インボイス制度が不動産投資に与える影響は？不動産オーナーができる対策をあわせてチェック

2023年10月1日から、「インボイス制度」が始まりました。インボイス制度は主に事業者間での請求書にかかわる制度ですが、場合によっては個人の不動産投資家にも影響します。

本記事では、

• インボイス制度の概要や消費税の仕組み
• 不動産投資に影響する可能性があるケース
• 不動産投資家ができる対策

など、不動産投資を行ううえで知っておきたいインボイス制度の影響を説明します。

吉田 宏

取引先から「適格請求書を発行してほしい」と言われたときに慌てないよう、最後まで目を通してみてください。

インボイス制度と不動産投資の関係性

インボイス制度は会社員には影響しない制度なので、制度の概要が曖昧な方も多いでしょう。まずはインボイス制度がどのような仕組みなのか、消費税や事業者の種類などを説明しつつ、不動産投資との関係性を説明します。

「インボイス制度」とは？

インボイス制度の正式名称は「適格請求書等保存方式」といって、事業者間の複雑な税率にも対応できるように導入された、新しい消費税の申告方法です。

適格請求書発行事業者になれば、適格請求書（インボイス）を発行できるようになります。

消費税と仕入税額控除について

私たちが物やサービスを購入する度に納めている消費税は、「間接税」といって、消費税を受け取った事業者が国に納めています。しかし事業者は受け取った消費税を全て納めるのではなく、仕入れ時に払った消費税を差し引いてから納めています。

これがインボイス制度の要となる、「仕入税額控除」です。

吉田 宏

これまでは、課税事業者であれば免税事業者からの仕入れも仕入税額控除を受けられましたが、インボイス制度の導入によって、適格請求書発行事業者が発行した適格請求書のみが対象となりました。

課税事業者と免税事業者について

事業者には消費税を申告・納付する「課税事業者」と、消費税の申告・納付が免除される「免税事業者」に分かれます。前々年度の課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者にあたり、消費税を受け取っても納税する義務はありません。

しかし、適格請求書発行事業者になれるのは課税事業者のみのため、課税売上高が1,000万円以下であっても、適格請求書を発行するために課税事業者になる事業者が増えているのが現状です。

不動産投資における影響も、取引先が“課税事業者と免税事業者のどちらであるか”という部分がポイントになりますので、両者の違いを押さえておいてください。

インボイス制度が不動産投資に影響する可能性があるケース

インボイス制度はどのような場合でも影響するわけではなく、取引先の状況や取引内容によって異なります。取引先が免税事業者のときには仕入税額控除を受けられないため、インボイス制度は影響しません。

影響する可能性があるのは、次の項目に当てはまるときです。

• 課税対象の不動産投資を行っているとき
• 取引先が課税事業者のとき

詳しく見ていきましょう。

課税対象の不動産投資を行っているとき

インボイス制度が影響するのは、取引先が仕入税額控除を受ける可能性のある取引です。そのため居住用物件の売買や居住用の賃貸契約のような非課税取引は、原則としてインボイス制度が影響する心配はありません。

インボイス制度を受ける可能性があるのは、主に次のような不動産投資です。

• テナントの賃貸業
• 事業用物件の売買
• 駐車場経営

テナントにあたるのは、店舗や事務所、倉庫、立体駐車場のような“事業使用を目的とした賃貸業”です。

居住用賃貸建物を事務所や店舗として貸し出す場合も課税対象となるため、事業会社の課税売上割合に応じた仕入れ額税額を控除するために、インボイスの発行を求められる可能性があります。

また賃貸業と同様に、事業用物件の売買も課税対象の取引です。店舗物件・テナントビル・立体駐車場を売却するときには、インボイス制度が影響する可能性があります。

なお、不動産投資では太陽光発電で得た収入も課税対象となりますが、現時点（2024年4月）では、資源エネルギー庁は免税事業者の適格請求書発行事業者への登録を求めていません。

