農地売却は1反いくら？価格の実勢と、農地のまま売る・転用して売る手順

親が残した田んぼや畑をどうするか。相続の話が出て初めて「農地は普通に売れるものなのか」を調べ始めた、という方もいるのではないでしょうか。しかも農地には農地法があり、買える人が限られると聞いて、そこで手が止まってしまう。

先に価格の実額をお伝えします。1反（10a）あたりの全国平均は、標準的な田（中田）で103万1千円、畑（中畑）で76万3千円です（全国農業会議所の令和7年調査・都市計画法の線引きをしていない市町村の農用地区域内）。ただしこの数字は全国をならしたものにすぎません。同じ「田」でも、和歌山県では290万6千円、北海道では23万5千円と、都道府県だけで12.4倍の開きがあります。

農地の売却で最初に効くのは、農地法の手続きの知識ではありません。自分の農地がどこにあるかです。そしてそれは、今日のうちに調べられます。

※全国農業会議所「令和7年 田畑売買価格等に関する調査結果」（調査時点2025年5月1日）をもとに当社で作成。「中田」「中畑」は各地区で収量や土地の条件が標準的な水田・畑を指します。面積の単位「a」はアールのことで、1a＝100㎡、10aが1反（約992㎡）にあたります。本記事では以降も「a」で表記します。

農地は1反あたりいくらで売れているのか

冒頭の表のとおり、農地の価格は「どこにあるか」で大きく変わります。整理すると開きは2段階で効いています。

1つ目は、市町村が都市計画法の線引きをしているかどうかです。線引きをしていない市町村（純農業地域）の田が103万1千円なのに対し、線引きをしている市町村（都市的農業地域）の市街化調整区域では263万9千円と、2.56倍になります。畑ではこの差がさらに大きく3.29倍です。同じ農用地区域内の農地であっても、市街地に近い側に含まれるかどうかで価格の水準が変わります。

2つ目は、都道府県の差です。純農業地域の田で見ると、上位は和歌山県290万6千円、山梨県236万9千円、岐阜県222万9千円。下位は北海道23万5千円、青森県31万5千円、秋田県35万3千円です。最高と最低で12.4倍あります（いずれも100地区を超える集計で、極端な例外ではありません）。

農地の価格は31年連続で下がっています

もうひとつ、売るかどうかを考えるうえで避けて通れない事実があります。

純農業地域の田の価格は、平成7年以降31年連続で下落しています。最高値だった平成6年の200万2千円と比べると、現在は48.5%下がった水準です。都市的農業地域はさらに下落が大きく、平成4年の1,121万3千円から263万9千円へ、76.5%下がっています。33年連続の下落です。

注目したいのは、転用への期待が価格に乗っていた市街地寄りの農地のほうが、下落率が大きいことです。バブル期に見込まれた宅地転用の期待が剥がれ落ちた結果がこの数字です。

下落の理由も同じ調査で聞かれており、最も多いのは「農地の買い手の減少や買い控え」でした（純農業地域の田で35.4%、都市的農業地域の田で53.2%）。次いで「後継者不足」が続きます。つまり価格が下がっているのは景気の波ではなく、買う人が減っているという構造的な理由によるものです。

この先の価格を予想することはできませんが、少なくとも「待っていれば戻る」という前提は、過去31年のデータには表れていません。売るかどうかを決めかねている場合、判断を先送りすること自体にコストがある可能性は考えておいてよいと思います。

それでも農地は取引されています

「農地は売れない」と言われることがありますが、取引がないわけではありません。国土交通省が公表している不動産価格情報で農地を検索すると、直近1年間（2025年4月〜2026年3月の取引分）で全国20,203件が記録されています。2019年1月以降の約7年間では183,705件です。

※これは国土交通省が把握し公表している件数であり、国内の全取引件数ではありません。

売れるかどうかは、あとで説明する立地の条件によって大きく変わります。ただ、農地の売買そのものは日常的に成立している取引です。

売れるかどうかは、農地法の手続きより先に「立地」で決まる

農地を売るときのルートは、大きく2つに分かれます。農地を農地のまま売るか、宅地などに転用したうえで売るかです。そしてどちらが選べるかは、自分の農地がどこに位置しているかでほぼ決まります。

