山林の売却はいくらになるか。1haあたりの実額と、売れないときの手放し方の順番

親が山を持っていた。相続の話で初めてそれを知り、登記を見ても地番しか書いておらず、現地がどこなのかも分からない。売れるものなら売りたいが、そもそも値段がつくのかどうか見当もつかない。

思い当たる方に向けて、まず値段の話からお伝えします。

山林の土地そのものの価格は、1ヘクタールあたり全国平均で約40万5千円です（用材林地・2025年3月末時点）。ただしこれは土地だけの値段です。そこにスギの人工林が育っていれば、立木の価値が加わります。林野庁は、標準的な条件のスギ人工林1ヘクタールで立木が約120万8千円という計算例を示しています。

足し合わせると、1ヘクタールでおよそ160万円。これが目安の水準です。「山ひとつ」と聞いて思い浮かべる金額とは、かなり違うのではないでしょうか。

そして重要な点がもうひとつあります。林野庁は、都市近郊林のように価値水準の高い地域を除けば、山林は土地そのものより立木の価値で評価されることが多いと明言しています。つまり山林の価格を左右するのは、面積ではなく「何の木が、どれだけ育っているか」です。

山林はいくらで取引されているのか

土地（林地）の価格

山林の土地部分は「山林素地」と呼ばれます。立木を含まない、土地だけの価格です。全国平均（北海道・沖縄を除く）は次のとおりです。

出典: 林野庁「森林の売買に関する情報」（令和7年12月）掲載の日本不動産研究所「山林素地及び山元立木価格調」（2025年3月末現在）をもとに当社で1ha換算。この調査は年1回・3月末時点で、公表は例年10月下旬です（2026年8月時点で最新の公表値）

宅地の感覚からすると桁が違って見えるはずです。1ヘクタールは10,000㎡ですから、1㎡あたりにすると約40円です。

立木の価格

立っている木には別の値段がつきます。「山元立木価格」と呼ばれ、利用材積1立方メートルあたりで示されます。

この価格は、最寄りの木材市場に渡すときの素材価格から、伐採・造材・運搬などの生産にかかる経費を差し引いた後の金額です。つまり手取りに近い概念で示されています。

林野庁は、この価格を使った計算例を示しています。

1haのスギ人工林で立木材積400m³（歩留まりを0.75とすると利用材積300m³）の場合
400 × 0.75 × 4,026円 = 120万7,800円

歩留まりとは、伐採した立木のうち材として利用できる割合のことです。林野庁自身が「一つの目安の金額」であり、実際には個々の立木の質によって変わると注記しています。ヒノキであれば1m³あたりの単価はスギの2倍以上なので、同じ材積でも金額は大きく変わります。

ピーク時の45%まで下がっています

林地の価格は長く下がり続けています。用材林地の価格は、最高だった1983年（8万9,383円/10a）の45.3%の水準です。薪炭林地も、最高だった1982年の49.8%です。1972年の価格に近いところまで戻っていると説明されています。

2022年の調査ではウッドショックの影響で31年ぶりに前年を上回りましたが、その後は下落に戻っています。

それでも山林は取引されています

「山は売れない」と言われますが、取引がないわけではありません。国土交通省の不動産価格情報で林地を検索すると、直近1年間（2025年4月〜2026年3月の取引分）で全国12,382件、2019年1月以降の約7年間では103,583件が記録されています。

※これは国土交通省が把握し公表している件数であり、国内の全取引件数ではありません。

価格を決めるのは面積ではなく立木

ここが山林の売却でいちばん誤解されるところです。

「うちの山は何ヘクタールあるから、いくらくらいだろう」と面積から考える方が多いのですが、林野庁が示しているのは逆の考え方です。都市近郊林のように価値水準の高い地域以外では、土地そのものの価値よりも、その土地に生育している立木の価値で評価されることが多いとされています。価格は立木の樹種や材積、搬出の条件、そのときの市況に左右されます。

先ほどの数字で言えば、1haの山で土地40万5千円に対して立木120万8千円ですから、価格の4分の3が立木という計算になります。

したがって、売却を考えるときにまずやることは面積の確認ではありません。

• 何の木が生えているか（スギか、ヒノキか、雑木か）
• どれくらいの量があるか（材積）
• 搬出できるか（作業道が入るか、林道からどれくらい離れているか）

この3つです。林野庁も、売却を検討する際には土地だけでなく立木の情報をしっかり把握するか、買い手に尋ねることが重要だとしています。

自分で材積を測るのは現実的ではありません。森林組合に相談すると、施業の履歴や森林簿の情報から見当をつけてもらえることがあります。市町村の林務担当課でも、その山が森林経営計画の対象になっているかなどを確認できます。

