不動産売却ガイド
住宅ローンの返済が厳しくて家を売却したいとき、任意売却を考える方も多いでしょう。しかし「滞納していなくても、任意売却できる？」と、疑問も浮かぶはずです。
結論からお伝えすると、任意売却は住宅ローンの滞納なしにはできないのが基本です。しかし、例外的に金融機関から認められるケースもあります。
本記事では、住宅ローンの滞納なしに任意売却ができるケースと、任意売却以外の方法を説明します。住宅ローンの返済でお困りの方は、ぜひ参考にしてください。
- 任意売却は住宅ローン滞納なしでは基本的に認められないが、例外もある。
- 滞納なしでも収入減少や税金滞納、離婚・死別時に認められる可能性がある。
- 滞納前に家計見直しや金融機関への相談、借り換えなどの対策を検討すべきである。
目次
住宅ローンの滞納なしの任意売却はできる？
任意売却は住宅ローンの滞納なしにはできないのが基本です。
住宅ローンが残っている家を売るときには、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。しかし売却金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態のときには、不足分を自己資金から補填しなくてはなりません。
自己資金の用意が難しければ、“家を売りたくても売れない”という状態になってしまうのです。そこで住宅ローンが残ったまま家を売る方法として挙がるのが、金融機関から許可を得て、抵当権を設定したまま売却できる「任意売却」です。
以上の点を踏まえて、この記事の本題である“住宅ローンの滞納なしで任意売却できるのか”という部分について解説します。
滞納なしの任意売却は難しいケースが多い
冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンの滞納なしでの任意売却はできないのが基本です。
残債がある家を売却されると、金融機関側にとっては残債に対する担保が消えてしまうため、ローンが無担保の状態になってしまうからです。
さらに本来ならば得られるはずの利息の回収も難しくなるため、金融機関にとって、任意売却は最終手段とされています。
任意売却の仕組みについて
住宅ローンが残ったままの家でも売れる任意売却ですが、メリットもあればデメリットもあります。
| 任意売却のメリット | 任意売却のデメリット |
|---|---|
| 残債がある家を売却できる市場価格で売却できる競売よりも高値で売却できる可能性がある売却後の返済を考慮してもらえる | 金融機関からの許可が必須売却期限を過ぎると競売になる残債の返済義務は続く信用情報に傷が付く可能性がある |
任意売却の1番のメリットは、残債のある家を市場価格で売却できることです。
仲介または買取で売れるので、競売よりも高値での売却が期待できます。また、売却後の返済方法や期間、返済額も考慮してもらえるでしょう。
しかしその一方で、売却期限や売却後の返済についても注意すべきポイントがいくつかあります。
もし返済を滞納してからの売却になると、いわゆる“ブラックリスト”に載ってしまう点もデメリットです。
メリットとデメリットを比較したうえで、慎重に検討しましょう。
住宅ローンの滞納なしで任意売却が認められる可能性があるケース
住宅ローンの滞納が前提となる任意売却ですが、例外的に金融機関から認めてもらえるケースもあります。
- 収入が大幅に減ったとき
- 税金を滞納しているとき
- 離婚や死別したとき
滞納なしでの売却であれば、信用情報に傷が付く心配もありません。
どのような状況なのか、それぞれ詳しく説明します。
収入が大幅に減ったとき
病気やケガ、リストラなどによって収入が大幅に減り、返済が明らかに困難な状態であるときには、任意売却が認められる可能性があります。収入が減ってしまった理由や家計の収支などを、詳細に伝えるのがポイントです。
税金を滞納しているとき
住宅ローンの滞納はなくとも税金の滞納があるときには、この先滞納のリスクがあることが危惧され、任意売却が認められる可能性があります。
ただし、税金を滞納し続けていると市区町村から物件を差し押さえられることがあり、その場合は金融機関から許可を得たとしても、任意売却はできません。
滞納分を納めてから市区町村と交渉し、差し押さえを解除してもらう必要があります。
離婚や死別したとき
