不動産売却ガイド
共有名義の土地や家屋の売却を考えたとき、「自分の持分だけでも売れるのか」と疑問に思う方も多いはずです。
結論からお伝えすると、共有持分は売却することができます。
しかし売却方法によっては共有者とトラブルになりかねないので、売却を円滑にすすめるためには相談と交渉が必須です。
そこで本記事では、共有持分の売却方法と起こりうるトラブルを説明します。共有持分の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
- 共有持分は売却可能だが、共有者との交渉が必要でトラブルが発生しやすい
- 共有者への売却、全体売却、分筆などの方法があり、第三者への相談が有効
- 共有物分割請求訴訟のリスクもあるため、専門家や不動産会社への相談が重要である
目次
不動産の共有持分は売却できる！
冒頭でもお伝えしたように、共有持分の売却は可能です。
売却方法について説明する前に、共有持分や共有名義がそれぞれ何を指し、共有者間では何が認められているのか、基本部分を説明します。
共有持分とは？共有名義との違い
不動産における共有持分は、共有している不動産の“それぞれの持分割合のこと”です。
たとえば相続によって兄弟2人で不動産を共有するのなら、不動産全体のうち1/2が自分の持分になります。
一方で共有名義は、不動産を“複数人で所有している状態のこと”です。
複数人（夫婦など）で資金を出し合って不動産を購入したときや、相続の遺産分割協議で話し合いがまとまらなかったときなどに、共有名義という形を取ります。
よく似た言葉ではありますが、共有名義は不動産の“状態”を指し、共有持分では共有者それぞれの所有権の“割合”を指すと覚えておきましょう。
共有者ができること
マンションやアパートの共用部分を個人の判断で動かせないように、共有名義の不動産でも、次のように各共有者が“できること”と“できないこと”が、持分割合に応じて制限されています。
| 例 | 制限 | |
|---|---|---|
変更行為 | ・売却、贈与・分筆、合筆・解体、増改築、建て替え | 全員の同意が必要 |
管理行為 | ・不動産の使用方法の決定・賃貸借契約の締結・短期間の賃貸借 | 持分価格の過半数の同意が必要 |
| 保存行為 | ・建物の修繕・所有権移転登記 | 単独で可能 |
共有持分のみの売却であれば所有権移転登記の保存行為にあたるため、共有者の承諾を得ずとも自分の判断で売却が可能です。一方不動産全体の売却は変更行為にあたり、共有者全員の同意が必要になります。
不動産の共有持分を売却する3つの方法
共有持分の売却は、通常物件の売却とは違って次のように複数の選択肢があります。
- 共有者に自分の持分を売却する
- 共有者全員で不動産全体を売却する
- 土地を分筆してから売却する
前章では自分の持分だけの売却も可能だとお伝えしましたが、ここでは売却を円滑に進めやすい方法を3つ説明します。
共有者に自分の持分を売却する
1つ目が、共有者に自分の持分を売る方法です。不動産の評価額を元に自分の持分の売却価格を算出し、共有者に買い取ってもらいます。
共有者が2人しかいない場合は、もう1人の共有者が自分の共有持分を買い取ることで不動産全体の所有権を得る形になり、必然的に共有状態が解消されます。共有者（個人）間の売買では価格や条件なども自分たちで決めるため、仲介手数料は不要なものの、交渉でトラブルになりがちです。
さらに市場価格よりも著しく低い価格で売却すると贈与扱いとなり、共有者に贈与税が課せられるなど、注意点も多くあります。
売却をスムーズかつ円滑に進めるためには、仲介手数料がかかったとしても、不動産会社を介したほうが良いでしょう。
共有者全員で不動産全体を売却する
2つ目が、共有者全員で第三者に不動産全体を売却する方法です。
共有者の1人が代表者として売却活動を行い、売却金をそれぞれの共有持分に応じて分割します。相続ではこれを「換価分割」といいます。
換価分割を選択するメリットは、買い手が見つかりやすくなることと、市場価格での売却が可能になることの2つです。不動産全体の売却ならば通常物件と同じように売却できるので、買い手が見つかりやすくなり、共有持分だけで売るよりも手元に多くのお金を残せます。
ただし、共有者が不動産に居住しているときや、将来的に使う予定があるときなどは同意を得るのが難しく、代表者を務める共有者の負担が大きいなどの、懸念点も多くあります。