なお、搬出できない山（林道から遠い、急傾斜で作業道が入らない）は、立木があっても価格に反映されにくくなります。伐り出す費用のほうが上回ってしまうためです。「木はたくさんあるのに値段がつかない」と言われる山の多くは、この搬出条件の問題です。

境界が分からない山は売れるのか

山林の売却で最も大きな障害になりやすいのが、この問題です。「どこからどこまでが自分の山か分からない」。

結論から言えば、境界が完全に確定していなくても取引されることはあります。山林の売買では、登記簿上の面積で取引する公簿売買が用いられることがあるためです。ただし、それで済むかどうかは売却先と、売却後に何が起きるかで変わります。

段階に分けて整理します。

第1段階: 登記情報と図面で範囲を把握する

登記事項証明書、公図、そして市町村の林地台帳や都道府県の森林簿で、地番と面積、林齢や樹種のおおまかな情報が分かります。相続した山であれば、まずここからです。この段階でも、山林に慣れた買い手であれば話を始められることがあります。

第2段階: 隣接する所有者と現地を確認する

森林組合が施業の履歴を持っていれば、過去にどこまで手を入れたかが分かります。隣接地の所有者と現地で立ち会い、尾根や沢、既存の杭や刻みを確認して合意しておくと、取引の確実性が上がります。山林の境界は、尾根や沢といった地形を目印にしていることが多く、代替わりで分からなくなっている場合でも、地元の方が記憶していることがあります。

第3段階: 測量して境界を確定する

買い手が転売や開発を予定している場合、金融機関の担保に入れる場合などは、境界の確定を求められることがあります。ただし山林の測量は面積が広く地形も複雑なため、宅地に比べて費用と期間がかかります。売却価格が数十万円から数百万円という水準の山林で、測量に相応の費用をかけると、手取りが残らないことがあります。

つまり判断はこうなります。買い手が山林として使う（林業・保有目的）なら第1〜第2段階で成立することがある。買い手が転売・開発・担保設定を予定しているなら第3段階が要る。どちらになるかで、かけるべき費用がまったく変わります。

そして後で説明しますが、相続土地国庫帰属制度に出す場合は、境界が明らかでない土地は申請そのものが却下されます。ここが山林でいちばんの関門です。

境界の確定と測量の一般的な進め方は、別記事にまとめています。

山林の売買は、宅地建物取引業法の外になり得ます

あまり書かれていないことですが、売主として知っておいたほうがよい構造があります。

宅地建物取引業法は、「宅地」と「建物」の取引を規制する法律です。そして同法2条1号は「宅地」をこう定義しています。

建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。

読み解くと、宅地に当たるのは「建物の敷地として使われる（または使う目的で取引される）土地」と「用途地域の中にある土地」です。用途地域の外にあり、建物を建てる目的でもない山林は、この定義の宅地に当たりません。

その結果、次のことが起こり得ます。

• その取引の媒介は「宅地建物取引業」に当たらないため、宅地建物取引業の免許がなくても仲介できる
• 重要事項説明の義務がない
• 仲介手数料の上限規制が及ばない（宅地・建物の取引では法定の上限がありますが、それが適用されません）

だから一般の不動産会社は山林を扱わないことが多く、同時に、売主側に知識がないと、提示された条件の妥当性を判断しにくい領域でもあります。林野庁が「山を買いたいという話があったときには」という表題の資料を作って注意を促しているのも、この構造が背景にあります。

売主として最低限、次の3つは確認してください。

1. 相手は誰か（宅地建物取引業の免許を持つ会社か、林業事業体か、個人か）
2. 手数料はいくらか（上限規制が及ばない取引では、料率を事前に書面で確認する）
3. 価格の根拠は何か（土地と立木を分けて、どういう計算でその金額になるのか）