市街化区域内なら、届出だけで転用できます

市街化区域の中にある農地は、転用の許可が要りません。あらかじめ市町村の農業委員会に届出をすれば転用できます（農地法）。市街化区域は「すでに市街地である区域、またはおおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域」なので、農地を宅地に変えることが制度上想定されているためです。

このルートに乗る農地は、宅地としての買い手を相手にできるため、価格の考え方も農地相場ではなく周辺の宅地相場に近づいていきます。

市街化調整区域などは、農地区分で決まります

市街化区域以外の農地は、転用に許可が必要です。そして許可が下りるかどうかは、農地の優良性による区分で方針が決まっています。農林水産省が示している区分は次のとおりです。

出典: 農林水産省「農地転用許可制度の概要」をもとに当社で作成

原則不許可の区分でも、農業用施設や農産物の加工・販売施設など、例外的に許可される用途は定められています。ただし住宅や店舗への転用を前提に買い手を探すのであれば、第2種農地・第3種農地かどうかが実際の分かれ目になります。

なお、区分の判定とは別に「一般基準」も見られます。転用の確実性が認められない場合、他法令の許認可の見込みがない場合、関係権利者の同意がない場合などは不許可とされます。買い手が具体的な計画を持っていることが前提になる、ということです。

自分の農地がどれに当たるかは、自分で調べられます

ここまでを踏まえると、最初にやることは査定でも相談でもなく、自分の農地の位置づけを確認することです。次の順番で進められます。

1. 登記事項証明書と公図で、地番と地目を確認する。相続した農地は地番でしか特定できないことが多いため、まずここからです。固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細でも所在は確認できます
2. 市街化区域か市街化調整区域かを調べる。市町村の都市計画情報（多くの自治体がWebで公開しています）で確認できます。そもそも線引きをしていない市町村もあります
3. 農用地区域内かどうかを確認する。これは市町村の農業振興地域整備計画で決まっており、農政担当課で確認できます。ここに入っていると原則不許可の区分になります。農林水産省の「eMAFF農地ナビ」でも、農地台帳に登録された農地であれば農用地区域の内外を地図で確認できます（掲載内容は台帳の更新状況によります）
4. 農地区分を農業委員会に確認する。1〜3を持って行けば、窓口で自分の農地がどの区分かを教えてもらえます

1と2は自宅で調べられます。3と4は窓口ですが、電話や窓口で「うちの農地はどの区分ですか」と聞くだけで、売却の可能性の大枠はつかめます。不動産会社に相談する前にここまで済ませておくと、話が早く進みます。

境界が分からない、隣地との境が曖昧だという場合は、売却の前に測量が必要になることがあります。費用と進め方は別記事にまとめています。

売り方は2つ。何が違うのか

立地の見当がついたら、売り方を選びます。

農地のまま売る場合、買い手は農業をする人に限られます。以前は農地を取得するときに一定の面積を満たす必要がありましたが、この下限面積の要件は2023年4月に撤廃されました。とはいえ、買い手が自分で見つからなければ取引は始まりません。周辺の農家への打診のほか、農業委員会のあっせん、農地中間管理機構（農地バンク）への貸付・売却といった選択肢があります。

転用して売る場合は、農地法5条の許可を売主と買主が連署で申請します。つまり買い手が決まってからでないと申請できません。ここが宅地の売却と大きく違うところで、「先に許可を取ってから売り出す」という順番にはならないのが基本です。

なお、許可権者は都道府県知事または農林水産大臣が指定する市町村（指定市町村）の長で、4haを超える転用は農林水産大臣との協議が必要になります。

売却の流れと、かかる期間

農地の売却が宅地と最も違うのは、行政の月次スケジュールに乗るという点です。

農地法の許可申請は、農地のある市町村の農業委員会を経由して提出します。そして農業委員会は、多くの市町村で月に1回の総会を開き、そこで申請を審議します。総会には申請の締切日が設定されていて、締切を過ぎた申請は翌月の総会に回ります。

たとえば三重県伊勢市の農業委員会が公表している2026年度の日程では、3月13日締切の申請が4月16日の総会にかかり、許可書の交付は総会の翌日が目安とされています。締切から許可まで約1か月です。締切に1日間に合わなければ、そのぶんまるごと後ろにずれます。

さらに、転用する農地の面積によって手続きが増えます。

• 30a以下: 申請者 → 農業委員会 → 都道府県知事等 → 許可
• 30aを超える: 農業委員会が都道府県農業委員会ネットワーク機構の意見を聴く手続きが挟まります
• 4haを超える: 農林水産大臣との協議が必要です

