離婚でオーバーローンの家を売却!任意売却を選択したほうがいいケースとは?

離婚でオーバーローンの家を売却!任意売却を選択したほうがいいケースとは?

監修者
吉田 宏
吉田 宏(株式会社SUMiTAS 代表取締役社長)
  • 二級建築施工管理技士
  • 宅地建物取引士
  • 測量士補
  • 賃貸不動産経営管理士

パートナーとの離婚を機に、家を売却する方は少なくありません。しかし売却金で住宅ローンを完済できそうにない場合は、売却を悩んでしまうでしょう。

オーバーローンの家を売る選択肢のひとつが「任意売却」です。しかし任意売却にはメリットもあれば注意点もあるため、安易に選択することはおすすめしません。

そこで本記事では、

  • 離婚で任意売却を選択したほうがいい場面
  • 任意売却を選択するメリット
  • 離婚の任意売却でよくある質問

などをお伝えしていきます。任意売却を検討している方はぜひ、最後までご覧になってください。

離婚で任意売却を選択したほうがいい2つの場面

「任意売却」は、金融機関の許可を得て、住宅ローンが残っている家を売却する方法です。強制的に家を売却される競売と違って、任意売却では売却価格や売却方法などを金融機関と相談しながら決めることができます。

しかしどのようなときにでも、任意売却が向いているわけではありません。離婚で任意売却を選択したほうがいいのは、次のような場面です。

  • 住宅ローンを一括返済できないとき
  • 連帯保証人が家に住み続けるとき

それぞれ見ていきましょう。

住宅ローンを一括返済できないとき

任意売却を検討したほうがいいのは、売却時に住宅ローンを一括返済できないときです。離婚後に誰も家に住まない場合は売却を検討しますが、住宅ローンが残っている家を売るときには引き渡し時にローンを完済しなければなりません。

売却金で住宅ローンを完済できなければ、足りなかった部分を自己資金から補填することになります。しかしそれが難しければ“家を売りたいのに売れない”という状態になってしまいます。

別居によって生活費の負担も増えるため、オーバーローンで一括返済も難しいのであれば、住宅ローンを滞納してしまう前に、任意売却を検討したほうが良いでしょう。

連帯保証人が家に住み続けるとき

住宅ローンが残っている家に連帯保証人が住み続けるのであれば、任意売却とリースバックの併用を検討したほうがいいケースもあります。リースバックは家を売却したあとに、家賃を払いながらその家に住み続ける取引方法です。

たとえば債務者が夫、連帯保証人が妻で、離婚後も妻が家に住み続ける場合、夫がローンの返済を滞納すると妻にローンの一括返済が請求され、返済できなければ家は競売にかけられてしまいます。そのリスクはローン完済まで続くため、不安な気持ちで過ごすことになるでしょう。

しかし売却後に家賃を支払いながら家に住み続ければ、競売にかけられるリスクを避けられます。連帯保証人が家に住み続けるのであれば、任意売却とリースバックを選択するのもひとつの手です。

ただし、リースバックの売却価格は市場相場よりも低く、家賃は相場より高いなど、いくつか注意点もあります。メリットと注意点を確認したうえで、慎重に検討しましょう。

離婚で任意売却を選択するメリット

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなったときに行うことが多いので、マイナスなイメージを抱かれる方もいらっしゃるでしょう。しかし任意売却には、次のようなメリットもあります。

  • 競売よりも高値で売却できる可能性がある
  • 売却時期や諸費用などの融通がききやすい
  • プライバシーを守りやすい

それぞれ見ていきましょう。

競売よりも高値で売却できる可能性がある

住宅ローンの返済を滞納すると、滞納を続けて6〜10か月ほどで競売開始決定通知が届きます。競売にかけられた家は市場価格の6〜7割程度の額で取引され、残債は契約者が返済しなければなりません。

一方で任意売却は、売却価格や売却方法などを金融機関と相談しながら決めることができます。“金融機関に許可を得る”という流れ以外は、仲介売却と同じなので、市場価格で売却することが可能です。

競売よりも高く売れる可能性が高く、売却後の返済負担が軽くなる点は、任意売却のメリットと言えるでしょう。

売却時期や諸費用などの融通がききやすい

競売では強制的に退去日が決められ、競売の申立手数料、予納金、郵便切手代、登録免許税などの諸費用も住宅ローン契約者が負担しなければなりません。残債を返済できず、結局自己破産を選択せざるを得なくなったというケースもよくあります。