トラブルを避けるためには、不動産会社や士業などの第三者に介入してもらいましょう。
土地を分筆してから売却する
3つ目が、土地を分筆してから売る方法です。
1つの土地を複数に分けることを「分筆」といい、登記手続きをすると共有名義が解消されます。単独名義になると土地の扱いに制限がなくなるので、売却はもちろん、賃貸や建物の新築など、処分や使用方法を自分で決めることが可能です。
ただし、土地の公平な分割は難しいケースが多く、面積は均等に分けられたとしても、日当たりや眺望にはどうしても差が出てしまいます。
さらに分筆によって土地が小さくなると、買い手が見つかりづらくなる恐れもあるので、「ひとまず」で選択せず、慎重に検討してください。
不動産の共有持分で起こりうるトラブル
前章で挙げたように共有持分の売却方法はいくつかありますが、どの方法を選んだとしても、通常物件よりもトラブルになりやすいのが共有名義の難しい部分です。
具体的にどのようなトラブルが起こりやすいのかを確認し、対策を考えておきましょう。
共有者を把握できない
前章で紹介した不動産全体の売却と土地の分筆には、共有者全員の承諾が必要です。
共有者が兄弟や親族などで交流があれば話は早いのですが、相続によって共有者が増えてしまっているときには、まずは共有者の確定をしなくてはなりません。
しかし、相続登記が放置されていた不動産は権利関係が複雑化していることが多く、共有者を探すだけでも手間と時間がかかってしまいます。
その場合は自分だけで手続きせず、司法書士などに依頼して共有者を明確化させたほうが良いでしょう。
共有者が買取と売却に同意しない
共有名義の不動産では、他の共有者が買取にも売却にも同意してくれず、八方ふさがりになってしまうトラブルも多いです。
不動産全体の売却が難しいときには、共有持分だけの売却も可能ではありますが、買い手が見つかりづらく、買い叩かれてしまうリスクもあります。
さらに勝手に自分の持分だけを売却すると、共有者との関係も悪化しかねません。交渉が進まないときには、不動産会社や士業などの第三者に介入してもらうのが一番です。
自分だけで行動せず、専門家の意見に耳を傾けましょう。
共有物分割請求訴訟を起こされる
自分の持分だけを買取業者に売却した場合、他の共有者の持分について「共有物分割請求訴訟」を起こされるリスクがあります。
共有物分割請求訴訟は共有状態になっている不動産を、それぞれの共有持分に応じて完全に分割する手続きです。
この訴訟を起こされると、不動産の売却金を持分に応じて分ける換価分割や、他の共有者が代償金を払って不動産を取得する代償分割によって、物理的に不動産を分割しなくてはなりません。すでに持分を売却してしまった自分には無関係かもしれませんが、他の共有者にとっては迷惑な行為です。
自分が持分を売ることでトラブルになる可能性は、頭に入れておきましょう。
不動産の共有持分について相談できる窓口
ここまで説明したように、共有持分の売却や共有名義の解消の手続きは困難を極めます。
自分だけで交渉したり売却に動いたりすると、トラブルになりかねません。
前章で挙げたようなトラブルを避けるためにも、次のような窓口で、共有持分の売却について相談してみてください。
- 司法書士
- 弁護士
- 税理士
- 不動産会社
すでにトラブルが起きているのなら、法律に詳しい士業への相談が安心ですが、相談ベースから料金がかかる場合が多く、その費用も高額です。そのため売却が検討段階ならば、無料で対応してくれる不動産会社にまずは相談することをおすすめします。売却方法も含めて、共有持分や共有名義について、さまざまな観点からアドバイスが受けられるでしょう。
共有持分の売却はトラブルになりやすい！まずは専門家に相談を
何かと制約が多い共有持分の売却はとても難しく、交渉にあたって共有者間でトラブルになることも少なくありません。
共有者から不動産全体の売却や分筆に応じてもらえないときには、自分の持分だけを売却することも可能ですが、他の共有者に迷惑がかかるとトラブルに発展する恐れがあります。
共有者とのトラブルを避けるためには、慎重に動かなくてはなりません。司法書士や弁護士、税理士などの士業に相談する方法もありますが、売却が検討段階ならば、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
SUMiTAS（スミタス）は共有持分や共有名義に詳しいスタッフも多数在籍しております。相談も無料で承っておりますので、お気軽にご相談ください。