためには、次の3つのポイントを押さえることが大切です。
- 任意売却の依頼は実績のある会社を選ぶ
- 誠意のある対応で連帯保証人の同意をもらう
- 任意売却の準備を早く始める
失敗しないためのポイントを把握して、スムーズに任意売却を行いましょう。
任意売却の依頼は実績のある会社を選ぶ
通常の不動産売却と任意売却では勝手が違うため、任意売却を依頼する際には、実績のある会社を選ぶのが良いでしょう。これまで任意売却に成功した実績があるか、債務整理に強い弁護士と提携しているか、任意売却に関する団体に所属しているかなど、細部まで情報を収集してから売却活動を依頼すると良いです。
誠意のある対応で連帯保証人の同意をもらう
金融機関からの同意をもらうだけではなく、連帯保証人からも同意をもらわないと、任意売却は実行できません。そのため、誠意のある対応で、連帯保証人に任意売却をしたい旨を伝えて同意をもらえるようにしましょう。
同意を得ずに任意売却の手続きを進めて、その事実を知らせていないと、あとで手続きが進められなくなって困ることも少なくありません。任意売却は、結果次第では連帯保証人にも迷惑をかけてしまう可能性があるため、誠実に向き合って円満に同意をもらうことが大切です。
任意売却の準備を早く始める
通常の不動産売却と任意売却の大きな違いは、売却までのタイムリミットが決まっていて、かつその期間が短いということです。一定期間中に売れないと競売にかけられてしまうので、それまでに売却するためにも、準備は早めに始めておく必要があります。少しでも時間の余裕を持って任意売却に臨むようにしましょう。
任意売却を成立させるまでの流れ
実際に、ローンを滞納してしまった場合に備えて、任意売却の開始から成立までの流れは頭に入れておくことが大切です。
任意売却は大きく考えると、これら4つのステップで進めていきます。
まずは不動産会社や弁護士など専門家に相談して任意売却が必要かを確認します。ローンを滞納しても必ずしも任意売却が必要になるとは限りません。通常の不動産売却で手放し、ローン残債を一括で清算できることもあります。
ケースバイケースで必要性の有無は異なるため、まずは電話やメールなどの無料相談を利用して、現状を正しく把握することから始めましょう。
任意売却の必要性があると判断されたら、売却に向けての準備を進めておきましょう。任意売却は、ローンを滞納してから開始できるため、先に物件の査定をしておいたり、売却に必要な各種書類を準備したりすることが大切です。
査定や必要書類の確認などは不動産会社に相談できるため、詳細部分まで確認しておきましょう。任意売却は、通常の不動産売却よりもタイムリミットが短いので、素早く準備を始めて、少しでも時間の猶予を作っておかなければなりません。
ローン契約をしている金融機関などの債権者と交渉して、同意が得られ次第、任意売却の活動を開始します。債権者との交渉は、不動産会社や弁護士などに依頼して、代理で行ってもらうことも可能です。
任意売却の交渉時には、売り出し価格の設定や競売の取り下げ依頼、各種費用の清算方法といった、ややこしい取り決めも多いため、専門家に代理で行ってもらうことがおすすめです。
売却活動を実施してからの流れは、基本的には通常の不動産売却と同じです。ネットやチラシなどで物件の情報を公開し、購入希望者を募ります。
内見をしてもらい、細かい条件の交渉を経て売買契約を締結し、物件の引き渡しを行います。任意売却の場合は、この時に抵当権の抹消手続きやその他費用の清算などを行うため、手続きが通常よりも多くなりやすいです。
費用の清算が終了したら、物件の鍵や権利証など必要なものを買主に渡して、引き渡しを完了させます。
任意売却の前に別の選択肢も検討しよう
ローン滞納時には、競売にかけられる前に任意売却をするという人が多いですが、実は他にも選択肢は複数あります。
- 毎月支払う金額を金融機関に相談
- リースバックで家を手放さない
- 借金から解放されるため債務整理を行う
- 家の買取を身内に依頼してみる
- 査定サイトを利用する
任意売却はあくまで選択肢のひとつなので、これらで対処することも検討してみましょう。
毎月支払う金額を金融機関に相談
ローンの支払いが難しくなりそうなら、早めに金融機関に相談することで、毎月支払う金額を変更してもらえる場合があります。支払いの条件の変更はもちろん、より金利の安いローンへの借り換えができることもあるため、早めに相談するようにしましょう。
支払い条件の変更は、基本的には滞納する以前でないと対応してもらえません。ローンを滞納してからでは条件変更は難しくなるため、早めに行動することが大切です。
リースバックで家を手放さない
同じ売却する場合でも、個人の買主を募る方法だけでなく、リースバック業者に売却するという方法もあります。リースバック業者に家を売却する場合は、売却後もリースとしてその家に住み続けることが可能です。
つまり、家賃となるリース料金を支払うことで住居を変える必要がなくなり、家を手放さずに済みます。引っ越しなどの諸費用が不要となるため、金銭的なメリットもあり、何より現在の生活環境を変えずに済むことは大きな魅力でしょう。
リースバック業者に売却した物件は、将来的に再売買することも可能であるため、今の家に住み続けたいなら、一時的に売却することも選択肢のひとつです。
