初めての不動産売却！お家を売るなら最初に読みたい基本。売却の流れ・種類・査定から不動産会社の選び方まで

初めて不動産売却をする方は

「どのように売却が進むのか」
「売却価格はどうやって決めるのか」
「費用はどのくらいかかるのか」

など、不安に感じることが多くあると思います。
不安に思うことは不動産会社に相談するのが確実ですが、最低限の知識を身につけておけば相談時にスムーズです。

そこで本記事では、初めて不動産売却をする方のために、売却の流れや種類、査定方法など、不動産売却の基礎知識を幅広くお伝えしていきます。不動産の売却を検討している方はぜひ、参考にしてください（当記事は不動産の専門家・プロによる監修記事です）。

このような方におすすめの記事です

・これから不動産を売却したいけど何からやったらよいのかわからない

・不動産売るかどうか迷っている

・一戸建て、マンション、土地の売却を成功させたい！

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お家を売るならおさえておきたい不動産売却の基本

そもそも不動産とは何を指すのか、ご存じですか？
「不動産」は土地や建物などの動かすことができない財産のことで、土地だけではなく、戸建住宅やマンションも不動産と呼びます。

そして不動産売却にはいくつか種類があり、それぞれ売却方法や特徴が異なるため、ご自身の状況や不動産に合わせた方法を選ぶことが大切です。

まずは不動産の売却方法や契約方法など、「不動産の基本」をお伝えしていきます。

不動産売却の種類

不動産を売却する方法は、

仲介
買取
リースバック
任意売却

の4種類あります。それぞれ、サービスの特徴を見ていきましょう。

仲介

不動産会社と契約して第三者に不動産を売却することを「仲介」といい、不動産売却で最も多く利用されている方法です。

不動産の買い手は中古物件や土地を探す個人（一般消費者）になることが多いため、インターネットや広告などを利用して、不動産会社が売却活動を行います。不動産会社の売却活動によって買主が見つかれば、報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払います。

買取

「買取」は文字通り、不動産を不動産会社や買取業者に買い取ってもらう売却方法です。売却価格は業者が提示した査定額になることが多く、双方が納得すれば1週間〜3週間前後で不動産を売却することができます。

買取相場は市場価格の60〜80％

買取相場は市場価格の60〜80％となるため、仲介よりも売却価格が安くなることがほとんどです。仲介でなかなか買い手が見つからないときや、売却期限が短い場合などに利用を検討すると良いでしょう。

リースバック

住んでいる家をリースバック業者や不動産会社に買い取ってもらい、その後は賃貸物件として家賃を払いながら家に住み続ける方法を「リースバック」といいます。家賃を払えば家の売却後もそのまま住み続けることができて、最短1週間で家を売って資金調達できるのがリースバックの魅力です。

リースバックの注意ポイント！

リースバックの買取相場は市場価格の60〜80％で、家賃は買取価格から決まるため、周辺の家賃相場よりも割高になるケースがあります。

「すぐに資金が必要だけど引っ越しはしたくない」「リースバック後に再購入する可能性がある」という方は、リースバックを検討すると良いでしょう。

リースバックの仕組みを解説した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。

任意売却

「任意売却」は住宅ローンの返済ができなくなった際に、競売を避けるために行う売却方法です。

住宅ローンが残っている不動産を売却するときには、引き渡し時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。しかし金融機関の承認を得て「任意売却」を利用すれば、売却後に住宅ローンが残るであろう不動産も売却することが可能です。

任意売却は利用できる条件が限られており、金融機関の承認が必要になるため、ここまで紹介した売却方法とは異なります。

任意売却の仕組みや競売との違いをまとめた記事がありますので、「住宅ローンの返済が厳しいから不動産の売却を検討している」という方はこちらを参考にしてください。

媒介契約の種類

不動産を売却する際には、不動産会社と契約してから売却活動を行います。
不動産会社との契約方法には、

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

の3つの選択肢があり、それぞれ報告義務や契約できる会社数が異なります。
まずは対応表を見てみましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼できる会社数	複数社にできる	1社のみ	1社のみ
自分で買主を見つける（自己発見）	できる	できる	できない
売却活動の報告	規定なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録	義務なし	契約締結から7営業日以内に登録	契約締結から5営業日以内に登録