日程は自治体ごとに異なるので、実際のスケジュールは農地のある市町村の農業委員会で確認してください。ただ、総会のサイクルに申請を乗せるという構造は共通です。買い手との契約日や引き渡し日を決めるときは、この月次サイクルを前提に逆算する必要があります。

申請には登記事項証明書、土地の位置を示す地図、資力・信用を証する書面、土地改良区の地区内であれば土地改良区の意見書などが必要です。書類をそろえる時間も見込んでおくと安全です。

費用と税金

農地転用にかかる費用

転用して売る場合、次の費用が発生します。金額は地域や依頼先、農地の状態によって変わります。

• 行政書士への報酬: 農地法5条の許可申請の書類作成を依頼する場合の費用です。売主・買主のどちらが負担するかは交渉で決まります
• 測量・境界確定の費用: 境界が確定していない場合に必要になります
• 造成・整地の費用: 田を宅地にする場合、地盤の改良や盛土が必要になることがあります。農地の状態によって金額の幅が大きい項目です
• 仲介手数料: 不動産会社を通す場合

このうち造成費用は、買い手が負担する前提で価格を調整する取引も多く見られます。転用して売る場合の手取りは、売買価格から造成関連の負担を差し引いた額で考える必要があります。

税金

農地を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる点は、宅地の売却と同じです。相続した農地の場合、被相続人が取得した時期を引き継ぐため、長期譲渡になることが多くなります。

農地には特別控除の特例が用意されています。

• 800万円の特別控除: 農用地区域内の農地を、農業委員会のあっせんや農地中間管理機構（農地バンク）への譲渡など、法律で定められた経路で譲渡した場合
• 1,500万円の特別控除: 農業経営基盤強化促進法の買入協議により、農地中間管理機構に買い入れられた場合
• 2,000万円の特別控除: 農業経営基盤強化促進法の地域計画の特例に係る区域内にある農用地を、所有者からの申出に基づいて農地中間管理機構が買い取った場合（機構が公益社団法人・公益財団法人であるなど、一定の要件を満たす場合に限られます）

いずれも手続きの経路が要件になっている点が重要です。自分で買い手を見つけて相対で売ると対象になりません。農業委員会や農地中間管理機構を通す道を先に確認しておくと、結果的に手元に残る額が変わることがあります。

適用の可否や税額の計算は個別の事情によって変わります。詳しくは国税庁の資料を確認するか、税務署・税理士にご相談ください。

売れない農地はどうするか

買い手が見つからない場合でも、順番に検討できる選択肢があります。上から順に手取りが大きく、下に行くほど「費用を払って手放す」側に寄ります。

1. 周辺の農家に直接打診する。隣接地の耕作者は、まとまった農地にできるため最も現実的な買い手です。農業委員会に相談すれば、あっせんの仕組みを使える場合があります
2. 農地中間管理機構（農地バンク）に相談する。貸付が基本ですが、買入協議の対象になれば1,500万円、地域計画の特例に係る区域内で申出に基づく買取りになれば2,000万円の特別控除の対象にもなります
3. 転用の可能性を再確認する。第2種農地であれば、周辺に代替地がないことなどを条件に許可される場合があります
4. 相続土地国庫帰属制度を検討する。相続で取得した土地を国に引き取ってもらう制度です。負担金の納付が必要で、要件も細かく定められています

正直なところを書いておきます。農用地区域内にあって転用の見込みがない農地は、不動産会社に仲介を依頼しても買い手が見つかりにくいのが実情です。農地のまま売る場合、買えるのは農業をする人などに限られるうえ、価格も1反あたり数十万円という水準になります。買い手の数が少なく、取引の金額も小さいため、不動産会社に依頼しても成約まで至らないことがあります。この場合は不動産会社よりも、農業委員会や農地中間管理機構が主な窓口になります。

一方で、市街化区域内の農地や第3種農地であれば、宅地として売る前提で不動産会社が扱えます。自分の農地がどちらなのかを先に知ることが、相談先を間違えないことにもつながります。

