不動産売却ガイド
2023年10月1日から、インボイス制度がスタートしました。不動産を売却または購入予定の方々の中には、この制度が不動産取引にどのような影響を与えるか、不安に感じている人も多いでしょう。
インボイス制度の影響の有無は、取引される物件の種類や用途、さらには購入者が課税事業者か免税事業者のどちらであるかによって異なります。本記事では、インボイス制度の基本的な概要とともに、不動産売買において制度が影響を及ぼす可能性があるケースと影響しないケースを解説します。
もし制度が影響する場合は、適切な対策が必要となる場合がありますので、情報をしっかりと把握し、準備をしておくことが大切です。
目次
インボイス制度の概要と免税・課税事業者について
インボイス制度は消費税に関する申告制度で、正式名称を「適格請求書等保存方式」といいます。複数税率を採用する際に、計算ミスや不正を防ぐために導入されました。
この制度が始まったことで「適格請求書（インボイス）」の発行と保存が必要になったため、不動産売買にも影響するのではないかと、多くの方が不安になっているのです。
しかし適格請求書は誰にでも発行できるわけではなく、課税事業者になり、なおかつ「適格請求書発行事業者」に登録しなければなりません。
その部分が、不動産売買や投資でオーナーをさらに混乱させる要因となっています。
参考：国税庁「インボイス制度とは ～事業者の方が消費税を正確に納めていただくために必要な制度です～」
ここではインボイス制度の概要や課税事業者と免税事業者について、不動産売買との関係性を絡めながら説明していきます。
インボイス制度と消費税の関係
私たちが物やサービスに対して支払いをしたときに支払う“消費税”は、払った瞬間に自動で国に収められているわけではありません。
消費者から消費税を受け取った事業者が国に申告し、納税しています。
その際に、売上税額から仕入れ時に払った消費税を差し引ける仕組みを、「仕入税額控除」といい、これを利用するために適格請求書（インボイス）を発行してもらう必要があるのです。
不動産売買においては、買主が物件の購入時に払った消費税の仕入税額控除を受けるために、適格請求書の発行を求める可能性があります。
課税事業者・免税事業者の違い
事業者には、消費税を納める義務がある「課税事業者」と、消費税の納税を免除されている「免税事業者」があります。どちらにあたるのかは売上によって決まり、これまでは課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者、それ以下は免税事業者でよいとされていました。
しかし、適格請求書を発行できるのは消費税を納めている適格請求書発行事業者のみのため、本来ならば免税事業者の人も、課税事業者にならざるを得ない状態になっているのです。
免税事業者のままだからといって罰則があるわけではありませんが、買主にとって仕入税額控除を受けられない点はデメリットとなり得るため、売却で契約が難航してしまう可能性があります。
ただし、インボイスはどのような取引にも必要になるわけではありません。
買主の状況や、対象物の種類や用途によって影響が異なるため、次章からケース別に説明していきます。
インボイス制度が不動産売買に影響する可能性があるケース
インボイス制度の導入が不動産売買に影響する“可能性”があるのは、買主が課税事業者である場合の、次のようなケースです。
- 事業用物件を売却するとき
- 買主が3年以内に売却または活用方法を転用したとき
ポイントとなるのは、不動産を“どのように扱うか”という部分です。それぞれ見ていきましょう。
事業用物件を売却するとき
不動産売買では、一戸建て住宅やマンションをはじめとした居住用物件や投資用物件、テナントビルなどがありますが、仕入税額控除の対象となるのは原則として“事業用物件のみ”です。
事業用物件とは、対象不動産から得られる売上が課税売上のみとなる物件を指しています。具体的には、店舗物件・テナントビル・立体駐車場などが対象となります。
投資用物件であっても、アパートやマンションなどの居住用賃貸建物を賃料収入を得る目的で購入した際に払った消費税は、原則として仕入税額控除の対象となりません。
また、買主が自社での事業として、事務所および店舗として利用する場合には、事業会社の課税売上割合に応じた仕入れ税額を控除することができます。
買主が3年以内に売却または活用方法を転用したとき
前述のように、投資用居住用賃貸物件は仕入税額控除の対象とはなりません。
しかしこれには調整措置が設けられており、課税期間の初日から3年後の課税期間の末日までの間に買主が売却または活用方法を転用すると、一定金額を仕入税額控除に加算できるとされています。