表に記載した内容を含めて、それぞれの契約方法の特徴を説明していきます。

一般媒介契約

「一般媒介契約」は、複数社と契約できて自分で買主を見つけることもできる、3つの契約方法の中で最も制限が少ない契約方法です。

売却活動の自由度は高い一般媒介契約ですが、指定流通機構（レインズ）への登録義務や売却活動の報告義務もないため、売却活動の状況が把握しづらいというデメリットがあります。
一般媒介契約で売却をスタートしてみたものの、思うように売却が進まないようなときには、契約解除や他の契約方法への切り替えも可能です。

専任媒介契約

一般媒介契約と比べて少しだけ制限がある契約方法が、「専任媒介契約」です。買主の自己発見はできますが、契約できる不動産会社は1社になります。

専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられており、売却活動の報告も2週間に1度は受けられるため、売却活動の状況を把握できる点がメリットです。「個人でも売却活動をしたい」と考える方に適しています。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は3つの契約方法の中で最も制限が多い契約方法です。契約できる不動産会社は1社のみで、買主の自己発見も認められていません。

しかし専属専任媒介契約はレインズへの登録は5日以内、売却活動の報告も1週間に1回以上と義務付けられています。依頼を受けた業者側への制限も厳しい分、最も積極的に売却活動を行ってもらえる契約方法でもあります。
ただし専属専任媒介契約では売却活動が1社に委ねられるため、不動産会社選びを慎重に行わなければなりません。

媒介契約についてまとめた記事がありますので、それぞれの特徴を詳しく知りたい方はこちらも参考にしてください。

不動産売却の媒介契約の違いとおすすめ。一般、専任、専属専任の違い

不動産の仲介売却の流れと必要な期間

不動産の仲介売却は、次の流れで進んでいきます。

不動産会社探し

訪問査定、査定価格の提示

媒介契約の締結

売却活動（購入希望者探し）

内見

売買契約の締結

決済、物件引き渡し

不動産会社探しから物件の引き渡しまでにかかる期間の目安は、3〜6か月です。
不動産の仲介売却は買い手にとっても大きな買い物であり、内見や交渉はもちろん、契約などにも時間も要するため、引き渡しまでに3か月程度かかるのが一般的です。

そのため売却期限が決まっている方は、できるだけ早く売却活動を始めましょう。
不動産売却の流れを詳しくまとめた記事がありますので、こちらも参考にしてください。

不動産売却の流れ！査定相談から確定申告まで12ステップ

不動産査定の種類

不動産の売り出し価格や買取価格を決める際に、必ず受けるのが「査定」です。

査定にはインターネット上で行える簡易的な査定と、物件や周辺環境を見て行う詳細な査定があります。ここでは2つの査定方法と、それぞれの特徴を見ていきましょう。

簡易査定（机上査定）

「簡易査定（机上査定）」は物件情報をもとに、過去の取引データや相場などから“おおよその査定額”を算出する査定方法です。

物件の住所や築年数など「不動産の情報のみ」で査定を行うため、訪問査定の前段階に多く利用されます。そのため、簡易査定や机上査定でわかるのはあくまでデータ上の価格なので、物件の状態を含めたより正確な査定額を知るためには訪問査定が必要です。

そのため簡易査定の利用が適しているのは、売却が検討段階の方や、価格相場を知りたい方です。

SUMiTASが提供する「簡単10秒査定」とは？

SUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」を利用すれば、全国の売却査定ビッグデータからすぐにおおよその査定額がわかります。個人情報を入力することなく匿名で利用できるので、ぜひご活用ください。

