不動産売却ガイド
2023年4月27日から、相続した土地を国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。この制度の導入によって、買い手や譲り手が見つからない土地を手放せる可能性があります。
しかし国に引き渡せる土地には条件があり、手数料や負担金もかかるので、制度の利用を検討する前に概要や要件を知っておくことが大切です。
本記事では相続土地国庫帰属制度の要件や負担金などの概要をはじめ、承認される土地、されない土地まで詳しく説明します。
- 2023年4月に「相続土地国庫帰属制度」が始まり、不要な土地を国に引き渡せる
- 手数料や負担金が必要で、国に引き渡せる土地には厳しい条件がある
- 申請には書類準備が必要で、不動産会社や法務局への事前相談が推奨される
目次
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度がどのような制度なのか、まずは概要を説明します。
国に土地を引き取ってもらう制度
冒頭でも説明したように「相続土地国庫帰属制度」は、相続または遺贈によって取得した土地を、国に引き渡せる（帰属させる）制度です。相続放棄のように相続前に権利を放棄するのではなく、相続（遺贈）後に審査へ申し込み、承認されれば国に土地を引き渡せます。
制度の要件
制度の対象となるのは、相続や遺贈によって土地を所有している人で、共有名義になっている土地も、共有者全員が制度の利用に承認すれば申請できます。
ただし、生前贈与や身内の個人間売買のように、相続と遺贈以外の方法で取得した土地は対象となりません。
対象となるのは、宅地、田畑、森林などですが、国が定めた“対象外の要件”に当てはまる土地は、申請段階で却下されてしまう点に注意してください。
承認される土地、されない土地については後ほど詳しく説明します。
審査手数料と負担金
相続土地国庫帰属制度では、審査を受けるための手数料と、承認後に納付する負担金が必要です。
審査手数料は土地の種類や大きさにかかわらず1筆14,000円ですが、負担金は10年分の土地管理費を加味して算出するため、土地の性質によって異なります。
実際にどのくらいの負担金がかかるのか、表で見てみましょう。
| 宅地 | 一律20万円（一部の市街地を除く） |
| 田畑 | 一律20万円（一部の市街地、農用地区域の田、畑については面積に応じて算定） |
| 森林 | 面積に応じて算定 |
| その他（雑種地、原野等） | 一律20万円 |
森林以外の土地ならば一律20万円のように見えますが、一部の市街地や農用地区域の田畑については計算式をもとに算出するため、20万円よりも大きな負担金がかかる可能性があります。たとえば、上記の表に当てはまらない市街地で165㎡（50坪）の土地を引き渡すとしたら、70万7,000円の負担金が必要です。
買い手が見つかる可能性があるような価値のある土地、つまり固定資産税や都市計画税などの維持費が高くなる土地は、負担金が高くなるように設定されています。
負担金の自動計算シートはこちらからダウンロードできますので、ぜひ活用してください。
参考：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」
相続土地国庫帰属制度で承認されない可能性がある土地
相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、引き取れない要件に“当てはまらない”土地です。ここから2節にわたって挙げる項目に当てはまる土地は、制度を利用できない可能性があります。
申請段階で却下される土地
法務局への申請段階で却下されてしまうのは、次の項目に当てはまる土地です。
- 建物が建っている土地
- 抵当権や担保権、使用収益権などの権利が設定されている土地
- 墓地、境内地、通路のように他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって汚染されている土地
- 境界が明らかではなく、所有権の帰属や範囲などで争いのある土地
中でも気を付けたい項目は当てはまりやすいのが、空き家や抵当権が設定されている土地です。審査を受ける前に家屋は解体して更地にし、権利関係がどうなっているのかを必ず確認しておきましょう。
申請しても不承認になる可能性がある土地
申請はできたとしても、次の項目に当てはまる土地は審査によって不承認になる可能性があります。法務局に提出する土地状況チェックシートには全部で11項目記載がありますが、ここでは一部を抜粋して説明します。
- 崖地であり、擁壁工事などの管理に追加費用や労力がかかる土地
