専任媒介契約・専属専任・一般媒介の違いと選び方。契約前に聞くべき質問と、3か月後の判断基準まで

不動産会社に売却を依頼するとき、必ず結ぶのが媒介契約です。一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約という3種類があることは、少し調べればすぐに分かります。3つの違いも、この記事の図1枚で押さえられます。

しかし、売却の現場から言うと、媒介契約選びの本質は「3種類のどれにするか」ではありません。「販売を任せる会社を、契約の前後でどう見極めるか」です。専任媒介は、上手く機能すれば最も手厚い契約ですが、任せた1社の力量と誠実さに結果が左右される契約でもあります。

幸い、任せた会社を確認する道具は、制度が売主のために用意してくれています。レインズ（不動産会社間の物件情報ネットワーク）への登録義務、登録証明書、定期的な報告義務です。この記事では、3種類の違いを最短で整理したうえで、契約前に聞くべき質問、契約中の確認方法、3か月で売れなかったときの判断という「時系列の実務」を解説します。

この記事の結論

3種類の違いは図1枚で足りる。迷ったら「自分で買主を見つける可能性があるか」「複数社とやりとりする手間をかけられるか」の2問で決まる
専任・専属専任の価値は「レインズ登録・報告義務・登録証明書」をフル活用してこそ。もらって終わりにしない
3か月の契約期間は「区切り」として使う。売れなかったとき、何も考えずに更新するのが一番もったいない

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媒介契約3種類の違いは、この1枚で押さえる

媒介契約3種類の比較表。一般・専任・専属専任について、依頼できる会社数、自分で買主を見つけられるか、レインズ登録期限（7日以内・5日以内）、報告頻度、契約期間の違いを整理した図

要点は3つだけです。

一般媒介: 複数の会社に同時に依頼できる。そのぶんレインズ登録・報告は義務ではなく、各社の「本気度」が分散しやすい
専任媒介: 1社に任せる。レインズ登録（契約から7日以内。休業日を除く）と報告（2週間に1回以上）が義務になり、自分で買主を見つけること（自己発見取引）もできる
専属専任媒介: 最も拘束が強い。登録は5日以内（休業日を除く）・報告は1週間に1回以上と手厚くなる代わり、自分で見つけた買主とも会社を通さず契約できない

なお、専任・専属専任の契約期間は法律で最長3か月と決まっています。仲介手数料はどの契約でも同じ計算で、成約価格が400万円を超える場合の上限は「成約価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式で計算します。ただし、価格が800万円以下の物件（低廉な空家等）には、媒介契約前の説明と合意を条件に、通常の上限にかかわらず最大33万円（税込）まで受領できる特例があります（2024年7月施行）。契約の種類で手数料が変わることはありません。

どれを選ぶべきかは、次の2問でほぼ決まります。

媒介契約の選び方を2つの質問で判定するフロー図。自分で買主を見つける可能性があれば専属専任を外し、複数社を管理でき反響が見込めるなら一般媒介、それ以外は専任媒介を軸にする流れ

親族や知人が買ってくれる可能性が少しでもあるなら、専属専任は避けます（自己発見取引ができないため）。複数社とのやりとりを自分で管理する手間をかけられて、かつ反響が多く見込める人気条件の物件なら一般媒介も選択肢です。それ以外の多くのケースでは、専任媒介を軸に「任せる1社を慎重に選ぶ」のが現実的な答えになります。

契約前: 会社を見極める6つの質問

専任媒介の成否は契約前に決まります。媒介契約書にサインする前に、営業担当に次の6つを聞いてください。重要なのは質問そのものより、返ってくる答えの具体性です。

「査定額の根拠を、近隣のどの成約事例と比べたか教えてください」

→ 具体的な事例とプラス・マイナス評価の内訳を説明できるのが最低ライン。「頑張ります」型の高い査定は、契約後の値下げ提案とセットになりがちです

「レインズにはいつ登録しますか。登録証明書はもらえますか」

→ 専任なら7日以内（休業日を除く）が義務です。「登録します。証明書もお渡しします」と即答できない会社は、その後の販売活動も不透明になりがちです

「販売活動はどのように行うか、具体的に教えてください」

→ 既存の見込み客への情報配信、紙媒体・Web広告の内容など、問い合わせを増やすための具体策が出てくるかを見ます。「ポータルサイトに掲載します」で止まる会社と、誰にどう届けるかまで説明できる会社の差が出ます

「販売状況の報告には、問い合わせ数や内覧数などの数字は入りますか」

→ 報告義務（2週間に1回以上）は形式的に果たすこともできます。数字と「次に何をするか」まで報告する姿勢があるかを先に確認します

「最初の1か月で問い合わせがなかったら、何をどう見直しますか」

→ 「価格を下げましょう」しか引き出しがない会社と、写真・掲載媒体・見せ方の改善から入る会社の差は、この質問で分かります

「購入希望者が他社経由で現れた場合も、同じように取り次いでもらえますか」

→ 当然「はい」と答えるべき質問です。ここで歯切れが悪い場合は、物件情報を自社で抱え込む「囲い込み」のリスクを疑ってください（見抜き方は囲い込みの解説記事で詳しく扱います）