借金から解放されるため債務整理を行う
債務整理の方法は様々あり、これらを活用しながら金銭的な負担を軽減させることも大切です。
- 任意整理
- 個人再生
- 自己破産
大きく3つの方法がありますが、それぞれで内容は大きく異なります。
任意整理
任意整理は債務者との交渉によって、毎月の支払額を調整してもらう方法です。任意売却後に実施することが多く、残債分の月々の返済額を交渉することが該当すると考えましょう。任意整理によって、月々の支払額の設定や金利の見直しなど、様々なことが行えます。
債務者からの同意が必要であるものの、裁判所を通さずに手続きができるため、比較的スムーズに決めやすいことは特徴のひとつでしょう。
個人再生
一定金額の支払いを3～5年間続けることで、残りの債務を免除してもらえる「個人再生」という制度があります。個人再生をするためには裁判所への申し立てが必要で、手続きはやや複雑になります。
支払いは必要であるものの、一定の残債分は免除してもらえるため、ローンの負担金額を抑えたい場合におすすめです。条件次第では、支払期間が5年程度に伸びることもありますが、支払いを続けながら同じ家に住めることもあるので、ローンの支払いが苦しい際には有効な手段といえます。
自己破産
どうしてもローンの支払いができない場合は、自己破産をして残債分を全額免責にしてもらうことも可能です。自己破産は裁判所に申し立てをしなければならず、免責が実行されるために4カ月程度の時間がかかることも多いです。
そのため、手続きは早めに行う必要があり、自己破産を行うと資産価値のあるものは、全て差し押さえになります。また、信用情報に傷がつき、その後のローンやカードの契約などができなくなることもあります。
残債が完全に免責にはなるものの、適用の条件が厳しく設定されており、かつリスクも高い方法であるため、どうにもならない場合の最終手段といえます。
家の買取を身内に依頼してみる
身内で金銭的に余裕がある人がいるなら、家の買取を依頼してみることもひとつの方法です。ただし身内が買主だと、購入時に買主側に住宅ローンが適応されないこともあるため注意が必要です。
また、無理に家を買ってもらわなくても、可能なら一時的にローン返済を立て替えてもらうことも検討しましょう。身内に頼れる人がいるなら早めに相談しておきましょう。
査定サイトを利用する
通常の不動産売却で好条件で手放すこともひとつの方法で、この際には査定サイトを利用するとよいでしょう。同じ物件でも、不動産会社によって提示する査定額が異なることは多く、実際の売却の条件も依頼先によって変動する場合があります。
適正価格でスムーズな売却をするには、より良い不動産会社に依頼することが大切です。SUMiTASなら、ネットで簡単に査定が依頼でき、適正な価格で査定します。さらに、売却活動の際も全国ネットワークによりいち早く買主を見つけることができます。また、売却活動を家族などに知られたくないという人も、世に情報を出さない秘密厳守の売却活動も可能です。
任意売却でよくある3つの疑問
滞りなく任意売却を完了させるためには、よくある疑問を知っておくことも大切です。よくある疑問とその解決策も把握しておきましょう。
- マンションのランニングコストはどうなるのか？
- マンションに住む際には、家賃や住宅ローンの支払い以外にも、次のようなランニングコストがかかります。
・管理費
・修繕積立金
・駐車場・駐輪場使用料
任意売却の際には、これらの費用は清算が必要で、売却価格から差し引くことが普通です。
管理費と修繕積立費は、次の居住者に請求することも可能ですが、基本的には売主が清算してから、買主に引き渡しになることが多いでしょう。また、駐車場や駐輪場の使用料は買主に請求できないため、売主が事前に清算することになります。
- 任意売却をすると自己破産になるのか？
- 任意売却と自己破産はまったく別物で、これらは同じではありません。つまり、任意売却をしてから自己破産をすることも可能で、売却後に自己破産をせずにその他の制度を使ったり、債務整理をせずに残債分を支払い続けたりすることも可能です。
自己破産は、任意売却をしてもなおローンの支払いが難しい場合に利用する方法で、任意売却そのものとイコールではないことは理解しておきましょう。
- 任意売却で仕事が続けられなくなるのか？
- 任意売却をすると、個人の信用情報に傷がつきますが、これによって仕事で解雇されるといった心配はありません。個人の信用情報は金融機関のみ確認できるため、一般企業では確認することはできません。
借金があったり、経済的に困窮していたりするからといって、解雇の対象になるわけではないため、これまで通りに仕事は続けられます。
任意売却をする場合は事前に今後の計画を考える
ローン滞納時には、もしもの場合に備えて任意売却のことも知っておくことが必要です。その後、任意売却をすることになったら、今後の計画を早めに考えておくことが大切です。売却活動の方法や条件、今後の住居や支払いの条件など、考えるべき内容は多数あるので、その時に焦らず行動できるようにしておきましょう。
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