配偶者との離婚や死別によって世帯収入が減ってしまったときにも、任意売却が認められる可能性があります。
とくに団体信用生命保険（団信）に加入していれば、債務者が死亡したときには住宅ローンの返済義務がなくなりますが、配偶者の死亡は適用外です。
住宅ローン自体は債務者の単独名義になっていても、夫婦の収入を合算して返済計画を考えていたことを金融機関に伝えてみてください。
離婚の場合も同様に、配偶者分の収入が減ってしまったために返済が難しい旨を相談すれば、任意売却に応じてもらえる可能性があります。
滞納なしでも選択できる任意売却以外の方法
住宅ローンを滞納せずとも任意売却が認められるケースもありますが、難しいのが現実です。では住宅ローンの返済が難しいときには、どう対処すれば良いのでしょうか。
最後に、任意売却以外の選択肢を4つお伝えします。
家計を見直す
たとえ収入が減ったとしても、家計を見直して生活水準を今よりも下げれば、返済ができるようになる可能性もあります。
保険料や通信料、車の維持費、サブスクリプションなどの固定費を見直したり、節電や食費の節約を心がけたりするだけでも、数万円は変わるはずです。車を所有しているのなら、この機会に手放すことも検討したほうがいいかもしれません。
自力での見直しには限度があるため、難しいと感じたときにはファイナンシャルプランナーや市区町村の窓口、金融機関などに相談してみると良いでしょう。
金融機関に相談する
住宅ローンは固定期間の終了を除いて、借入時に決めた返済方法を続けるのが基本です。
しかし返済が厳しいときには、金融機関に相談すれば見直しがしてもらえることもあります。たとえば月々の返済額を減らしたり支払い猶予期間を設けたり、任意売却をしない方向で、さまざまな提案をしてもらえるでしょう。
家計の見直しも含めて、まずは金融機関への相談をおすすめします。
借り換えを検討する
高い金利プランで住宅ローンを契約しているのなら、借り換えるのもひとつの方法です。
金利が低くなれば月々の返済額も下がるので、売却せず家に住み続けられる可能性があります。借り換えのメリットがある金利差は年1.0％が目安なので、今の金利が1.8％なら、0.8％以下が目安となります。
ただし借り換えには、事務手数料や司法書士への報酬などのさまざまな費用が必要です。さらに2024年3月に「マイナス金利政策」の解除を受けて金利が上昇傾向にあるため、借り換えによって、逆に負担が増えてしまうリスクもあります。
金融機関に相談のうえ、慎重に検討しましょう。
親からの援助を受けて一括返済の不足分を補填する
住宅ローンの残債がある家は、売却金の不足分を補填することで売却が可能になります。残債が2,500万円、売却価格が2,300万円ならば、200万円を自己資金で補填する計算です。
差額の用意が難しいときには、親から資金援助を受けて返済する方法もあります。ただし年110万円を超える資金援助は贈与とみなされ、金額に応じて贈与税がかかるため、援助額に注意しなくてはなりません。
任意売却について相談できる窓口
前章の対処法でも返済が難しいときには、任意売却を検討したほうが良いでしょう。相談ができるのは、主に次の窓口です。
- 銀行などの金融機関
- 不動産会社
- 弁護士
- 司法書士
返済や売却についての相談であれば金融機関または不動産会社、債務整理を含めた相談ならば弁護士や司法書士に相談しましょう。
滞納なしの任意売却は厳しいケースが多い！まずは他の方法で検討を
抵当権を設定したまま家を売る任意売却は、金融機関にとってはデメリットとリスクしかありません。そのため本記事で紹介した例外的なケースを除いて、住宅ローンの滞納なしには認めてもらうのは難しいのが現実です。
まだ滞納をしていないのなら、
- 家計の見直し
- 金融機関への相談
- 借り換え
- 親からの援助
などの方法を試してみてください。
しかし「本当なら買取や仲介で売却したい」という気持ちがあるのなら、オーバーローンの状態だとしても、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
売却の専門家という観点から、さまざまなアドバイスを受けられるでしょう。SUMiTAS（スミタス）は任意売却の悩みにも寄り添い、お客さまに負担のない方法の提案を心がけております。住宅ローンの返済が厳しいと感じている方は、まずはご相談ください。