当社は宅地建物取引業者として、山林の相談についても宅地と同じ水準で調査と説明を行う方針です。

売れないときの手放し方には順番があります

買い手が見つからない場合の選択肢を、手取りが大きい順に並べます。下に行くほど「費用を払って手放す」側に寄ります。

1. 森林組合・隣接する山林の所有者に打診する

まとまった面積にできる隣接所有者は、最も現実的な買い手です。森林組合は地域の所有者の情報を持っているため、相談する価値があります。

2. 山林専門の売買サイト・仲介に出す

山林の売買を専門に扱う事業者があります。一般の不動産ポータルには載らない領域なので、専門の窓口を使うことになります。

3. 自治体・公益法人への寄付を検討する

自治体が受け入れるかどうかは、その土地に行政としての利用価値があるかによります。断られることのほうが多いのが実情です。

4. 相続土地国庫帰属制度を検討する

相続で取得した土地を、負担金を納めて国に引き取ってもらう制度です。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、却下・不承認でも返還されません。負担金は国有地の種目ごとに10年分の標準的な管理費用を考慮して算定され、森林は面積に応じた算定になります（多くの地目が原則20万円であるのとは異なります）。具体的な金額は法務省が公開している自動計算シートで確認できます。

そして山林で最も注意すべき点があります。境界が明らかでない土地や、所有権の範囲について争いがある土地は、却下事由に当たります。申請しても審査に進めません。山林はまさにこの状態にあることが多いため、制度を使うつもりなら境界の確認が前提になります。

5. 引き取りサービスを利用する

費用を払って引き取ってもらうサービスがあります。手取りはマイナスになりますが、確実に手放せます。

期間の目安を決めておく

順番以上に大切なのは、それぞれにどれだけ時間をかけるかを先に決めておくことです。山林は買い手が現れるまで年単位で待つことになりがちで、待っている間も固定資産税と管理の責任は続きます。

例えば「1と2で1年。動きがなければ3と4に移る」というように、最初に期限を決めておくことをおすすめします。期限の長さ自体は、山の条件や急ぐ事情に合わせて決めてください。決めずに始めると、そのまま次の相続まで持ち越されます。「親の代も祖父の代も手をつけないまま来てしまった」という状態は、こうして生まれます。

山林に限らない「売れない土地」全般の考え方は、こちらの記事にまとめています。

山林の固定資産税と管理のコスト

「持ち続ける」を選ぶ場合のコストも見ておきます。

固定資産税は、思ったより高くありません。山林の固定資産税評価額は宅地に比べて格段に低く、同一市町村内に所有する土地の課税標準額の合計が30万円未満であれば、免税点に当たり原則として固定資産税は課税されません（地方税法351条。条例による例外があります）。相続した山林で「納税通知書が来ない」というのは、この免税点に当たっているケースが多くあります。

ただし、税金がかからないことと、負担がないことは別です。

• 境界の維持: 隣接地との境が分からなくなると、売るときにも手放すときにも障害になります。時間が経つほど、事情を知る人がいなくなります
• 管理責任: 土砂の流出や倒木が他人に損害を与えた場合、所有者としての責任を問われる可能性があります
• 森林の土地の所有者届出: 売買や相続などで森林の土地を新たに取得した場合、面積にかかわらず市町村長への届出が必要です（国土利用計画法に基づく届出をしている場合を除く）。相続で取得したまま届出をしていない例は少なくありません
• 次の世代への引き継ぎ: 現地を知る人がいなくなると、売却の難易度は上がります

つまり山林の保有コストは、お金ではなく情報の劣化として現れます。現地の場所と境界を知っている人が家族にいるうちに判断することが、結果的に選択肢を広く保ちます。

税金

山林を売ったときの税金は、土地と立木で扱いが分かれます。

• 土地（林地）の譲渡: 譲渡所得として課税されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、相続の場合は被相続人の取得時期を引き継ぎます
• 立木の譲渡: 保有期間が5年を超える場合は山林所得として、他の所得と分離して課税されます（5年以内の場合は事業所得または雑所得）

また、林地には特別控除の特例があります。森林組合等のあっせんにより、林地保有の合理化のために林地を譲渡し、取得者がその山林の全部について森林経営計画の認定を受けた場合、譲渡所得から800万円を控除できます（所得税。地域森林計画の対象とされた森林の所有者が対象）。

この特例は、森林組合を通す経路そのものが要件になっています。自分で買い手を見つけて相対で売ると対象になりません。相談先を選ぶ段階で知っておく価値がある特例です。

適用の可否や税額の計算は個別性が高いため、税務署または税理士にご確認ください。

山林の売却でよくある質問

山はいくらで売れますか？

土地だけであれば1haあたり全国平均で用材林地が約40万5千円、広葉樹の薪炭林地が約28万6千円です（2025年3月末時点）。ここに立木の価値が加わります。林野庁の計算例では、標準的な条件のスギ人工林1haの立木が約120万8千円です。合わせるとおよそ160万円が目安になりますが、この金額は樹種、材積、搬出できるかどうかで大きく変わります。ヒノキであれば立木単価はスギの2倍以上、逆に搬出できない山では立木があっても価格に反映されにくくなります。

