不動産会社SUMiTAS（スミタス）が選ぶ！場面別の土地活用ランキング！

土地活用をすれば収入が得られるだけではなく、節税対策にもつながります。

けれど土地活用にはいろいろな方法があり、初期費用も必要なので、どの方法で活用を始めるか悩んでしまいますよね。

そこで今回は、SUMiTAS（スミタス）が独自に調べた土地活用ランキングを「収益」「初心者向き」の2つの場面別に発表していきます。

土地の活用方法を決めるときに大切なポイントもお伝えしますので、土地活用に興味がある方は、ぜひ参考にしてください。

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【収益（収益力・投資利回り・安定度）から見る】土地活用ランキング

収益力・利回り・安定度の「収益」からSUMiTAS（スミタス）が独自に調べた土地活用ランキングは、以下の順位となりました。

それぞれ説明していきます。

1位：賃貸用テナント物件経営

収益から見る土地活用ランキング1位は、賃貸用テナント物件の経営です。

土地にテナント用の建物を建築し、コンビニや飲食店、美容院などの事業者に貸し出して、賃貸収入を得ます。

事業者相手のテナント経営は、満室を維持できれば大きな収益を期待できることがメリットです。ただし収益が望めるのは立地が良い土地に限定されるため、見極めが難しい活用方法でもあります。

貸し出し方法には、1スペースごとに貸し出す方法と、建物を一括で貸し出す方法があります。

一括で貸し出す場合は、契約する事業者は1社で済み、満室状態での収入が得られることがメリットです。ただしその場合の入居率は100％または0％のどちらかになるため、安定度は弱くなります。

1スペースごとに貸し出せば収益が0％になるリスクを軽減することはできますが、退去する事業者が出る度に募集活動をしなければなりません。

どちらの貸し出し方法が適しているのかは、立地はもちろん建物によっても異なるため、活用を始める前に貸し出し方法を決めておく必要があります。

2位：借地として土地を貸す

ランキング2位は、テナントや店舗、企業などに借地として土地を貸し出す方法です。

事業者と「事業用定期借地権」を契約して、10〜50年未満で設定した期間の間土地を貸し出します。

契約期間中は安定した収入を得られ、契約が終了したときには更地にして返還してもらえることがメリットです。

ただし、契約期間中に借主が経営破綻してしまった場合は、建物がそのまま残ってしまう可能性があるため、借主は慎重に選ばなければなりません。また借地の契約期間中は、貸主理由で中途解約できない点にも注意が必要です。

3位：アパート・マンション経営

ランキング3位は、アパート・マンション経営です。

土地にアパートやマンションを建てて、入居者を募り不動産収入を得ます。

アパート・マンション経営は「収益力」「投資利回り」「安定度」の3つのバランスが最も良い活用方法です。初期費用はかかるものの、景気による賃料の変動を受けにくいので、安定した収入を得ることができます。

ただし、管理費や維持費などのランニングコストがかかることや、空室リスクを減らすためにニーズや周辺物件の調査が必要なことを納得したうえで始めなければなりません。

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4位：一戸建て賃貸経営

ランキング4位は、一戸建て賃貸の経営です。

一戸建て賃貸の経営は、アパート・マンション経営ほどの大きな収入はありませんが、手堅く収入を得られます。また、競合が少なく需要は高いことや、経営を辞めたくなったときに物件を売却しやすいこともメリットです。

ただし一戸建て賃貸の入居率は0％または100％なので、空室になったときには収入が0円になるという注意点があります。

5位：駐車場経営

ランキング5位は、駐車場経営です。

駐車場経営は狭い土地でも始められて、更地のままで貸し出す場合は初期費用がほとんどかかりません。都市部などの駐車場需要が高い地域の土地は、コインパーキングにすることで月極駐車場よりも高い収益を期待できます。

しかし、駐車場経営は他の活用方法と比べて収益力が低く、立地によっては稼働率が低くなってしまいます。月2万円で駐車スペース3台を貸し出したとしても、最大で月6万円の収入しか得られません。

また、駐車場は税金の軽減措置が受けられないので、固定資産税や都市計画税が高くなる点にも注意が必要です。

【初心者向き】土地活用ランキング

土地活用は初心者でも簡単に始められる方法もあれば、初心者にはハードルが高い方法もあります。初めて土地活用をするのなら、初心者向けの方法にチャレンジしたい方も多いでしょう。

そこで「初期投資」「変化対応」「流動性」の3つのポイントから見たときの、SUMiTAS（スミタス）独自の初心者向け土地活用ランキングは、次の順位になりました。

それぞれ説明していきます。

1位：駐車場経営

初心者向けの土地活用ランキング1位は、駐車場経営です。

土地の舗装を行わずに砂利のままで貸し出せば、初期費用をほとんどかけず、初心者でもすぐに始められます。

経営がうまくいかなかったときには、利用者に対して1か月前に通知すれば契約終了できるという変化対応の高さもメリットです。

「初期投資をあまりせずに土地活用をスタートしたい」という方は、まずは駐車場経営からチャレンジしてみるといいかもしれません。

2位：借地として土地を貸す

ランキング2位は、借地として土地を貸し出す方法です。

土地のまま貸し出すので初期費用がかからず、借主が見つかれば長期にわたって貸し出せる点が初心者向きだと言えます。

定期借地の種類によっては50年以上の貸し出しも可能なので、手間をかけずに長期にわたって活用を続けたい方におすすめです。契約期間終了時には契約延長義務がないため、契約を終了すれば確実に土地が返却されます。