訪問査定

売却する不動産を訪れて、周辺環境まで詳細に調査する査定方法が「訪問査定」です。不動産の状況などから「3か月以内に売れるであろう価格」を算出するため、より売却価格に近い、具体的な査定額を知ることができます。

訪問査定の注意点は、スケジュール調整や立ち合いの手間がかかることです。さらに査定額がわかるまで3〜4日ほど時間がかかるため、売却を検討段階の方は少し億劫に感じてしまうかもしれません。

しかし不動産を売却するのなら、訪問査定は必ず受けることになるので、早いうちに受けておくのもひとつの手です。不動産査定の種類と特徴をまとめた記事がありますので、査定方法でお悩みの方は、こちらの記事も参考にしてください。

なお、「一括査定」は上記で解説した簡易査定（机上査定）もしくは訪問査定を複数社に対して一括で依頼できるサービスです。一括査定サービスは複数の査定結果を手軽に比較でき利便性が高い反面、多数の営業電話や営業メールへの対応が必要となるケースが多くなっています。こうした営業への対応を負担と考える方はご利用前に注意が必要です。
一括査定は一般的に「一括査定サイト」から申込が可能となっています。

マンションの一括査定にデメリットはある？注意点や不動産会社選びのポイントを解説

不動産売却にかかる費用

不動産を売却するときには、次のような費用がかかります。

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消登記費用（住宅ローン残高がある場合）
住宅ローン一括返済手数料（住宅ローン残高がある場合）
譲渡所得税（場合によって）

仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記費用は仲介売却の場合は必ずかかる費用で、住宅ローンの一括返済費用や譲渡所得税は、場合によってはかかります。

そしてこれらの中で大きな割合を占めるのが、仲介手数料です。売却価格が400万円を超えると、最大で「物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税」の仲介手数料を不動産会社に支払うことになります。

仲介手数料の計算方法や印紙税の税額など、売却にかかる費用を詳しくまとめた記事がありますので、売却前にこちらにも目を通してみてください。

不動産を売却したときの確定申告について

不動産を売却したときには、場合によっては不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告が必要になります。確定申告が必要になるのは、次のようなときです。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出たとき
控除や特例を申請したいとき
譲渡損失を他の所得と損益通算したいとき

不動産の売却で利益が出たときや、控除を受けるために特例を受けたいときには確定申告が必要です。そして損失が出た場合であっても、給与など、他の所得と損益通算をするのなら、確定申告が必要になるため注意しましょう。

なお、不動産を売却したことで損失が出た場合は、確定申告の義務はありません。

確定申告が必要なケースや不要なケース、申告の流れ、税金の計算方法などをまとめた記事がありますので、不動産売却で利益が出る可能性がある方は、こちらにも目を通してみてください。

不動産を売却するときに必要な書類

不動産を売却するときには、多くの書類が必要になります。手元にある書類と取得が必要な書類を知るために、ここでは必要書類を一覧で確認しておきましょう。

本人確認書類（免許証、パスポートなど）
実印、印鑑証明書
住民票
登記済証（権利証）または登記識別情報
物件の間取り図
確認申請書、確認済証、検査済証
固定資産税、都市計画税納税通知書の写し
固定資産評価証明書
土地測量図・境界確認書
抵当権抹消書類

これらの書類は不動産の種類、売却方法や所有者情報によっても異なってくるため、売却予定の不動産にはどの書類が必要なのか、不動産会社に確認しておくと安心です。

間取り図、確認申請書などの土地や建物に関する資料は訪問査定や媒介契約時に必要になるため、なるべく早く用意しておきましょう。

不動産を売却する理由と売却のポイント

「不動産を売る」という同じ目的でも、売却理由によって売却活動や手続きが若干異なります。ここでは売却理由ごとに、売却のポイントをお伝えします。

「住み替え」が理由の場合

住んでいる家を売却して新しい家を購入する「住み替え」の場合は、住宅ローン残高や売却価格が売却活動に大きく影響します。

たとえば、住宅ローンを売却金で完済できるアンダーローンならば、新居を先に購入する「買い先行」が可能です。しかし売却金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合は、完済のための自己資金が必要になったり、次のローンが複雑化したりするため、「売り先行」の方が適しています。