取引先が課税事業者のとき

前述のように、仕入税額控除を受けられるのは適格請求書発行事業者のみのため、取引先が課税事業者であれば、適格請求書の発行を求められる可能性があります。

しかし取引先が課税事業者の場合であっても、控除を受けられない点に納得すれば、適格請求書を発行する必要はありません。

取引先が課税事業者だからといって、必ずしも影響するとは限らない点を覚えておきましょう。

インボイス制度が不動産投資に与える影響と対策

前章で挙げた項目に当てはまるとき、不動産投資にさまざまな影響を与える可能性があります。具体的にどのような影響があり、どのような対策ができるのでしょうか。

適格請求書（インボイス）の発行を求められる

まず考えられるのが、適格請求書（インボイス）の発行を求められることです。仕入税額控除を受けるために、適格請求書を発行してほしいと言われる可能性があります。

家賃または価格の減額を求められる

適格請求書は全ての課税事業者にとって必要なわけではなく、仕入税額控除を受ける事業者のみが必要とします。そのため、事業者が仕入税額控除を受けられない点に関して納得すれば、適格請求書を発行する必要はありません。

しかし、そのときに考えられるのが、「消費税分の家賃または価格を減額してほしい」との交渉です。仕入税額控除を受けられない部分の損失を埋めるために、家賃や価格の減額を求められる可能性があります。

吉田 宏

もちろん拒否することもできますが、退去または購入候補から外れてしまう恐れもあるので、免税事業者のままでいるのであれば、減額を検討したほうが良いでしょう。

退去されてしまう

事業用のテナント料は、決して安価ではありません。さらに毎月のこととなると、仕入税額控除を受けられない点は取引先にとって大きなデメリットになります。

すぐに退去されることはなくとも、更新のタイミングでインボイス制度に対応したテナントへと移ってしまう可能性はあるでしょう。

購入候補から外れてしまう

建物の規模にもよりますが、事業用の物件は高額取引になることも少なくありません。課税対象となるのは建物部分のみですが、取引価格の10％となると、5,000万円の取引ならば500万円、1億円なら1,000万円分の仕入税額控除を受けられない計算になります。

消費税分の値下げ交渉が入る場合もありますが、インボイス制度に対応していない時点で候補から外れてしまう可能性もあるでしょう。

不動産オーナーができる対策

免税事業者の不動産オーナーができるインボイス制度の対策には、次の2つの方法が挙げられます。

• 課税事業者になって適格請求書発行事業者の登録をする
• 消費税を加味して減額する

ポイントとなるのは、“取引先に損失を出させないこと”です。
それぞれ説明します。

課税事業者になって適格請求書発行事業者の登録をする

適格請求書発行事業者になれば適格請求書が発行できるようになるので、インボイス制度の影響で退去されたり物件を買い渋られたりする心配はなくなります。

テナント物件の賃貸経営や、事業用物件の売買によるキャピタルゲインで利益を出すのであれば、課税事業者になるのもひとつの手段です。

しかし課税事業者になると、消費税の納税義務が発生することも忘れてはいけません。

吉田 宏

減額での対応と課税事業者への切り替え、どちらがより多くの利益が残るのかを考えて慎重に判断しましょう。

消費税を加味して減額する

免税事業者のままでいるのならば、消費税を加味して減額する方法があります。インボイス制度には導入から6年間の経過措置期間が設けられているので、減額幅は控除率を目安に決めると良いでしょう。

• 2023年10月1日～2026年10月1日：80％控除
• 2026年10月1日～2029年10月1日：50％控除

財務省：「インボイス制度、支援措置があるって本当！？」

取引先が負担することとなる20％、または50％分の消費税分を減額します。現時点（2024年4月）で考えるのなら、家賃が50万円ならば1万円、100万円ならば2万円を毎月減額するイメージです。

減額は免税事業者のままで行える対策ではありますが、「減額分 × 12か月 × テナント数分」の利益が減ることになります。課税事業者となるときと同様、どちらが利益を残せるのか考えて慎重に判断してください。

制度の概要と影響有無を知って、適切な対策を！

インボイス制度が不動産投資に影響する可能性があるのは、取引先が課税事業者かつ仕入税額控除の対象の取引となるときです。不動産投資をしているからといって必ず影響するわけではない点を、まずは覚えておいてください。

しかし課税対象の不動産投資を続けるのであれば、インボイス制度が影響するケースも増えてくるでしょう。

吉田 宏

そのときに免税事業者のまま減額で対応するのか、それとも課税事業者になって適格請求書発行事業者に登録するのか、どちらのメリットが大きいのかを考えて、適切な対策をしてください。