実家じまいとは？何から始めるか、費用と手順。親が元気なうちと相続後の違いまで

実家をどうするか考え始めたとき、まず知っておいてほしい数字が2つあります。

全国の空き家は900万2千戸で、この30年で約2倍になりました。そして一戸建ての空き家の80.9%は、賃貸用でも売却用でも別荘でもない「その他の住宅」に分類されています（総務省・令和5年住宅・土地統計調査）。この区分には転勤や入院による長期不在、取り壊し予定のものも含まれますが、使い道が決まらないまま置かれている住宅が大半を占めます。

実家じまいとは、実家をこの「あてのない側」に入れないための段取りのことです。そして段取りは、親が元気なうちに進めるのか、相続の後に進めるのかで大きく変わります。手順も、使える税制度も、誰が売主になるかも違います。

当社の直営店に寄せられたGoogleの口コミを見ても、売却に関する72件のうち16.7%にあたる12件が相続や実家、親の家に関するものでした。珍しい悩みではありません。

実家じまいとは。数字で見る「なぜ今なのか」

実家じまいとは、親が住んでいた家を片付け、建物と土地の行き先を決めて、家としての役割を終わらせる一連の作業を指します。片付けだけでも、売却だけでもありません。家財の整理、名義の整理、建物をどうするか、税の手続きまでを含みます。

「家じまい」とほぼ同じ意味で使われますが、家じまいが自分の家を含むのに対し、実家じまいは親の家を子の世代が整理する場面で使われることが多い言葉です。

放置された空き家がどれだけあるか

冒頭の数字をもう少し細かく見ます。

「賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家」とは、貸しているわけでも、売りに出しているわけでも、別荘として使っているわけでもない空き家のことです。つまり、行き先が決まっていない家です。

一戸建ての空き家の8割がここに入っています。空き家になった実家は、何もしなければ自動的にこの285万戸の側に入ります。

出典: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（概要）」。空き家数は1993年から2023年までの30年間で約2倍になっています。

放置した場合に何が起きるかは土地が売れないのはなぜ？で保有コストの計算を示していますが、固定資産税と管理の手間は所有している限り続きます。

何から始めるか。最初の一歩は家族の話し合い

手順を解説する記事は数多くありますが、第一歩が「家族・親族での話し合い」である点はどの解説も一致しています。ここを飛ばして片付けや査定から入ると、後で必ず戻ることになります。

話し合いで決めることは3つです。

1つ目の「売るか残すか」で迷っている段階であれば、実家を売るか残すか。判断の順番と、売ると決めたあとの工程表で判断の材料を整理しています。本記事は売ると決めた後の段取りを扱います。

3つ目について補足します。親の判断能力が失われると、家を売ることが難しくなります。売買契約は本人の意思が必要だからです。成年後見制度を使う方法はありますが、家庭裁判所の手続きが要り、居住用不動産の売却には裁判所の許可も必要になります。時間も手間もかかります。

「元気なうちに」と多くの記事が書くのは、感情的な理由ではなく、この実務上の理由からです。

親が元気なうちに進めるか、相続後に進めるか

ここが実家じまいの最大の分かれ道です。手順も、名義も、使える税制度も、期限も変わります。

空き家特例は、使える家が限られます

表に挙げた空き家特例は、相続した家ならどれでも使えるものではありません。要件は次のとおりです（国税庁タックスアンサーNo.3306・令和7年4月1日現在法令等）。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋とその敷地であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションは対象外です）
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続してから売るまでの間、事業・貸付け・居住のいずれにも使っていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して売ること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと

控除額にも上限があります。令和6年1月1日以後の譲渡では、対象の家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、控除額は3,000万円ではなく2,000万円になります。ここでいう3人以上は、法定相続人の数ではなく、実際にこの家屋と敷地を取得した相続人の数です。相続人が4人いても、家屋と敷地を取得したのが2人なら3,000万円のままです。

要件が細かいうえに、当てはまるかどうかで手取りが数百万円変わります。適用できるかどうかは、税務署か税理士にご確認ください。

元気なうちに進める場合の注意点

親が住んでいる家を親名義のまま売る場合、売却代金は親のものです。子が受け取ると贈与とみなされる可能性があります。売却後の資金をどうするかは、売る前に決めておいてください。

また、親が住まなくなってから3年を超えると、居住用財産の特例が使えなくなることがあります。施設に入るタイミングは、売却の判断とセットで考える必要があります。

相続後に進める場合の注意点

相続登記を済ませないと、買主に名義を移せません。売買契約そのものは相続人を売主として結べますが、登記簿上の名義が亡くなった親のままでは、決済の日に買主へ所有権を移せないからです。遅くとも決済と引き渡しの日までには済ませておく必要があります。