住み替えで不動産を売却する方は、まずは持ち家の住宅ローン残高と査定額を知り、アンダーローンとオーバーローンのどちらになりそうなのかを確認するところから始めましょう。

「金銭問題」が理由の場合

「住宅ローンの返済ができない」「急な資金が必要になった」「借金がある」など、金銭問題が理由で不動産の売却を検討している方は、不動産の現金化までに期限がある場合がほとんどです。

仲介売却では売却までに3～6か月ほどかかる場合が多いので、不動産の売却を急ぐのであれば「買取」を検討しましょう。買取にかかる期間の目安は3週間ほどですが、買取スピードを強みとしている不動産会社ならば、1～2週間ほどで買取手続きが完了し、不動産の資金化が可能です。

ただし買取では「査定額＝買取価格」になる場合がほとんどなので、査定額（買取額）が適正であるか慎重に判断することが重要です。

「離婚」が理由の場合

離婚が理由で不動産を売却するときには、不動産を売却して利益が出るか、損失が出るのかによって対応がやや異なります。

結婚後に取得した不動産は財産分与の対象となるため、夫婦で利益を分けるだけなので大きなトラブルに発展するケースはあまりありません。しかし住宅ローンの残債によって損失が出た場合は、ローンの返済を巡って夫婦間でトラブルになる可能性があります。

離婚をきっかけにした売却はトラブル事例が多いので、売却前に夫婦間でしっかりと話し合っておくことが大切です。

「転勤」や「介護」が理由の場合

転勤や介護が理由で不動産を売却する場合、仲介売却と買取のいずれかを選択することになります。売却期限まで3か月以上時間があるのなら仲介売却が可能ですが、あまり時間がないのなら買取も検討しましょう。

なお、転勤や介護などのやむを得ない事情で家を空ける場合は、一時的な賃貸転用が認められるケースもあります。もし一定期間後に自宅へ戻る予定があるのなら、不動産会社や金融機関に相談して賃貸転用も検討してみてください。

不動産の一時的な賃貸転用について、下記記事内でも説明しておりますので、こちらも参考にしてください。

住宅ローンがあるけど引っ越したい！どんな方法がある？

「相続」が理由の場合

両親から相続した不動産は築年数が経っているケースが多く、建物の老朽化が進んでいることも珍しくありません。その場合、

「家屋を解体して更地にして売る」
「更地渡し前提で売る」
「家屋を残したままの状態で売る」

など、いくつか選択肢があります。

できるだけ多くの利益を手元に残すためには、家屋の状態や控除の適用有無、土地の条件などから不動産に適した方法を選ぶことが大切です。

また、相続した不動産を売却する場合は、相続登記や相続税、譲渡所得税など、登記や税金関連の手続きが出てきます。相続物件を売却するのなら、相続物件の売却を得意とする不動産会社に相談した方が良いでしょう。

不動産売却で不動産会社を選ぶ3つのポイント

「不動産売買が可能な不動産会社なら、どこに相談しても同じ」と考える方が多いのですが、不動産売却において不動産会社選びはとても重要です。

物件を売り出してからなかなか買い手が見つからないと、値下げが必要になるケースが多いからです。では物件を高く・早く売るためには、どのような不動産会社に相談すればいいのでしょうか。不動産会社選びのポイントをお伝えしていきます。

ポイント1：売却実績が豊富であるか

不動産会社によって、賃貸仲介、賃貸経営、売買仲介、買取など、得意とする業務が異なります。不動産を売却するのなら、売却実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。