そのため、買主が物件を3年以内に売却、または活用方法を民泊や事業用物件などの仕入税額控除の対象となる活用方法に転用すると、適格請求書の発行を求められる可能性があがるのです。
自身が免税事業者の場合は、契約前に転用の可能性や適格請求書の有無などを確認しておくと、取引後のトラブルを回避できるでしょう。
インボイス制度が不動産売買に影響しないケース
インボイス制度が不動産売買に影響しないのは、次のようなケースです。
- 買主が免税事業者のとき
- 自己利用居住用物件を売却するとき
- （賃貸物件を売却するとき）※影響する場合があります。ここでポイントとなるのは、不動産の扱い方と、買主の事業者区分です。
それぞれ見ていきましょう。
買主が免税事業者のとき
仕入税額控除が適用されるのは、消費税を納めている課税事業者のみのため、買主が免税事業者の場合は適格請求書の発行は必要ありません。たとえ事業用物件の購入であったとしても、インボイス制度は影響しないでしょう。
居住用物件を売却するとき
一戸建て住宅やマンションなどの居住用物件は、仕入税額控除の対象外なので、買主が課税事業者であっても適格請求書の発行は必要ありません。住宅の売却では、インボイス制度が影響する心配はほぼないでしょう。
賃貸物件を売却するとき
家賃収入を目的とした投資用の一戸建て住宅やマンションなどは、「居住用賃貸建物」にあたるため、原則として仕入額控除の対象になりません。取得時点では用途未定の場合も、住宅の貸し付けに利用される可能性があるとみなされ、仕入れ額控除は対象外です。ただし、3年以内に買主が売却または運用目的の変更をする場合には、インボイス制度の影響を受ける様になります。
インボイス制度の導入で売主が取れる対策
原則として事業用物件の取引で、なおかつ買主が課税事業者である場合に、インボイス制度が影響する可能性があることがわかりました。
しかし物件を売却するためだけに課税事業者になる必要があるのかと、疑問に思う方も多いはずです。自身が免税事業者の場合でインボイス制度が影響する取引が発生しそうなとき、売主が取れる対策は2つあります。
- 免税事業者のまま消費税を加味して値下げする
- 課税事業者になる
それぞれ説明していきましょう。
免税事業者のまま消費税を加味して値下げする
1つ目の方法が、免税事業者のまま売却する方法です。
購入希望者が適格請求書の発行ができないことで購入を悩んでいるのであれば、消費税分を加味して値下げ対応をすれば、購入してもらえる可能性があります。
インボイス制度には導入から6年間の経過措置期間が設けられているので、値下げ幅は控除率を目安に決めると良いでしょう。
- 2023年10月1日～2026年10月1日：80％控除
- 2026年10月1日～2029年10月1日：50％控除
財務省：「インボイス制度、支援措置があるって本当！？」
上記期間については消費税の納付税額が軽減されるため、買主が負担することになる20％、あるいは50％の消費税分を値下げするイメージです。
たとえば取引によって消費税が500万円発生したのなら、100万円または250万円が目安になります。
課税事業者になる
課税売上高が1,000万円に達しそうな場合や、事業の取引先に課税事業者が多いのであれば、売却を機に課税事業者になるのもひとつの方法です。
とくに取引先に課税事業者が多いのであれば、免税事業者でいることで仕事の請負機会を逃してしまう可能性もあるため、課税事業者になるメリットはあるでしょう。
しかし課税事業者になると消費税の納税義務が発生するため、これまでよりも税負担が確実に増えてしまうという懸念点もあります。
不動産会社や税理士と相談しながら、慎重に判断しましょう。
インボイス制度による不動産売買への影響は状況によって異なる！課税事業者になるのかは慎重に判断を
インボイス制度の導入が不動産売買に影響するのは、事業用物件の取引かつ、買主が課税事業者のときです。しかしこれらに当てはまるとしても、買主が仕入額控除を受けられない点に納得すれば、売買に影響することはありません。
ケース別に影響の可能性を見てみると、インボイス制度が影響するのはごく一部の売買だとおわかりいただけたと思います。そのため不動産を売却するためだけに課税事業者になる必要はなく、ひとまずは様子を見て良いでしょう。悩んだときには自己判断せず、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
SUMiTAS（スミタス）では居住用物件はもちろん、投資用物件や事業用物件などのさまざまなジャンルの売買をお手伝いしておりますので、インボイス制度の影響についてもお気軽にご相談ください。