3位：一戸建て賃貸経営

ランキング3位は、一戸建て賃貸経営です。

初心者が始めるには初期投資額が大きいですが、賃借人が退去するタイミングで活用を中止して、自己利用や売却できる変化対応の高さが初心者向きだと言えます。

一戸建て住宅は入居者を1組見つければいいので、アパートやマンション経営と比べて入居者募集にあまり手間がかかりません。

また、物件の売却時には投資用物件を探している方だけではなく、マイホーム探しをしている方も対象となるため、売却容易性が高いこともメリットです。

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４位：アパート・マンション経営

ランキング4位は、アパート・マンション経営です。

賃貸需要が高い地域なら入居者が見つかりやすく、管理会社に管理をすべて任せれば最小限の手間で経営を続けられます。不動産投資ローンを組んで支出を大きくすれば節税効果も期待できるので、事業としてだけではなく、節税目的で経営を始める方も多くなりました。

ただし、初期投資額はとても大きくなるので、ニーズ調査や収支シミュレーションをしっかりと行わなければ損失が出てしまうリスクがあります。

また、運用中の入居率は収益に大きく影響するため、入居者募集・対応・仲介・家賃集金などをきちんと行ってくれる管理会社の見極めが重要です。

５位：賃貸用テナント物件経営

ランキング5位は、賃貸用テナント物件の経営です。

初心者向けの土地活用ランキングで紹介してきた活用方法の中で、最も収益力がある方法ですが、同時に初心者にとって最も難しい方法だと言えます。

中〜大規模法人が長期契約をしてくれる見込みがあれば、初心者でも経営を続けられますが、事業主を探すときにはニーズ調査が必須です。

賃貸用テナント物件を建築する前に、必ずテナントニーズを調査しておきましょう。

土地の活用方法を決めるときに大切なこと

ここまではランキング形式で土地活用の方法を紹介してきましたが、活用方法を決めるときに大切なのは、どんなことなのでしょうか。

最後に、活用方法を決めるときに大切なことを3つお伝えしていきます。

土地に適した活用方法を見極める

土地の活用方法を決めるときに大切なのは、したい活用方法ではなく「その土地とニーズに適した活用方法」を見極めることです。簡単なように思えますが、活用方法の見極めはとても難しく、実際に活用を始めてみなければわからないケースも多くあります。

たとえば、

• 大学生が多い地域でアパート経営を始めたのに、新築は家賃が高くてなかなか入居者が見つからない
• 都市部の駅から徒歩20分の場所にテナントビルを建てたのに、なかなか入居してくれる事業者が見つからない

など、「ニーズ調査をしていたはずなのに、なぜか活用がうまくいかない」というケースも多々あります。

その土地に適した活用の方法は、立地だけではなく、さまざまな観点から調査しなければなりません。

活用で得られる収益をシミュレーションする

土地の活用方法で悩んだときには、初期投資や収益のバランスから活用方法を決めましょう。いくつか候補を挙げてそれぞれ収益シミュレーションを行い、どの方法が安定した収入を得られるのか考えてみてください。

損失が出るリスクを避けるには初期費用を抑えることが大切ですが、土地を所有し続ける限りは必ずかかる費用もあります。最低でも、固定資産税や活動費などの“ランニングコスト”をまかなえるだけの利益は必要です。

活用方法を決めるときには初期費用だけではなく、その先の収益にも目を向けてみてください。

無理のない範囲で活用できる方法を選択する

活用方法を決めるときには、自己資金に無理のない範囲で始められる方法を選びましょう。

前述したように、土地活用を続けていくためには最低でもランニングコストを支払える収益がなければ、活用を続けていくことはできません。

だからといって、収益ばかりを求めて無理な初期投資をすると、想定した収益が出なかったときに抱える負債が大きくなってしまいます。

たとえばアパート経営を始めるときに初期費用を全額ローンにした場合、経営がうまくいかず活用を中止すると、数千万円もの負債を抱えることになります。

自己資金を出さずに初期投資が大きい活用方法を選ぶのは、リスクが大きいのでおすすめできません。

土地の活用方法を決めるときには、収益力だけではなく、自己資金に見合った方法を選びましょう。

土地活用でお悩みの方はSUMiTAS（スミタス）に相談を

土地活用を始めれば収入を得られますが、想定していた収入を得られず、損失が出てしまうリスクもあります。特に初心者の場合は「その土地に」「自分に」どんな活用方法が合っているのかを見極めることはとても難しく、失敗する方も少なくありません。

土地活用を始めるときには、自分でニーズ調査を行うこともとても大切ですが、土地活用の専門家である不動産会社に相談するのが活用成功への1番の近道です。

不動産取引だけではなく土地活用にも精通しているSUMiTAS（スミタス）は、多くの人とその土地に合わせた活用方法を提案してきました。

これから土地活用をお考えの方は、土地活用の相談実績が豊富なSUMiTASにご相談ください。

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