中古マンションや中古戸建住宅の取り扱いを中心にしている不動産会社ならば、中古物件の売却ノウハウが豊富で、中古物件の魅力の伝え方を知っているからです。また、中古物件を探している顧客を抱えていることも多いため、売却の可能性が広がります。

ポイント2：信頼できる担当者がいるか

不動産会社選びも大切ですが、物件を実際に担当して売却してくれるのは担当者なので、担当者選びも重要です。不動産の売却を得意とする不動産会社を見つけたら、相談時に担当者との相性もチェックしましょう。

悩みに真摯に向き合ってくれるか
対応はスムーズであるか
経験や知識量は多いか

これらの項目から、信頼できる担当者であるかを確認してみてください。

ポイント3：エリアに特化しているか

不動産会社と担当者を選ぶときには、エリアの現状はもちろん、開発予定などを把握しているのかも確認しておきしょう。

不動産の内見時には、室内の状態だけではなく、その地域の利便性や住みやすさなどの「周辺環境」に関する質問がよくあります。周辺環境の質問があったとき、物件を購入するメリットになる情報を伝えられれば、物件の印象が良くなるでしょう。

不動産を売却するときの不動産会社の選び方に関しては、こちらの記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてください。

家を売るならどこがいい？不動産会社の選び方と売却、買取の違いを紹介

不動産の売り出し価格を決めるポイント

仲介売却では、不動産の売り出し価格を売主が自由に決めることができます。しかし自由に決められるからといって、高すぎる価格を設定するとなかなか買い手が見つからず、低すぎる価格を設定すると損をしてしまうかもしれません。

不動産売却の流れにおいて、売り出し価格の設定はとても難しい部分なのです。
そこでこの章では、不動産の売り出し価格を決めるポイントを2つお伝えします。

査定額から決める

不動産の売り出し価格を決めるときに最も参考になるのが、訪問査定で提示された「査定額」です。訪問査定での査定額は、周辺相場や物件の状態、周辺環境などから算出した、“おおむね3か月以内に売れるであろう価格”だからです。

しかし、中古物件の売却では値下げ交渉が入る可能性が高いので、査定額のまま売り出すと、値下げによって希望額で売却できない可能性があります。売却希望額が決まっているのなら、値下げを加味して査定額より少しだけ高く売り出すと良いでしょう。

しかし、高すぎる価格を設定すると購入希望者の予算から外れてしまうため、担当者と相談しながら適切な売り出し価格を検討してみてください。

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住宅ローンの残債をもとに決める

住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、引き渡し時に住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローンが残っている不動産を売り出すのなら、住宅ローンの残債から売り出し価格を決める方法もあります。

しかし、先ほどもお伝えしたように、相場から離れた価格にすると購入希望者の予算から外れてしまうため、相場も考慮しながら金額を設定しましょう。

不動産の売り出し価格を決める手順を解説した記事がありますので、こちらにも目を通してみてください。

不動産売却の価格の決め方！SUMiTASの査定方法８ステップ

不動産の「売り時」を見極めるポイント

不動産を高く・早く売却するためには、売り出し価格だけではなく、売り出し時期も重要です。この章では、不動産の「売り時」を4つのポイントからお伝えします。

ポイント1：不動産の築年数

不動産の資産価値は、地価の高騰などの特別な理由がない限り、築年数が経過するほど下がっていくものです。とくに建物は築20年までの下落が激しく、年数とともに資産価値がどんどん下がってしまいます。

そして戸建住宅の場合は、築20年を超えると建物部分の資産価値はほとんどなくなり、査定額は土地価格になるケースがほとんどです。売却を検討しているのであれば、物件の資産価値が下がりきってしまう前に、できるだけ早く売却しましょう。

ポイント2：需要と市場相場

不動産の価格は需要や市場相場に大きく左右されるため、需要や市場相場が高まっているときが売り時です。たとえば中古マンションの価格は2013年から上昇が続いているため、中古マンション市場は好調だと言えます。

