マンション売却で税金がかからない条件と税負担を抑える方法

マンションを売ると大きなお金が動くので、税金がかかるのではないかと心配されている方も多いのではないでしょうか。不動産の売却には、“税金がかかるケース”と“かからないケース”があります。

吉田 宏

本記事では、マンションを売却したときにかかる可能性がある3つの税金と、税金がかからない条件、控除や特例などをお伝えします。これからマンションの売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

マンションを売却したときにかかる3つの税金

マンション売却でかかる可能性があるのは、次の3つの税金です。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 印紙税

これらの中で必ずかかるのは、「印紙税」のみです。まずはそれぞれがどのような税金なのかを、確認していきましょう。

譲渡所得税

マンションを売却して“利益が出たとき”にかかるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税という単体の税金ではなく、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類の税金が合算されています。譲渡所得税は次の計算式で求めた「譲渡所得」に対して課税される税金なので、売却価格が全て課税対象になるわけではありません。

譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

ここでいう取得費は、マンションの購入費用のことです。購入時の価格から耐用年数に応じた分割金（減価償却費）を差し引き、残った額を取得費として差し引きます。計算時には、購入時の価格をそのまま差し引けるわけではない点に注意してください。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却にあたってかかった費用のことです。譲渡所得がわかったら税率を乗じて譲渡所得税を計算しますが、税率はマンションの所有期間によって以下のように異なります。

（※1）2013年1月1日から2037年12月31日まで

吉田 宏

所得税と復興特別所得税は売却した翌年の確定申告で納税しますが、住民税は給与所得者であれば、翌年の給与から天引きされます。税率だけではなく、納税方法も異なる点にも注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、登記手続きをするときにかかる税金です。
マンション売却では、抵当権を抹消する際に“不動産1個につき1,000円”の登録免許税がかかるので、マンションと土地で合計2,000円を払うことになります。

ただし抵当権の抹消が必要になるのは、住宅ローンが残っている場合のみです。すでに住宅ローンを完済している方や、住宅ローンの借入自体がない方には登録免許税はかかりません。
また、登記名義人（売主）の登記上の住所と現在の住所が異なる場合には、「住所変更登記」が必要です。この場合にも、土地（敷地権）1つに対して1,000円、建物（部屋）分で1,000円の登録免許税がかかります。

印紙税

「印紙税」は、経済的な取引のための契約書や領収書に対して課せられる税金です。マンションを売却するときには、売却価格に応じた印紙税を売買契約書に貼付する形で納めます。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

なお、2027年（令和7年）3月31日までに作成された契約書については、上記の軽減税率が適用されます。

不動産売却にかかる税金や計算方法について詳しく説明した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。

マンション売却で税金がかからないケース

冒頭で、マンション売却は税金がかかるケースとかからないケースがあるとお伝えしました。では、税金がかからないのはどのようなときなのか、2つの場面を説明します。

売却で利益が出なかったとき

マンションを売却したことで利益が出なければ、税金はかかりません。たとえ1億円を超える高額取引だったとしても、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が0円以下になれば、非課税になります。

具体的な数字を当てはめて考えてみましょう。

• 売却価格：4,000万円
• 減価償却費を差し引いた取得費：4,500万円
• 諸経費：200万円

「4,000万円 -（4,500万円＋200万円）＝ ▲700万円」となり、損失が出ているため、この売却に譲渡所得税はかかりません。

吉田 宏

しかし近年はマンション需要が高まっているため、「買ったときよりも高く売れた」あるいは「同等の価格で売れた」というケースも珍しくありません。その場合は、高い可能性で譲渡所得が発生するでしょう。

控除や特例で非課税になったとき

取得費と譲渡費用を差し引いても譲渡所得がプラスになったときには、譲渡所得税が発生します。しかし控除や特例によって利益が0円またはマイナスになれば、譲渡所得が出たとしても税金はかかりません。マンション売却で適用される控除や特例については、後ほど詳しく説明します。

マンション売却で税金負担を抑える方法

マンションはできるだけ高く売りたいですが、税金負担はできるだけ抑えたいものです。税金を抑える方法は、2つほどあります。

5年以上所有してから売却する

1つ目が、マンションを5年以上所有してから売却する方法です。
「マンションを売却したときにかかる3つの税金」の章で説明したように、譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。

5年以下ならば税率は39.63%、5年超えなら20.315%と、20％近くも差が出てしまうため、払う税額にも大きな差が出ます。税負担を考えるのなら、所有期間が5年を超えてから売却したほうが良いでしょう。

特例や控除を活用する

前述のように、マンションを売却して譲渡所得が出たとしても、特例や控除によって非課税になれば、税金がかかることはありません。所有期間5年の税率も、考慮しなくて良いでしょう。
しかし、売却時に適用される特例や控除にはさまざまな種類があり、併用できる制度とできない制度もあります。

吉田 宏

売却にあたって、自分の売却にはどの制度が利用できそうなのかを、把握しておくことが大切です。

マンション売却で税金負担を抑えられる控除と特例

最後に、マンションを売却したときに適用される控除と特例を簡単に紹介します。

3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」は文字通り、マイホームを売却したときに譲渡所得から3,000万円が控除される制度です。この制度を利用すれば、譲渡所得が3,000万円以下の売却には税金がかからなくなります。

ただし、3,000万円の特別控除は住宅ローン控除との併用ができないため、住み替えで住宅ローンを組んで新居を購入する方は注意が必要です。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」[

軽減税率の特例

「軽減税率の特例」は、所有期間が10年を超えるマンションを売却したときに、譲渡所得税が軽くなる制度です。
課税譲渡所得が6,000万円以下の部分については、14.21％まで税率が軽減されます。「3,000万円の特別控除」との併用が可能です。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

居住用財産の買換え特例

「居住用財産の買換え特例」は、次の住み替えの売却まで、譲渡所得税を先送りにできる制度です。所有期間が10年を超えるマンションの住み替えに対して、適用されます。

吉田 宏

「先送り」と聞くと少し混乱してしまいますが、これから購入する新居を売却しなければ、譲渡所得税がかかることはありません。“非課税ではなく先送り”であるという点に注意して、利用を検討しましょう。

なお、「3,000万円の特別控除」と「軽減税率の特例」との併用はできません。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マンション売却で税金をかからないようにするためには、控除や特例の活用を！

マンション売却では印紙税は必ずかかりますが、登録免許税は抵当権の抹消登記があるとき、譲渡所得税は利益が出たときのみかかります。譲渡所得税に関しては、譲渡所得（利益）が出たとしても、特例や控除を利用することで非課税になれば、税金はかかりません。

しかし特例や控除にはいくつか種類があり、要件を満たしていなければ適用されず、さらに併用できる制度とできない制度もあります。制度を最大限活用するためには、不動産会社に相談するのが安心です。

吉田 宏

SUMiTAS（スミタス）では売却活動はもちろん、売却後の税金についてもアドバイスいたします。マンションの売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。