売れない土地全般の考え方は、こちらの記事も参考にしてください。

農地売却でよくある質問

農地1反はいくらで売れますか？

1反は約992㎡で、ほぼ10aに当たります。全国農業会議所の令和7年調査では、都市計画法の線引きをしていない市町村の農用地区域内で、田が103万1千円、畑が76万3千円（いずれも10aあたりの全国平均）。線引きをしている市町村の市街化調整区域では、田263万9千円、畑250万8千円です。ただし都道府県別では田で12.4倍の開きがあり、実際の価格は場所によって大きく変わります。市街化区域内の農地は宅地に近い水準で取引されるため、この農地相場は当てはまりません。

農地を売却したいのですが、どこに相談すればよいですか？

農地がどこに位置しているかで相談先が変わります。市街化区域内の農地や、市街地にある第3種農地であれば不動産会社が扱えます。農用地区域内など転用の見込みがない農地は、市町村の農業委員会か農地中間管理機構（農地バンク）が主な窓口です。どちらか分からない段階であれば、まず農業委員会に「うちの農地はどの区分か」を確認するのが早道です。転用の許可申請そのものは行政書士が業務として扱っています。

農地を500万円で売却したら税金はいくらですか？

売却額そのものではなく、売却額から取得費と譲渡費用を引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。取得費が不明な場合は売却額の5%を取得費とみなす方法があり、この場合は利益が大きく計算されます。所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%です。ただし農地には800万円・1,500万円・2,000万円の特別控除の特例があり、要件を満たせば課税される額が大きく変わります。相続した農地は取得時期を引き継ぐため長期譲渡になることが多いのですが、適用関係は個別性が高いので税務署または税理士にご確認ください。

いらない農地はどうすればいいですか？

放置しても固定資産税と管理の責任は残ります。耕作されずに荒れた状態が続くと、周辺への影響から市町村の指導の対象になることもあります。手放す順番としては、①周辺農家への打診、②農業委員会のあっせん、③農地中間管理機構への相談、④転用の可能性の再確認、⑤相続土地国庫帰属制度の検討、という流れになります。①から④は売却または貸付なので手元にお金が残る可能性があり、⑤は負担金を払って手放す方法です。上から順に検討するのが基本です。

田んぼと畑で売りやすさは違いますか？

価格には差があります。全国平均では田が103万1千円、畑が76万3千円（10aあたり・純農業地域）で、田のほうが高い水準です。ただし市街化調整区域では田263万9千円・畑250万8千円とほぼ並び、関東では畑のほうが高くなっています。売りやすさという意味では、地目そのものよりも転用が見込めるかどうか、水利の条件がどうか、道路に接しているかといった個別の条件のほうが影響します。

相続した農地の名義変更はしていなくても売れますか？

売却の前に相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければならないことになっています。農地の場合、相続で取得したときは農業委員会への届出も必要です。名義が亡くなった方のままだと売買の手続きが進まないため、早めに整理しておくことをおすすめします。相続した土地を早めに売るかどうかの考え方は、こちらの記事で解説しています。

まとめ: 調べる順番を間違えないこと

農地の売却は、農地法という制度が絡むぶん複雑に見えます。ただ、やるべきことの順番はそれほど多くありません。

1. 登記事項証明書と課税明細で、農地の場所と地目を確認する
2. 市街化区域か、市街化調整区域か、線引きをしていない市町村かを調べる
3. 農用地区域内かどうか、農地区分は何かを農業委員会に確認する
4. そのうえで、農地のまま売るか、転用して売るかを決める

ここまでで、売れる可能性と相談すべき相手がはっきりします。価格の水準は1反あたり数十万円から数百万円まで場所によって開きがあり、しかも31年連続で下がっています。判断材料を早めにそろえておくことが、結果的に選択肢を広く保つことにつながります。

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山林もあわせて相続された場合は、こちらの記事で価格の実額と手放し方の順番を解説しています。

本記事の農地価格は、一般社団法人 全国農業会議所「令和7年 田畑売買価格等に関する調査結果」（調査時点2025年5月1日・公表2026年3月19日・全国11,063地区を集計）をもとに当社で再集計したものです。農地区分と転用許可の方針、手続の流れは農林水産省「農地転用許可制度の概要」および「農地転用許可の手続について」によります。取引件数は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格情報の検索件数（2026年8月14日取得）で、同省が公表している件数です。農業委員会のスケジュール例は伊勢市農業委員会の公表資料（2026年度）によります。税制に関する記述は2026年8月時点の情報で、特別控除の適用要件は租税特別措置法34条・34条の2・34条の3および国税庁の公表資料によります。