しかし、この先マイナス金利政策が解除されたり、物件の売り出し件数が増えたりすると、需要が下がり、価格も下がってしまう可能性があります。不動産を売り出すときには、需要と市場相場がどのようになっているのかも確認しておきましょう。

3つの視点で見るマンション売却のタイミング！売却のポイントや注意点も解説

ポイント3：季節

不動産をできるだけ高く売却するためには、物件を売り出す季節も重要です。2〜3月や8〜9月の転勤や入学前で人が動く時期は、不動産需要が高まる、いわゆる繁忙期です。物件を探す人が増えて成約数も多くなるので、不動産を高く・早く売却できる可能性が広がります。

売却活動を始めるためには、事前に査定や媒介契約が必要になるため、繁忙期を狙って売り出すのなら、12～1月、6～7月ごろから不動産会社探しを始めましょう。

ポイント4：売却したときにかかる税金

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、利益に応じて譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は一定額まで控除が受けられる特例もありますが、控除額を超えた場合は納税が必要です。

譲渡所得税は不動産の所有年数によって大きく異なり、所有期間が長いほど税率が低くなります。税率を決めるボーダーラインは所有期間5年と10年なので、納税義務が発生する可能性がある方は、税額から売り出し時期を考えてみてください。

不動産を売却するときに大切なこと

ここまで、不動産売却の基本知識をお伝えしてきました。売却方法や契約方法の種類や売却の進み方などを、おわかりいただけたのではないでしょうか。最後に、不動産を売却するときに大切なことを2つお伝えします。

不動産売却の知識を身につけておく

不動産売却の手順や査定額の決まり方などは、不動産会社の担当者から教えてもらえますが、不動産会社の選び方は教えてもらえません。そのため不動産の売却にあたって、不動産売却に関するある程度の知識を身につけておくことが大切です。

どのような不動産会社を選べばいいのか、どのような担当者を探すことが大切なのかなど、最低限の知識は身につけておきましょう。

不動産会社選びで手を抜かない

不動産会社探しは手間と時間がかかるため、複数社に相談するのは面倒に感じてしまうかもしれません。しかし前述したように、不動産が高く・早く売れるのかは、不動産会社と担当者の力量にかかっています。

不動産会社と担当者選びは、不動産売却において絶対に手を抜いてはいけない部分です。本記事内「不動産売却で不動産会社を選ぶ3つのポイント」の章でお伝えした内容をもとに、信頼できる不動産会社を選んでください。

不動産売却は情報収集と不動産会社選びが重要！

本記事では、初めての不動産売却で知っておきたい基礎知識を、幅広くお伝えしてきました。知っていた内容もあれば、初めて知ったという内容もあったのではないでしょうか。

不動産売却がどのような流れで進むのか、査定にはどのような方法があるのか、売り出し価格はどのように決めるのかなど、「不動産の基本」を知っておけば、不動産会社への相談もスムーズです。

とくに初めての不動産売却でとても重要なのは、不動産会社と担当者選びです。記事内で紹介した方法をもとに、信頼できる不動産会社と担当者を探してみてください。

SUMiTAS（スミタス）は、初めて不動産を売却する方に、売却活動のお手伝いだけではなく、さまざまなサポートを行っています。「初めての不動産売却で不安」という方は、お気軽にご相談ください。

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暮らし方が変われば、住まい方も変えたくなる。そのタイミングや気持ちの高まりは、それぞれに異なります。家を売ること、家を買うことは、あなたとご家族の人生設計、考え方を優先して決めていくもの。一生に一度の買い物はもちろん、ライフスタイルに合わせて住み替えることを新しい価値観、文化として提案していきたい。その自由と、そのためのフェアなやりとりをすべての人に。SUMiTASは、SUMiTASが自ら組み立てた方法論で、不動産売買仲介の世界を変えていきます。

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