そして相続登記は、2024年4月から義務になりました。詳しくは次章で説明します。

相続後は期限から逆算する

相続が起きてから実家じまいを進める場合、3つの期限が同時に走ります。

実務では、いちばん後ろの期限から逆算します。空き家特例を使って売るつもりなら、相続開始から3年目の年末までに売買契約を終えて引き渡す必要があります。売却には数か月かかりますし、その前に相続登記と遺産分割の合意が必要です。

売却にかかる期間の目安は不動産売却の期間にまとめていますが、逆算するとこうなります。

1. 3年目の年末までに引き渡す
2. そこから数か月さかのぼって売り出しを始める
3. その前に相続登記を終える
4. その前に遺産分割の話し合いをまとめる
5. その前に相続放棄をするかどうかを3か月で判断する

相続人が遠方に散っている場合、この逆算が一番効きます。話し合いに半年かかると、それだけで選択肢が減ります。

相続登記の義務化について

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務を負います（不動産登記法76条の2第1項）。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になります（同164条1項）。

これは2024年4月より前に相続した不動産にも適用され、この場合の期限は2027年（令和9年）3月31日までです。「まだ登記していない実家がある」という方は、対象になっている可能性があります。なお、法定相続分で登記した後や相続人申告登記をした後に遺産分割がまとまった場合は、その成立の日から3年以内に、分割の結果に沿った登記を改めて申請する義務があります（同76条の2第2項、76条の3第4項）。

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実家じまいの費用

費用は3つに分かれます。ここで正直にお伝えしておきたいことがあります。

片付けと解体の「相場」は、条件によって大きく変わります。間取り、物量、道路づけ、建物の構造、地域で数倍違うことがあり、当社が根拠のない目安を書いても役に立ちません。相見積もりを前提にしてください。

一方、売却にかかる費用は仲介手数料の上限が法律で決まっているので、上限額での試算ができます。実際には上限より低い金額で合意することもありますし、測量や登記、税金は個別に変わります。

売却にかかる費用（実額で出せます）

仲介手数料の上限は、売買価格によって式が変わります（宅地建物取引業法46条・国土交通省告示）。400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」、200万円超400万円以下は「4%＋2万円」、200万円以下は「5%」に、それぞれ消費税を加えた額です。印紙税は軽減後の額で、2027年3月31日までの措置です。

このほか、相続登記の費用（登録免許税は固定資産税評価額の0.4%＋司法書士報酬）と、抵当権が残っていれば抹消費用がかかります。

800万円以下なら仲介手数料の上限が変わる

2024年7月1日から、価格が800万円以下の宅地建物については、依頼者の一方から受け取れる仲介手数料の上限が30万円（税込33万円）になりました（国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」）。

これは上限を引き上げる方向の改正です。安い空き家ほど調査や現地対応の手間は変わらないのに報酬が見合わず、引き受け手が見つからなくなっていた問題への対応でした。

上の表のとおり、効いてくるのは800万円より安い価格帯です。300万円の物件なら通常の上限は15万4,000円ですが、特例では33万円まで受け取れます。ちょうど800万円の場合は通常の計算式でも33万円になるので、実質的な差はありません。

売主から見れば費用が上がる話ですが、「安すぎて引き受けてもらえない」状態は避けられます。

実務上のポイントは、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ報酬額を説明して合意しておく必要があることです。後から請求される性質のものではありません。契約前に確認してください。

なお、当社が国土交通省の不動産取引価格情報を集計したところ、戸建ての取引185,611件のうち23.5%が800万円以下でした（2024年第1四半期〜2025年第4四半期・全国・住宅地）。地方では半数を超える県もあり、実家じまいでは十分に起こりうる価格帯です。

解体費用と補助金

建物を解体して土地として売る場合の費用と、自治体の補助制度については家の解体費用はいくらで扱っています。補助金は自治体ごとに上限も要件もまったく違い、交付決定の前に契約すると対象外になる制度が多い点だけ、先にお伝えしておきます。

実家を売る工程の実務

ここからは仲介の立場からお伝えします。

査定で見られていること

査定額は「この価格なら3か月ほどで売れるだろう」という不動産会社の見立てです。実家のような築古の物件では、建物より土地の条件が価格を決めます。接道の幅、間口、形状、境界が確定しているか。