これに対して任意売却は、金融機関と話し合って売却時期を決めることができ、仲介手数料や引っ越し費用などの売却に際してかかる費用も債権者である金融機関に負担してもらえる場合がほとんどです。どこまで負担してもらえるのかは金融機関次第ですが、融通がききやすく負担が減らせる点はメリットと言えます。

プライバシーを守りやすい

競売では裁判所の競売情報に不動産が掲載されてしまうため、近隣の人に家が競売にかけられていると知られてしまう恐れがあります。

また、物件に興味を持った不動産会社が現地調査に来て、近隣住民に不審がられる可能性もあるでしょう。競売にかけられたと知られなくない人にとって、プライバシーが守られない点は大きなデメリットです。

一方で任意売却ならば、金融機関に許可を得ること以外は、通常の仲介売却と同じ流れで売却活動を行います。近隣の人に任意売却の事実を知られることなく、プライバシーを守りつつも家を売却できるでしょう。

離婚による任意売却でよくある質問

ここまで任意売却を選択したほうがいい場面や、メリットをお伝えしました。それでもまだ、任意売却に関して気になる点がいくつかあると思います。最後に、任意売却でよくある次の質問にお答えしていきます。

任意売却するとブラックリストに載る?

「任意売却をしたらブラックリストに載る」と勘違いされる方も多いのですが、任意売却自体はブラックリストに載る理由にはなりません。そのため住宅ローンを滞納する前に任意売却すれば、ブラックリストに載ることなく家を売却できます。

しかし実際のところ、返済を滞納したという事実がなければ、任意売却に応じない金融機関も多くあります。許可が得られないと売却もできず返済もできず、結果的にローンの返済を滞納することになるでしょう。

返済を3か月以上滞納をしたあとに任意売却が決まれば、結果的にブラックリストに載ることになります。

任意売却は離婚後にしたほうがいい?

任意売却は、できれば離婚前にしておくことをおすすめします

離婚を機に別々に暮らすのであれば、相手と連絡が取りづらくなる恐れがあるからです。実際に「元配偶者と連絡が取れず、売却の話が進まない」という相談はよくあります。世帯を別にする相手を売却の話を進めるのは、とても難易度が高い作業です。

ほかにも別居によって生活費の負担が重くなり、返済が厳しくなるなどのさまざまなリスクが考えられます。任意売却を検討しているのであれば、離婚または別居前に話を進めておきましょう。

売却金でローンを完済できなかったらどうなる?

任意売却であっても、売却金で完済できなかった残債は返済しなければなりません。返済回数や返済金額、利子などの返済プランは、金融機関またはサービサー(債権回収会社)と相談しながら決定します。

それでも返済が厳しいときには、個人再生による返済額の引き下げや自己破産など、別の方法を検討しなければなりません。任意売却後の返済が明らかに難しいのであれば、初めから個人再生や自己破産を検討したほうがいいケースもあります。

それらも含めて、本当に任意売却が必要なのかを検討しましょう。

任意売却が適しているのか、状況から判断を

パートナーと離婚をすると、これまでの生活ががらりと変わります。別々の生活になったことで住宅ローンの返済が厳しくなることもあるでしょう。住宅ローンがオーバーローンであれば任意売却をするのもひとつの手ですが、金融機関に許可を得る手間がかかり、売却後も残債の返済が続くなど注意点もあります。

状況によっては、任意売却以外の方法を選択したほうがいいケースもあるでしょう。

1番避けたいのは、ローンの返済ができなくなる事態です。滞納期間が3か月を超えるとブラックリストに載り、一定期間は新たなローンの借り入れやクレジットカードの作成ができなくなってしまいます。

スムーズに売却を進めるためにも、まずは不動産会社に状況からどのような方法が適しているのかを相談しましょう。

SUMiTAS(スミタス)では任意売却はもちろん、仲介売却や買取の相談も承っております。任意売却を検討している方は、まずはご相談ください。

監修者
吉田 宏
吉田 宏(株式会社SUMiTAS 代表取締役社長)
  • 二級建築施工管理技士
  • 宅地建物取引士
  • 測量士補
  • 賃貸不動産経営管理士

愛媛大学在学中に愛媛県で株式会社アート不動産を創業する。現在アート不動産では、アパマンショップ(賃貸)を5店舗、SUMiTAS(売買)を2店舗・管理センターを1店舗、売買店舗を2店舗運営。吉田 宏の詳細プロフィールはこちら