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契約中: 報告書と登録証明書は「もらって終わり」にしない

専任・専属専任のメリットとして「報告義務がある」とよく説明されますが、義務があること自体に価値はありません。売主が使ってはじめて価値になります。

レインズ登録証明書: 契約から7日（専属専任は5日。いずれも休業日を除く）以内の登録で発行されます。証明書には売主専用の確認用IDが記載されており、自分の物件がレインズ上でどういう状態か（「公開中」かどうか）を、売主自身がいつでも確認できます。受け取ったら一度ログインして見ておくこと。これだけで、物件を抱え込まれるリスクへの強い牽制になります
販売状況の報告書: 見るべきは「チラシを配りました」という活動の列挙ではなく、数字（問い合わせ数・内覧数）とその変化、そして「次の一手」です。2回連続で数字のない報告が来たら、こちらから数字を尋ねてください。それでも出てこないなら、会社の選び直しを考えるサインです

3か月で売れなかったら: 更新か、切り替えか

専任媒介の契約期間は最長3か月で、自動更新はされません。更新するには売主からの申し出（文書等）が必要です。つまり3か月ごとに、必ず「このまま任せるか」を判断する機会が来ます。ここで何も考えずに更新するのが、一番もったいない使い方です。

専任媒介の3か月満了時にどう判断するかの図。内覧があり提案も具体的なら更新、1か月以上内覧ゼロで値下げ提案のみなら改善案を要求、報告や数字がなければ会社を変える、の3分岐

判断の目安はシンプルです。

内覧が入っており、会社の提案も具体的 → 更新して続ける価値があります。首都圏レインズの実測では、中古戸建の登録から成約まで平均100日強かかっています。活動が健全なら焦る必要はありません
1か月以上内覧ゼロなのに、価格以外の提案が出てこない → 見せ方・広告の改善余地を検討していない可能性があります。更新前に改善案を求め、出てこなければ切り替えを検討します
報告が遅れる・数字がない・レインズ登録が確認できない → 義務レベルの不履行です。更新せず会社を変える、が基本判断です

期間満了後に別の会社へ切り替えること、一般媒介に変えることに、ペナルティは一切ありません。

途中でやめたいとき: 解約と費用の実際

3か月を待たずに解約したくなった場合はどうでしょうか。標準的な媒介契約書（標準媒介契約約款）を前提に整理します。

会社側に義務違反がある場合（報告が来ない・レインズに登録しない・事実と異なる報告など）: 是正を求めたうえで解除できます。この場合、違約金や費用を負担する必要は基本的にありません
売主都合で解約する場合: 契約自体は解除できますが、それまでの販売活動にかかった実費（広告費など）を請求される可能性があります。ただし、請求できる費用は約定報酬額（媒介契約で定めた仲介手数料の額）が上限と定められています
注意が必要なのは契約違反型: 専任媒介の期間中に別の会社経由で売買した場合などは、仲介手数料相当額の違約金を請求され得ます。「こっそり他社で」は最も損をするパターンです

実務では、話し合いで円満に終了するケースが大半です。不満がある場合はまず率直に伝え、改善がなければ「期間満了で更新しない」が最も揉めない解決策です。

媒介契約でよくある質問

専任媒介にすると、仲介手数料は値引きしてもらえますか？

契約の種類と手数料の額に、制度上の関係はありません。法律で決まっているのは上限（400万円超の物件で成約価格×3%＋6万円＋税）だけで、上限以下ならいくらでも自由です。なお、800万円以下の物件（低廉な空家等）には、媒介契約前の説明と合意を条件に最大33万円（税込）まで受領できる特例があります（2024年7月施行）。値引き交渉は可能ですが、手数料を削ると広告費や販売活動の原資も削られる面があります。金額の交渉より「その手数料で何をしてくれるのか」を具体的にさせる方が、結果的に得というのが実務上の感覚です。

専任媒介で売れなかったら、何か支払いは発生しますか？

期間満了まで売れなかった場合、仲介手数料は発生しません（成功報酬のため）。ペナルティもありません。満了後は、更新する・別の会社に変える・一般媒介に切り替える、のいずれも自由です。

契約の途中で「もう売るのをやめた」はできますか？

できます。売却自体の中止は売主の自由です。ただし売主都合の解約なので、それまでの広告費などの実費を請求される可能性はあります（前述のとおり）。中止の可能性があるなら、契約時に「中止の場合の費用」を確認しておくと安心です。

不動産用語の「あんこ」とは何ですか？

売主側の会社と買主側の会社の間に、さらに別の会社が入る形の取引を指す業界の古い俗語です（間に挟まる様子を、あんこに例えたもの）。現在はレインズを通じた直接のやりとりが基本のため、一般の売却でこの形になることはほとんどありません。もし取引関係者が不自然に多いと感じたら、担当者に構図を説明してもらってください。