境界が不明確な場合は確定測量が必要になることがあります。時間も費用もかかるので、早めに確認してください（土地を売る前の確定測量）。

建物が古い場合、そのまま売るか解体して売るかで戦略が変わります。判断の考え方は古家付き土地の売却にまとめています。

媒介契約の種類を決める

不動産会社に売却を依頼する契約が媒介契約です。3種類あります。

相続人が複数いる場合、共有のまま売るなら、全員が売却に同意している必要があります。媒介契約を全員の署名で結ぶか、代表者に委任して進めるかは仲介会社によって扱いが違いますので、確認しておいてください。ここで初めて「連絡が取れない相続人がいる」と分かることがあります。話し合いの段階で確認しておいてください。

遠方から進める場合

実家が離れた場所にあるケースは珍しくありません。当社の口コミにも、遠方からの売却に関する声が4件ありました。

書類のやり取りは郵送で進められますし、決済に立ち会えない場合は委任状で対応できます。ただし内覧の対応と、鍵の管理は現地で誰かが動く必要があります。誰が担当するかを最初に決めておくと滞りません。内覧の進め方は家の売却は内覧で決まる？をご覧ください。

当社の直営店では、実家じまいに伴うご売却で、遺品整理・不用品回収、ハウスクリーニング、解体、リフォーム・修繕、司法書士（相続登記）、土地家屋調査士（測量）、税理士をご紹介しています。いずれも一部の店舗だけの取り組みではなく、全店で標準的にご案内しているものです。

売る以外の選択肢

家財と思い出の品をどうするか

片付けは実家じまいで最も時間がかかる工程です。実務的な観点だけ挙げます。

• 買取と処分を組み合わせると費用が下がることがあります。値が付くものを先に選別してから、残りを処分に回します
• 相見積もりを取る。前述のとおり、費用は条件で大きく変わります
• 写真と書類だけは先に確保する。権利証、登記関係の書類、通帳、保険証券は処分の前に探してください。売却の手続きで必要になります
• 仏壇や神棚は、菩提寺や神社に相談してから動かすのが一般的です

当社の口コミにも、家財処分の業者を紹介してもらえたという声がありました。片付けと売却は別の業種ですが、窓口を分けずに進められると負担は減ります。

よくある質問

実家じまいの費用はいくらかかりますか？

売却にかかる費用は仲介手数料に法定上限があるので、上限額での試算ができます（800万円の物件で約33.5万円）。一方、片付けと解体は条件で大きく変わるため、相見積もりを前提にしてください。根拠のない目安を信じて予算を組むと、後で足りなくなります。

何から始めればいいですか？

家族の話し合いです。「住むか・売るか」「誰が動くか」「いつまでに」の3つを決めてから、査定や片付けに進んでください。

実家じまいはしんどいですか？

正直に言えば、時間も手間もかかります。ただ、進まなくなる原因の多くは、感情ではなく段取りです。相続人の合意が取れない、名義が整理されていない、期限が把握できていない。この3つを先に片付けておくと、作業そのものは進みます。

補助金はありますか？

自治体によっては解体や家財整理に補助制度があります。ただし上限も要件も自治体ごとにまったく違い、交付決定の前に契約すると対象外になる制度が多くあります。お住まいの自治体の制度を、契約の前に確認してください。

お金がない場合はどうすればいいですか？

売却代金から精算する方法があります。解体して売る場合、解体費を売却代金から支払う段取りを組めることがありますし、家財の買取分を処分費と相殺する方法もあります。先に持ち出しが必要かどうかは、査定額と費用を並べれば判断できます。

相続登記をしていない実家があります。今からでも間に合いますか？

2024年4月の義務化は、それ以前に相続した不動産にも適用され、その場合の期限は2027年3月31日までです。まだ登記していない場合は早めに手続きしてください。期限は取得を知った日から3年で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

まとめ: 片付けより先に、家族で3つを決める

実家じまいで最初にやるべきことは、片付けでも査定でもありません。

• 家族で3つを決める。住むか売るか、誰が動くか、いつまでに
• 親が元気なうちか相続後かで、手順・税・名義がすべて変わります
• 相続後は3か月・10か月・3年の期限から逆算します。相続登記は義務で、怠ると10万円以下の過料です
• 空き家特例の控除は最高3,000万円。ただし相続人が3人以上なら2,000万円、相続開始から3年目の年末までです。この3人以上は法定相続人の数ではなく、家屋と敷地を取得した相続人の数で、対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家に限られます
• 片付けと解体は相見積もりが前提。売却の費用は仲介手数料に法定上限があるので、上限額での試算ができます
• 800万円以下の空き家は仲介手数料の上限が税込33万円。契約前に説明と合意が必要です

一戸建ての空き家の8割は、行き先が決まらないまま置かれています。そうならないために必要なのは、決断より先に、いま何がどうなっているかを知ることです。

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