山林はどこに相談すればよいですか？

まず森林組合です。地域の山の情報を持っており、立木の状況についても見当をつけてもらえます。市町村の林務担当課でも、森林経営計画や補助制度の情報が得られます。売買については山林を専門に扱う事業者があります。一般の不動産会社は山林を扱わないことが多いのですが、これは会社の姿勢というより、山林が宅地建物取引業法上の「宅地」に当たらないことが多く、専門の知識と買い手のネットワークが別に必要だという事情によります。

相続した山がどこにあるか分かりません。どうすればよいですか？

登記事項証明書と公図で地番を確認するところから始めます。固定資産税の課税明細にも所在は記載されています。そのうえで市町村の林務担当課に問い合わせると、林地台帳や森林簿でおおまかな林齢や樹種を確認できることがあります。森林組合が施業の履歴を持っている場合は、現地の見当がつくこともあります。現地の場所が分からないまま売却や国庫帰属を進めることは難しいので、まず「どこにあるか」を特定するのが最初の作業です。

立木ごと売ることはできますか？

できます。むしろ山林の売買では、土地と立木をまとめて取引するのが一般的です。ただし価格の内訳は分けて確認してください。土地の価格と立木の価格では、税金の扱いも変わります（土地は譲渡所得、5年超保有の立木は山林所得）。買い手から総額だけを提示された場合は、土地と立木それぞれをいくらで見ているのかを尋ねることをおすすめします。

山林の固定資産税はいくらくらいですか？

山林の評価額は宅地に比べて低く、同一市町村内に所有する土地の課税標準額の合計が30万円未満であれば免税点に当たり、原則として固定資産税は課税されません。相続した山林で納税通知書が届かない場合、この免税点に当たっている可能性があります。ただし課税されないことと、管理の責任がないことは別です。境界の維持や、倒木・土砂流出への責任は所有者に残ります。

山を相続したくない場合、相続放棄すればよいですか？

相続放棄はプラスの財産も含めてすべてを放棄する手続きなので、山林だけを放棄することはできません。また、放棄しても次順位の相続人に承継されるほか、状況によっては管理義務が残る場合があります。山林だけを手放したい場合は、相続したうえで売却するか、相続土地国庫帰属制度を検討するのが一般的な流れです。ただし国庫帰属は境界が明らかでない土地は申請が却下されるため、山林では境界の確認が前提になります。判断に迷う場合は、相続放棄の期限（原則3か月）があるため早めに専門家へご相談ください。

まとめ: 値段を知ってから、順番を決める

山林の売却は、情報がないまま「売れない」と決めつけられがちです。実際には価格の目安も公表されていますし、年間1万件を超える取引が記録されてもいます。

やることの順番は次のとおりです。

1. 登記と課税明細、森林簿でどこにある何ヘクタールの山かを特定する
2. 森林組合などに相談して、樹種・材積・搬出条件の見当をつける
3. 土地約40万5千円/ha、スギ人工林の立木約120万8千円/haという水準と照らして、おおよその金額感を持つ
4. 隣接所有者・森林組合・専門仲介の順に売却を試す期間を決める
5. 売れない場合の出口（寄付・国庫帰属・引き取り）を、境界の状態と費用で比較する

特に境界です。売るときにも、国に引き取ってもらうときにも、境界が分からないことが最大の障害になります。そして境界を知っている人は年々いなくなります。判断を先送りすることの本当のコストは、税金ではなくここにあります。

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田や畑もあわせて相続された場合は、こちらの記事で価格の実額と手続きを解説しています。

本記事の山林素地価格および山元立木価格は、林野庁「森林の売買に関する情報」（令和7年12月）に掲載された一般財団法人 日本不動産研究所「山林素地及び山元立木価格調」（2025年3月末現在・全国平均・北海道および沖縄県を除く・普通品等）によります。1ha換算は当社で行いました。1haあたり約160万円という金額は、土地の価格と林野庁が示す立木の計算例を当社で足し合わせた目安であり、公表された取引価格ではありません。取引件数は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格情報の検索件数（2026年8月14日取得）で、同省が公表している件数です。相続土地国庫帰属制度に関する記述は法務省の公表資料、宅地の定義は宅地建物取引業法2条1号によります。税制に関する記述は2026年8月時点の情報です。