- 土地の管理や処分を妨げる工作物、車両、樹木などが地上にある土地
- 別荘地管理組合等から管理費用が請求される土地
- 災害被害の発生を防ぐために追加で措置が必要な土地
どの項目にも共通しているのが、国への帰属後に“追加費用や労力のかかる可能性がある”という点です。しかしあくまで可能性の話なので、必ず不承認になるとも限りません。
不安要素がある場合は法務局に相談のうえ、申請を検討しましょう。
なお、他の項目については「相談したい土地の状況について（チェックシート）」からご覧いただけますので、こちらも参考にしてください。
相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ
前節で挙げた項目に当てはまらないのであれば、国に土地を引き渡せる可能性があります。どのような流れで申請するのか、流れを見てみましょう。
1.事前資料を用意し、法務局に相談する
法務局への相談は事前予約制のため、「法務省ホームページ」の法務局手続案内予約サービスから予約を取ります。相談時には土地の状況がわかる資料が必要なので、相談当日までに次の資料を用意してください。
- 相続土地国庫帰属相談票
- 相談したい土地の状況について（チェックシート）
- 土地の状況がわかる資料（登記事項証明書、登記簿謄本、地図、地積測量図、土地の状況がわかる全体写真など）
上2つの資料はどちらも「法務省ホームページ」からダウンロードできますので、事前にダウンロードして必要事項を記載しておきましょう。
相談時には資料をもとに対象となる土地であるのかを確認するため、できるだけ多くの資料を集めておくことをおすすめします。
2.申請書類を作成し、提出する
相談によって申請できる土地だとわかったら、申請書類を作成して提出します。申請に必要な書類を見てみましょう。
【自分で作成する書類】
- 承認申請書
- 土地の位置および範囲を明らかにする図面
- 土地および当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 土地の形状を明らかにする写真
田畑や山林のように全体写真が難しい土地は、写真を複数枚に分けたり、国土地理院が公開している土地の空中写真を添付したりするなど、形状の把握がしやすい写真を用意してください。
【必要書類】
- 申請者の印鑑証明書
- 固定資産税評価額証明書
- 承認申請土地の境界等に関する資料
- 現地案内図
必要書類の下3つは任意なので、無理に取得・作成する必要はありません。上記以外でも相談時に法務局員に提出を求められた書類があれば、別途用意しておきましょう。
書類を用意したら、土地を管轄する法務局の窓口または郵送で提出します。
3.申請が承認されたら負担金を納付する
申請が認められれば、承認通知とともに負担金の納付通知書が届きます。負担金の納付期限は通知書の到着から30日以内で、期限を過ぎると承認はなかったものとなるため注意してください。
ここまでが、相続土地国庫帰属制度を申請する流れです。
相続土地国庫帰属制度でよくある質問
最後に、相続土地国庫帰属制度でよくある質問に3つお答えします。
所在地を管轄する法務局でなくても相談できる？
遠方に住んでいるなどの理由で所在地の法務局へと出向くのが難しい場合は、自宅地域を管轄する法務局でも相談できます。ただし申請先は、土地の所在地を管轄する法務局です。
相談は所有者以外でもできる？
相談ならば、家族や親族などの土地所有者（本人）以外であっても可能です。ただし、相談者と関係のない土地についての相談はできません。
書類作成は代行依頼してもいい？
書類作成は弁護士や司法書士、行政書士に作成依頼をすることも可能です。
申請や書類作成が不安な方は、士業への依頼も検討すると良いでしょう。ただし申請書作成費用は15～30万円と決して安くはなく、事務所によっても報酬が大きく異なります。必ず相見積もりを取り、依頼範囲や報酬を比較してから正式依頼しましょう。
相続土地が要件に当てはまるのか、まずは確認を！
相続土地国庫帰属制度の導入によって、これまでは所有し続けるしかなかった土地も手放す選択肢ができるようになりました。しかし引き渡せるのは“引き取れない要件に当てはまらない土地”なので、申請してみなければ承認可否はわかりません。
確実なのは法務局への相談ですが、事前予約制なうえ資料収集も必要なため、検討段階であれば面倒に感じてしまうでしょう。そのようなときには、土地が本当に売却できないのかも含めて、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
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